篇一：2015年第三季度南京市房地产市场分析报告
目 录
1、网尚观点 ..................................................................................................... 3
1.1 南京楼市观察 ........................................................................................ 3
1.2 分板块住宅市场分析 .............................................................................. 7
2、土地市场状况 ............................................................................................ 13
2.1 土地市场运行特点 ............................................................................... 13
2.2 土地上市情况 ...................................................................................... 14
2.3 土地成交情况 ...................................................................................... 15
2.4 土地流标情况 ...................................................................................... 16
2.5 上市土地明细 ...................................................................................... 17
2.6 土地成交明细 ...................................................................................... 19
3、新建商品住宅市场状况 ............................................................................. 20
3.1 新建商品住宅市场运行特点 ................................................................. 20
3.2 供给分析.............................................................................................. 21
3.3 销售分析.............................................................................................. 23
3.4 全市各板块商品住宅的供销状况 .......................................................... 24
3.5 分板块商品住宅供销、成交价格走势 ................................................... 26
4、商业用房市场状况 .................................................................................... 38
4.1 商业用房市场运行特点 ........................................................................ 38
4.2 商业用房市场总体情况 ........................................................................ 39
4.3 各板块商业用房供销情况分析 ............................................................. 41
5、办公用房市场状况 .................................................................................... 46
5.1 办公用房市场特点 ............................................................................... 46
5.2 办公用房总体供销情况 ........................................................................ 47
5.3 办公用房成交价格分析 ........................................................................ 49
5.4 城中板块办公用房市场分析 ................................................................. 51
5.5 网上房地产新增公示项目..................................................................... 56
5.6 市场动态.............................................................................................. 56
6、别墅市场状况 ............................................................................................ 59
6.1 别墅市场运行特点 ............................................................................... 59
6.2 别墅市场整体情况 ............................................................................... 60
6.3 分区域别墅供销情况 ............................................................................ 61
6.4 分别墅类型交易情况 ............................................................................ 62
6.5 未来别墅供应 ...................................................................................... 64
6.6 网上房地产新增公示项目..................................................................... 67
7、二手住宅市场状况 .................................................................................... 68
7.1 二手住宅市场运行特点 ........................................................................ 68
7.2 二手住宅成交情况 ............................................................................... 68
7.3 二手住宅价格走势 ............................................................................... 71
7.4 二手房市场和新房市场联动分析 .......................................................... 72
8、综合动态 ................................................................................................... 74
8.1 政策 ..................................................................................................... 74
8.2 网尚观察.............................................................................................. 79
8.3 城建配套.............................................................................................. 81
9、附录 .......................................................................................................... 82
1、网尚观点
1.1 南京楼市观察
1.1.1 土地市场：开发商拿地积极性高，未来形成三个土地热点区域
今年以来，全市共挂牌37宗地块，面积212.08万m2，同比分别下降27.5%、26.9%，与近五年同期供应量相比，仅高于2012年，整体来看，市场供应略显不足。受土地供应有限影响，全市土地成交33宗，面积174.6万m2，同比分别下降46.8%、49.97%，土地交易下降明显。虽然土地供应较少，但开发企业拿地积极性较高，主要表现在：一是溢价成交地块增加。今年以来成交的住宅类用地中(原文来自：wWw.xiaOcAofANweN.coM 小 草 范 文 网:南京的房地产商)有超过90%的地块溢价成交，其中溢价率最高的达到96%。二是多地块刷新区域楼面地价。中航G26地块刷新燕子矶楼面价；旭辉G29地块刷新南站楼面价；融侨G32地块刷新上坊区域楼面价；北京北辰G10刷新河西楼面价；中海G34刷新南京楼面价。三是随着我市房地产市场持续向好，吸引外来房企不断进入我市，今年以来包括山东鲁能、新加坡胜科、融创、葛洲坝、旭辉、河南和昌、中税、北京北辰等。综上开发商不惜成本拿地，将土地价格推上历史新高，随着楼面地价不断创出新高，外来房企不断进驻，未来中小房企在南京将更难立足。
今年以来土地市场充满火药味，对于四季度来说，土地供应体量预计将会加大，而土地交易未来也将形成三个热点区域：一是浦口片区，受江北新区规划利好影响，今年以来该区域得到市场高度关注，随着交通等基础配套设施的完善，预计土地价格将会进一步提升；二是城北滨江片区，下关滨江商务区作为鼓楼区七大重点发展板块之一，拥有最为广阔的土地空间资源，以及最为突出的产业发展和城市建设的后发优势，区域价值升值空间较大；三是城南南站片区，南京南站为政府重点打造区域，交通便利，配套齐全，随着大校机场的搬迁，未来南京南站区域潜力再提升一个档次。
1.1.2 新建商品住宅市场：托市热点继续发酵，四季度市场高位收官
9月30日下调首付比例政策出台，中央在三季度经济数据公布前再度引导预期，重启房地产投资作为经济稳定器的意愿较为明显，因此未来短期内，温和刺激的政策方向有望延续。南京目前限购取消，四季度有望受到最新一轮的政策刺激，其次南京本身还有多方面的托市热点。一是热销惯性延续，购房者买涨不买跌，在宏观经济和政策不发生较大变化的情况下，购房积极性延续；二是江北新区利好预期继续发酵，9月浦口多家纯新盘入市，“抽水机”本色不改，推盘去化率普遍在9成或直接日光；三是地王频出，多个区域价格预期快速提高，购房意愿增强。整体来看，目前并没有出现市场趋冷的明显信号，四季度南京热销有望持续，销售量高位收官。
在热销持续的情况下，四季度继续涨价的可能性较大。首先，涨价加推仍然热销，给予企业充分的涨价理由，典型项目如河西宏图上水云锦，少量多批开盘，价格不断走高；浦口楼盘涨价后仍然日光，均刺激房企上调下一批房源价格。同时，地王效应，区域城建规划利好，也将提高价格预期。此外，四季度城中、河西等一波高端楼盘将入市，浦口低密度楼盘增多，将在结构性因素上继续推高全市均价。
在供应方面，从年中进行调研来看，下半年全市商品住宅潜在上市量为595万m2（不含溧水高淳），其中三季度实际上市333万m2，因此四季度仍有接近270万m2的潜在上市规模。其中，浦口、江宁在一波纯新盘入市后，四季度供应潜力或不及三季度，而城南、河西、城北四季度上市量有望大幅提高。总体来看，四季度销量有望维持高位，但潜在供应规模也不容忽视，并且部分区域供需形势逆转，库存房源再度大量消化的机会较小。
1.1.3 商业用房市场：库存规模维持高位，大型商铺难去化制约市场修复
虽然今年以来全市商业用房上市量明显缩减，同时伴随着销售继续保持常规速度，推动滚动一年供销比持续下降至2以下，短期内供求关系有所改善。但网尚研究机构统计数据显示，截止9月末，全市（不含溧水高
淳）商业用房存量为351万m2，按照近一年去化约47万m2的速度计算，当前存量需要近7.5年的去清周期。
从区域分布情况看，存量主要集中在江北、江宁、城中以及河西，占比分别为32.5%、23.4%、12.8%、11.3%，库存积压较多。城东、仙林两个板块存量较少，风险相对较低。
从面积结构看，库存套数较多的主要为100m2以下的小型商铺，占比达到56.9%。其中，40m2以下占比为18.9%、40-50m2面积段占比为11.7%。而值得关注的是，1000m2以上的大型商铺，虽然套数占比仅有2.6%，但面积占比却达到42.2%，是当前存量的主力组成部分。近年来南京去化较快的商业用房集中在中小面积段，大型商铺去化难度较大，因此商业用房市场仍有待较长修复周期。
1.1.4 办公用房市场：争取大客户或成南京办公销售市场突围的有效手段
今年以来，南京销售型办公市场的分化愈发明显：
一类是以低总价、小户型取胜的办公产品，这类产品虽以办公报批，但走的是争取投资需求的公寓路线。从市场销量看，这类产品在南京市场占有较大份额，今年前九个月销冠楼盘中明发新城中心就是这样的典型，前九个月共销售11万m2，占总销售面积的21%，市场接受度可见一斑。
一类是真正的办公产品，即标准办公，这类产品起步面积一般大于90 m2，并可自由分割，以企业自用需求为住。从成交看，销售前五名的项目中金融城、金奥国际中心均属这一类，从销售面积看，销售面积分别占比20%和6%，且多为大客户集中成交。
近年来，南京第三产业占比虽然持续增强，产业基础逐步稳固，但同时大量的产业园分流了较多的企业客户需求，办公市场整体成交量不大，商办房企也在积极需求销售型办公的突破口，从数据来看，争取大客户或是突围的有效有段。仍然从销售排名前五位的这些项目看，绿地之窗、涵碧楼均是“公寓”概念入市的产品，但也在积极需求大客户，集中成交现象突出，这类项目用事实证明了这一点。
篇二：南京市主城区高档小区表
南京市主城区高档小区表
玄武区：
1、银城东苑：位于卫岗纬五路，银城物业管理有限公司，小区均价在21362元/平方，车位总数 :1200车位数:地上1200个，公园绿化:月牙湖游乐园，物业管理费:高层:2;小高层:2;多层:2。占地面积:266668平方米，总建筑面积:500000平方米，规划户数:2000户。
2、湖景花园：位于龙蟠路玄武湖畔湖景花园，物业为南京阳光物业管理发展有限公司，占地面积：80000平方米，建筑面积：122000平方米，楼层状况：共838套，多层，小高层，车位总数：952。
3、城开御园：位置：后宰门佛心桥小区，主力户型：150-180平方米，开盘时间：2010年04月23日，入住时间：2012年03月31日。开发商：南京市城市建设开发(集团)有限责任公司，物业公司：南京永和物业管理有限责任公司，目前在售。周边配套：紧邻明故宫遗址，周边银行、超市一应俱全。享受后宰门附近商业配套。
4、紫玉山庄：位置：花园路1—89号，主力户型：103-170平米，开盘时间：2011年01月，入住时间：2011年09月。开发商：江苏建江发展有限公司，物业公司：江苏省广居物业管理有限公司，物业费：1.50元/月/平方米。四幢为商品房。可售商品房共计84套，层高为六层，户型为100～130平方米的三房两厅、150～230平方米的跃层。
5
、紫金东郡：位置：玄武区徐庄软件园苏宁大道
8
号，主力户型：洋房
78-143
平米，叠加
别墅
270-290
平米，物业类型：普通住宅
,
别墅，户数：总共
1485
户
，开发商：玄武苏宁
置业，
物业公司：
深圳开元国际物业，
物业费：
花园洋房
1.9
元
/
月
/
平米；
别墅
3
元
/
月
/
平米。
建筑面积：
180000
平方米占地面积：
160000
平方米。车位数：
1526
。
6
、紫金联合立方：位置：玄武玄武区龙蟠路，主力户型：挑高办公公寓
60
平米。开发商：
南京紫金房地产开发有限公司，
开发商：
南京紫金房地产开发有限公司，物业公司：南京海
联物业服务有限公司。该项目总占地
3.08
万平方米，总建筑面积为
4.55
万平方米，整个项
目设计规划有五栋
4~5
层电梯多层，产品设计为挑高
5.4~5.6
米办公公寓，户型主力面积在
60
平米，共计
397
套房源，此外项目还有
16
套社区商铺，一个
8900
多平米大型的华润苏
果超市以及近
7000
平米休闲绿化广场。
7
、
凤凰山庄：
位置：
玄武红山路与黄曹路交汇处，
主力户型：
叠加别墅
220-230
平米，
290-300
平米，
联排别墅
300-310
平米。车位数：
232
。均价
20000
多元
/
平米，总价
500-900
万。项
4
、银城锦一方：位置：鼓楼区清凉门大街与锦江路交汇处。建筑类型：小高层，物业类别： 普通住宅，户型面积：
89
平米两房
115
平米三房，开发商：南京银城房地产开发有限公司，
物业公司：
银城物业，
均价：
26500
元
/
平方米，
价格说明：
60
平
26500
元
/
平米，
115
平
33000
元
/
平米。
总建筑面积
13456.07
㎡，
规划为
1
栋小高
11
层的住宅含商业，
其中住宅面积
6490.37
㎡，商业面积
3189.4
㎡
5
、天一阁：位置：汉中门大街
438
号，建筑类型：高层，物业类别：普通住宅户型面积：
148-164
平米，开发商：南京广厦置业
(
集团
)
有限公司，物业公司：南京广厦物业管理有限
公司。
均价：
22000
元
/
平方米，
价格说明：
1
套
148
平米户型和
2
套
164
平米户型，
均价
22000
元
/
平。
6
、中海凤凰熙岸：位置：清凉门大街
1
号，建筑类型：高层、小高层，物业类别：普通住
宅户型面积：三房
160
平方米，四房
180-240
平方米，开发商：南京海润房地产开发有限公
司
投资商：中海地产集团有限公司，物业公司：中海物业管理有限公司，均价： 28000
元
/
篇三：2015中国地产排名
2015中国房地产排名
排名
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
企业名称 万科企业股份有限公司 恒大地产集团 绿地控股集团有限公司 保利房地产（集团）股份有限公司 中国海外发展有限公司 碧桂园控股有限公司 世茂房地产控股有限公司 融创中国控股有限公司 龙湖地产有限公司 广州富力地产股份有限公司 华润置地有限公司 华夏幸福基业股份有限公司 招商局地产控股股份有限公司 金地（集团）股份有限公司 远洋地产控股有限公司 绿城房地产集团有限公司 荣盛房地产发展股份有限公司 北京首都开发控股（集团）有限公司
19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39
复地（集团）股份有限公司 金科地产集团股份有限公司 新城控股集团有限公司 阳光城集团股份有限公司 融侨集团股份有限公司 旭辉控股（集团）有限公司 江苏中南建设集团股份有限公司 建业住宅集团（中国）有限公司 四川蓝光和骏实业股份有限公司 泰禾集团股份有限公司 越秀地产股份有限公司 路劲地产集团有限公司 正荣集团有限公司 海亮地产控股集团有限公司 融信（福建）投资集团有限公司 金融街控股股份有限公司 宝龙地产控股有限公司 建发房地产集团有限公司 禹洲集团 上海升龙投资集团有限公司 上海中建东孚投资发展有限公司
40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60
上海实业城市开发集团有限公司 雨润地产集团 龙光地产控股有限公司 金辉地产 浙江佳源房地产集团有限公司 广州时代地产集团有限公司 景瑞地产（集团）股份有限公司 亿达集团有限公司 中骏置业控股有限公司 国购投资有限公司 农工商房地产（集团）股份有限公司 浙江祥生房地产开发有限公司 联发集团有限公司 卓越置业集团有限公司 朗诗集团股份有限公司 首创置业股份有限公司 方兴地产（中国）有限公司 中粮地产（集团）股份有限公司 重庆华宇物业（集团）有限公司 三盛地产集团 中国奥园地产集团股份有限公司
61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81
上海证大房地产有限公司 福晟集团 重庆新鸥鹏地产（集团）有限公司 海航地产控股（集团）有限公司 俊发地产有限责任公司 鑫苑（中国）置业有限公司 上海城建置业发展有限公司 重庆隆鑫地产（集团）有限公司 K2地产 天朗控股集团 上海建工房产有限公司 鸿坤地产集团 南京栖霞建设股份有限公司 西安紫薇地产开发有限公司 龙记地产集团股份有限公司 上海城投置地（集团）有限公司 新疆华源实业（集团）有限公司 上海保集（集团）有限公司 东胜房地产开发集团 山水文园投资集团 天山房地产开发集团有限公司
82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 102
苏州圆融发展集团有限公司 北京江南投资集团有限公司 天同宏基集团股份有限公司 方圆地产控股有限公司 中锐地产集团 浙江中天房地产集团有限公司 重庆泽京房地产开发有限公司 中昂地产（集团）有限公司 荣和集团 象屿地产集团有限公司 众安房产有限公司 厦门海投房地产有限公司 颐和地产集团 福建中联房地产开发集团有限公司 泉舜集团有限公司 广州广电房地产开发集团股份有限公司 滕州市房地产综合开发公司 四川蓝润实业集团有限公司 上海上投控股有限公司 中天城投集团股份有限公司 合景泰富地产控股有限公司