篇一：即墨房产发展史
笔者生活在青岛即墨市这一个县级小城市时，全国房地产的别的地方没有太深的研究，只能窥一斑而视全豹，对房产有一个浅显的理解。 即墨市是青岛市北郊一个门户，与青岛、济南等山东半岛交通方便，所以受青岛房产影响较大，可以说青岛的房产将直接影响到即墨，而青岛的房市是与全国的房市紧密相关的。
即墨市的房价经历了几个阶段，99年之前，1999年—2004年，2004年之后。
1999年之前，以我所在的单位来看，1996年完成了最后一批的福利分房，这以后的房产基本上就处于了市场化这一状态，当然，各个单位的福利分房截止时间不一样，但大体上是1996年前后几年，我为什么要反复的说福利分房的终结，因为这对房产的影响巨大，可以说这是一个里程碑，以后基本就由政府、各单位行政运作而转为市场运作，一切就不是以计划为主线，而是以市场为主线了，所以在完成了初步转换以后，房产进入了一个崭新的阶段，即市场化初期阶段。
任何事物都是有规律可循的，房产也不例外，1999年底市场化运作已进入产销两旺的阶段，笔者在新千年初买了一套房产，当时经济条件还不允许，但求了四大姑八大姨后，凑齐了房子的预付款，贷了五万元，买了一处房产。当时房价很便宜，五楼非顶楼为870元一平方，一百个平米为8万7千余元，回忆当时的情况，至尽仍然历历在目，可以说是不怕艰苦，排除万难，只为有一个栖身之地。当时为什么要这样，笔者自认自己不是聪明人，但对自己的综合分析能力和预测能力却相当自信，因为笔者心里有一本帐，预计到房价会飞快上涨，为了不使自己手
中有限的货币贬值，就要趁早买房，事实证明，估计的还不错。这笔帐是这样算的。
当时从取消福利房后，有些没有房产的人渐渐到了结婚生子的年龄，这类人需要房子住，如果说以前有福利分房这一希望的话，而经过了几年观望、等待，这最后的一根稻草已经完全沉入水底，一切只能靠自己了，在经过了几年的不知所措后，终于下定决心去买自己的房子。 利好消息，90年代末，各大银行为了配合国家政策，有了房产抵押信贷业务，这无疑是给有条件而无房的人一剂强心剂，以为当时工资很低比较低，以笔者为例，月工资为900余元，一个月不吃不喝只能买一个平方。97年参加工作，积蓄有限，靠自己的能力去买的话，实在是水中捞月，可望而不可及。所以银行一推出贷款业务，受到了很多人的欢迎，当然当时的贷款是有限度的，只能是事业行政工作人员才能贷款，而且必须要有事业，公务员作为担保，不能一视同仁，所以只能针对这部分人有作用，但也就是这部分人引发房产热的导火索。99年底，房产市场持续升温，一开始买房的人是有一定积蓄的人，这部分人是社会的精英阶层，完全可以自己买房或者贷款买房也方便，朋友有买房的，杯筹交错间，其它的人一算，去银行贷款划算，份份跟进，形成初期的热潮。
如果说99年底是精英人士的买房年，那可以说2000—2001年为固定职业者即公务员、事业单位小职员的买房年，原因很简单，这群人有一大批人没有房子，而急需买房结婚，更有利的条件是这批人有权贷款，因为银行贷款最初是为这部分人制定的，这部分人的思想状态是这样
的，因为福利分房留下来的思维惯性，福利分房要求有结婚证的人积分越高，越有权优先分到房屋（当然这只是笔者的道听途说，因为笔者并没有经过福利分房这一阶段），所以就有种思想，要等到有了对象以后两人一起买房，这样的话经济条件充分一些，并且可以选离两人单位近的房子。但这种思维惯性没有持续多长时间就破灭了，原因是此时的房产开始处于销售旺盛阶段，笔者在某小区买房，一个月的时间房产已经销售大半，心里那个急啊，真是相当着急，这就是当时这群人的普遍心态，所以需要马上抛弃旧观念，树立新理论，那就是不要等到找到另一半也要马上买房，任何事情最怕榜样作用，前有精英阶层做榜样，我辈阶层不为作动，因为人家有经济条件，而我没有，同一阶层的人都没有，所以也就自得其乐。猛然间，我这穷小子吃了这第一个螃蟹，再看到新开的楼盘房价蹭蹭的往上窜，终于按耐不住自己骚动的心，纷纷跟进购买。当然，那时的房子是以居住为住，没有现在的花哨，就是这样已经很满足了，想我芸芸众生，有一栖身之所，以后再结婚生子，有一个美满温馨的小家庭，何其美满。所以这一阶层的思想局限是浅而易见的，如果光是这样的话，楼市也就没有以后的神话了，恰恰在这时候出现了另一阶层，这类人不是以自己居住为目的，所以导致房价一涨再涨，这就是钱富裕阶层，可以说是风险投资者。
其实在房产的任何一个时期，都有炒房者的身影，业余炒房者是抱有多种心态的，有的把自己的旧房卖了以换新的，有的多买一套房子见房价见长买了一套以谋利的等等不一而足。在每一个阶段这部分人也有活动，但最终炒房者却是那些钱富裕阶层即中产阶级。在固定职业阶层
买到房后期时，这时主要购房者有三类，小商业主、非固定职业者、炒房者，因为这时房贷放宽限制，小商业主和非固定职业者都可以贷款买房，其实这类人群是消费最大人群，也是最需要房子自己住的阶层，其消费的能力不可忽视，而房产商发现这几年房市利好，所以纷纷抢占自己的蛋糕，开发的楼盘也多，而楼盘的价格在几个月就一上调，炒房者也出动了。某年著名的温州购房团就是一个典型的代表，这群人资金运做能力极大，动辄数几亿、十几亿的资本投入（这是笔者估计，现实情况可能还要多）。把看好的房屋整体买断，每天做宣传房价在涨，并且身体力行，大批低价买进，小批高价卖出，从而形式喜人，前有开发商前后呼应，你方涨罢我也涨，后有风险投资者的默契配合，形式不是小好，真是大好。房价的上涨极大的促进了国人的购买欲，可以说这一阶段全民的胃口都非常好，结果是越涨买的人越多，买的人越多越涨，这时楼市才是真正腾飞了。以2004年最明显。据初步估计，仅2004年一年的时间即墨市的房价每平方米涨了500-1000元，而即墨市现在的新房价也就在2500-3000元左右，值得一提的是国人买涨不买跌的心理在房产中表现的淋漓尽致，越涨越抢，越抢越涨，这一时期简直就是房地产商的蜜月期，因为开发出来的房产都不愁卖，光挖个窝，蛋自己就进来了。光在家咧着嘴数钱行了，只要有这个耐心不怕把手脖子累痛了。
市场永远是瞬息万变的，2005年国家政策一出台，即二手房征收的营业税、土地增值税、个人所得税，这些使房产交易冷了下来，恢复了正常的轨道，所以从2005年至今，房地产市场一直处于疲软状态，甚
至于一些房地产开发商已动工的楼盘因售楼行情不好而处于停滞状态。这个时候就需要开发商有足够的勇气等待，大浪淘沙，谁笑到最后谁就是最后的胜利者，这个时候的房产已从卖方市场彻底的改为买方市场，开发商拼的是房子的质量、品牌、价格、服务、物业管理等各方面的条件，而不是皇帝的女儿不愁嫁了。
纵观房地产这几年的兴衰，反映出了市场竞争的规律，这其中与国家政策有很大的关系，其实任何事物都沿着他的轨道在前进，就像任何事情都有他的潜规则一样，房地产也必须经过峰谷期，这也是情理之中的事。
房地产今后的发展将稳中有升，这也是可以预料到的事情，有很多人说开问奥运会后，房地产再次进行平台期，对次我不敢苟同，因为这是有依据的。
事物的发展必定有它的固有规律，有所谓分久比合、合久比分。都有峰谷的时候，但纵观古往今来，大趋势是合，小趋势是分，房产在这个谷底的时候房价也不是说往下跌的。如果房地产一泻千里的话，说实话，到最后开发商和政府都会吃不消，开发商是因为挣不到钱，而政府是因为打破了经济平衡，相关产业将会受到牵连，而整个经济体系将会受到破坏，经济发展将会导致停顿甚至下滑，最吃亏的还是老百姓。结果是欢喜来的短暂，而痛苦却是长久的。日本上个世纪70年代的房价下跌，香港上个世纪90年代的房价下跌直接引发了国内或区内的经济危机，并波及到其它的国家，这两次时间可能人们还有耳闻，所以最好的轨迹是稳中有升，这是符合国家的整体利益的，所以国家要出台三税
篇二：山东青岛房地产公司名录
篇三：青岛即墨市御墅临枫住宅房地产策划
烟台大学土木工程学院
御墅临枫项目营销策划
姓名： 张晓艳 学号：200928502241 班级：土092-2指导老师：戴若林日期：2012年7月9号
御墅临枫住宅项目营销策划
项目简介：
御墅临枫是2009年面世的一个低密度大型住宅社区，现已开始建设其二期工程，该项目位于即墨市城西二路以东，青威公路以北，总占地面积600亩，社区总建筑面积近50万平方米，绿化率56％，容积率1.1，御墅临枫主要为中低档多层住宅，共有135栋住宅单体和7栋配套公建，面积从90-180平方米不等，有22种户型。总投资愈8亿元人民币，可为即墨及青岛地区3000多户家庭供应优质住房。本项目位于山东省青岛即墨市西北方位，青银高速路即墨出口。即墨作为山东省千年古城之一，自古为青岛上风上水之地，东濒黄海，南依崂山，素以“青岛后花院”著称。市乡公路四通八达，形成了便利的交通网络。现已成为青岛城市化进程中房地产的热点开发区域。 御墅临枫周边配套设施
交通网络：公交车5路，1路，7路，方便快捷。
中小学：实验三小，实验四小；即墨第二十八中学；即墨一中；实验高中; 医院：即墨县医院附近
门窗：塑窗系统选用的是北美市场尖端产品，该产品是当今世界高分子复合建材和集成化建筑领域的领导者，其高品质的气密性、水密性，及环保性能，为御墅临枫3000多个家庭带来有力保障。
供电
供水:社区内建有“热交换站”，即墨当地供热系统直接连接到社区，转化为热水后 24小时供应生活所需
供气:管道煤气直接入户，分户单表计量 采暖:集中供热，部分楼宇设有地热采暖
通讯:引入歌华有线电视网外，社区内部设有卫星接收天线，接收“鑫诺一号”卫星的节目。
一，项目可行性研究 1宏观市场环境分析
在宏观经济快速发展的大背景下，在青岛市委、市政府“垄断一级市场、调控二级市场、放活三级市场”方针的知道下，即墨市房地产市场显现出了前所未有的快速发展态势，各项指标大幅度增长，投资与消费同步发展，存量与增量相
互拉动，房地产业进入具有青岛即墨自身特点的新一轮快速增长期。
今年青岛市预计完成国内生产总值（GNP）的636亿元，较上年增长15.1%，增幅为历年来之最；全社会固定资产投资预计完成218亿元，较上年增长55.4%。全市预计完成房地产开发投资56亿元，较上年增长60%，占固定资产投资和GDP的比重分别为26%和9%，较上年分别提高1个百分点和3个百分点。 2.区域市场分析。
在即墨市，我调查了解到今年全市预计商品房空置面积20万平方米，较上年下降17%，其中住宅空置16万平方米，较上年下降11%。从空置区域看，新城区的比重较大，占60%。从时间看来看，我市空置的商品房大多为一年以下的待销商品房，所占比例超过80%，从空置原因分析，主要是交通不便、配套设施不全、设计落后、户型偏大等。 3.经济效益分析 （一）成本费用 （1）土地费用
本项目用地共计600亩，出让总金额为840万元 （2）前期工程费
单位：万元
（3）配套费用单位：万元
（4）其他费用
单位：万元 （二）盈利能力分析
项目在计算期内经营收入为39750万元，可获利润5465万元，扣除所得税、资本公积后还有3002万元可分配利润。项目缴纳的营业税金为2165万元，所得税为1803万元，土地增值税为397万元，合计缴纳税金4365万元。和项目业主投入的资本金2000万元相比，在4年内项目盈利和缴纳的税金的绝对值是相当高的，表明项目的盈利能力是比较强的。 （三）风险分析
从即墨市目前住宅市场来看，出现了住房结构供过于求的情况，市场有效需求不足。本项目定位于中低档住宅，项目在区位、配套设施、交通、小区环境等方面有较大的市场需求优势，但在销售价格方面有一定的风险。按照国际惯例，房价一般是居民收入的3~6倍，而目前即墨市房价每平方米为2722元（一般市
区住宅），一套90平方米的住宅总价在25万左右，相当于家庭收入的8倍，难以形成有效需求。本项目销售房价是这一标准的近2倍，目前即墨市先富起来的人毕竟是少数，需求有限，销售有一定市场风险。
虽然目前即墨市房地产市场总的趋势是供大于求，价格走高，销售相当不理想，但随着国家采取的稳健的货币政策和开放的财政政策的成功，扩大内需取得成效，居民实际购买力处于上升趋势，从长远看商品房销售前景看好。为保证项目成功，开发商应提高工程质量，通过降低开发成本，减小市场风险。做好方案规划，项目市场定位是建立在住宅小区合理的规划基础上，包括小区总体规划、配套环境规划、户型规划等。应杜绝规划设计单调、缺乏完善的配套功能的方案规划，从方案的规划上和户型的设计上赢得消费者，减小项目的市场风险。
本项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，开发用地变更及项目建设规划手续已在办理，部分建设资金通过自筹和银行贷款来解决，其余部分由预售房款解决，现场建设条件具备。针对商品房升级换代，住宅建设由低档走向中高档的发展趋势，户型规划为中低档住宅，根据对即墨市住宅市场分析预测，项目开发有市场销路。财务分析结果表明，项目经济效益可行。 二，项目市场研究 1 潜在客户分析
本项目因为位于即墨市城西二路以东，青威公路以北，靠近即墨最大的服装加工集团，即发集团。其位置正合适在城区打工的农村家庭，因此其潜在客户群为在即墨城区打工的农村家庭。其年龄段大约为30-45岁的小夫妻，其户型大多数位两室一厅。一套房的价位大约为30万元左右。