篇一：城市烂尾楼处置及预防的措施
城市烂尾楼处置及预防的措施
李健
[摘要]通过几年来对城市“烂尾楼”处置的经历，探讨城市“烂尾楼”处置的
[关键词]烂尾楼；启动；预防
[中图分类号]TU746.5[文献标识码]B[文章编号]1009－0142（2006）02－0084－01 1产生的原因及背景
我市的停缓建工程和全国的停缓建工程一样，大部分产生于上世纪90年代初期。当时，正是我国房地产业起步及高速发展时期。同时，也是我国房地产市场刚刚形成，发展不完善不健康的时期。我市的停缓建工程停工的主要原因大多是由于资金链条断裂，开发企业自己力投资，又没有融资渠道，使工程停工。
2启动的几点体会
2.1政府重视是启动的关键
2003年5月，市政府为了加大启动停缓建工程力度，在沈阳日报上发表了《沈阳市人民政府关于限期处置停缓建工程的通告》，并公布了首批停缓建工程名单。《通告》要求凡在我市主要街区，建设规模在5 000 平方米以上，施工进度超过±0.00且已投资额超过总投资额的25%以上，未经批准中止建设连续满二年以上的建设项目都要根据通告精神启动，否则，市政府有关部门要采取有效的措施帮助开发建设单位进行处置。同时也给予按期启动的停缓建工程一定的优惠政策。《通告》发出后，对全市的停缓建工程开发建设单位产生了很大的震动，开发建设单位即有了压力也看到了希望。通过全市的上下努力，全力配合，仅有半年时间，先后有十几项停缓建工程得以启动，给我市带来了良好的经济效益和社会效益。
2.2利用法律手段解决债务纠纷
几乎所有的停缓建工程，都不同程度的存在着债务纠纷，对于那些债务连相对简单，当事人愿意通过协商解决的，最好通过协商来解决。但是，有相当部分的项目债务当事人无法接受通过协商来解决债务问题。最后只能通过法律手段解决债务纠纷。根据我们处理的体会，大部分项目的债权人都是银行或金融投资机构，一般都是这些金融机构起诉开发商，法院在做出最终判决后，依法对项目的财产进行合理处置。项目的财产进行合理处置后，项目财产的最终合法所有者才能重新启动项目，以便完成项目的建设。
2.3建设单位的配合非常重要
根据停缓建工程产生的背景，由于当时全国许多行业和部门参加了房地产开发建设，其中除了房地产开发企业外，还有政府、军队、铁路等单位和部门。在停缓建工程的处理过程中，得到他们的配合是非常重要的。由于涉及这些单位和部门的停缓建工程一般都是国有资产，在处理国有资产问题上，要严格地遵守国家、省、市的法律法规。这些单位和部门的主要导也不愿意涉及这类问题。为了更好地解决这些单位的停缓建工程的启动工作，市政府派主要领导亲自主持协调会，分门别类，科学合理地研究解决问题，并以政府名义下发会议纪要，以便为妥善处理此种类型的停缓建项目，提供必要的处理依据，为这些单位和部门的主要领导积极配合项目的启动打消思想顾虑。
2.4利用必要的市场手段加快启动
有些停缓建工程产权债务关系非常明晰，就是由于没有资金来源不能重新启动。对这类停缓建工程，我们尽量采用市场方式运做，达到启动的目的。一是通过招商引资的方式。各级政府在各类招商引资活动中，都把停缓建工程的启动做为主要的招商项目进行招商。在招商引资过程中，使项目可以通过合资、合作、出让等方式获得资金，使项目从新启动。二是通过市场拍卖方式。对于那些产权债务关系非常明晰的停缓建工程，在开发企业和建设单位
同意的情况下，通过政府协调，由拍卖公司组织向社会公开进行拍卖。拍卖成功后，政府给重新办理项目更名等相关手续，使项目重新启动。
3预防停缓建产生和处置的几点建议
3.1完善法律法规
目前，全国没有国家级处置停缓建工程的法律法规，市级政府无法制定本地处置停缓建工程的相关法律法规。建议在《国有土地使用权出让合同》中增加开发建设期限条款，利用合法对停缓建工程进行约束和处置，逐步减少和杜绝停缓建工程的再次产生，并能做到处理停缓建工程有法可依。
3.2加强对开发项目管理
加强对开发项目的中间控制，对开发项目停工半年以上的工程，要提前对开发商提出警告，要求开发商提出复工计划并尽快复工。对开发项目停工一年以上的工程，要对开发商及开发项目进行调查，查出停工的主要原因后，限期复工。对开发项目停工一年半以上的工程，要对开发商及开发项目进行通报，并暂停开发商继续开发项目。
3.3政府应控制项目审批
根据现有停缓建工程的构成，90%以上为公建项目。今后，应通过对全市房地产市场的科学分析与预测，对开发项目的性质要严格控制，要充分做好可行性论证，在市场调节的同时要作好宏观调控，防止盲目开发建设，造成停缓建工程的产生。
浅谈烂尾楼及其防范
○姚新红
（山西建筑职业技术学院山西太原030006）
【摘要】近几年来，各个城市处置“烂尾楼”的风潮高涨，根据各地不同的情况，各个地方政府出台了一系列的措施，使当地的“烂尾楼”枯木逢春，焕发出新的生机。各地需要对烂尾楼的产生和危害进行认真思考和研究，创造性地提出解决问题的方法。
【关键词】烂尾楼债权债务工程质量
一、引言
烂尾楼，是指已经办理用地、规划手续，项目开工后，因开发商无力继续投资建设或陷入债务纠纷，停工一年以上的房地产项目。通常是因为政府对房地产项目审批缺乏实际审核而项目资金缺乏没能完工的房地产项目。此外，还有因为产权发生纠纷的，工程质量不合格等原因而停工的项目，也算作烂尾楼。
二、烂尾楼及其危害
1、烂尾楼的危害
由于房地产是资金密集型行业，烂尾楼往往占用了大量的资金，包括大量借贷资金。因此，银行往往是最大的债权人，也是最大的直接受损者。银行不但损失利息收入，还很有可能损失本金，导致银行的不良资产。烂尾楼还有破坏城市形象，浪费土地资源以及破坏投资者信心等危害。
2、实例
（1）世界最大的烂尾楼：柳京饭店。该饭店位于朝鲜平壤，这是一幢未完工的摩天大楼。整体结构成三角金字塔型，斜面角度为75度，共105层，高330米。据称，柳京饭店原计划成为拥有3000间客房的超级大厦，并成为全球最高的饭店之一，计划于1989年开始营业。然而自从1982年开始建设之后，1992年完成结构工程后便一直停工，成为世界上最大的“烂尾楼”。目前，这仅是一座混凝土空壳结构，未安装窗户以及外墙模板，更没有任何内部装置。其实这座饭店是冷战时期的产物，最初预算是7.5亿美元。
（2）哈尔滨烂尾楼———华风国际商城。据了解，华风国际商
城位于南岗区湘江路—赣水路，毗邻会展中心、高尔夫球场、万达商贸广场，项目2003年开始建设，停工已经四年。由于项目搁浅，引发了开发商和承建商之间的一系列诉讼和仲裁纠纷。项目建设规模28余万平方米。本次拍卖其中的E栋1-25层，参考价格为1.948亿元。
（3）中诚广场：广州第一烂尾楼。中诚广场是广州当年的最大烂尾楼,高51层，分A、B两塔，总建筑面积达23万平方米，规划有600多个停车位。1992年动工，1993年开始卖楼花，当时每平方米售价达到3万港元左右的天价。中诚广场受亚洲金融风暴影响，在1998年停工烂尾。其时，外墙大概只完成了8成，部分外立面挂上了玻璃幕墙。据说中诚广场的债务纠纷错综复杂,涉及300多宗债务官司。2002年10月，广州中院为保护债权人的合法权益开始介入项目的盘活工作。北京金贸国际投资公司和广州骏鹏置业公司以9.24亿元成功收购了中诚广场约16.5万平方米的面积。自此，这座烂尾多年、曾一度险遭拍卖命运的广州第一烂尾楼终于以“体面”的形式重获新生。10多年前耗资300万美元的设计在今天依然没有落伍。内部建筑宽敞大气，大堂高近20米，净层高为3.45米，此外大堂的采光井、环行车道、顶楼停机坪等设计都可以让中诚广场现在仍然能在广州高档写字楼中占据一席之地。
（4）温州中银大厦：最“腐败”的烂尾楼。1995年中旬，中国银行温州分行投资3500万元，开工建造中银大厦。1997年大楼封顶，但直到2004年仍然破败不堪地“站”在那里。期间，经国家有关质量检查部门的多次检测，认定大楼主体工程及地下基础工程均不合格。这是温州最出名的一栋烂尾楼，共22层，高93米，占地面积达5000多平方米。大楼主体工程现场一片萧条，在大楼的墙壁和立柱上，醒目的缝隙比比皆是，墙体外面，钢筋裸露；大楼的承重墙，出现了沉陷现象。据说该大厦的不合格程度达到75%。当然，人们对该楼记忆最深刻的还是它的“腐败楼”称号，由这栋楼带出了温州金融系统有史以来最大的一桩腐败案，涉案金额3000多万元，涉案人员43名。温州市政府根据专家组的建议，对该楼实施定向爆破拆除。2004年5月18日清晨，在5声震耳的闷响之后，温州中银大厦在几秒钟里灰飞烟灭。风传没有谁为这个存在严重质量问题的大楼承担责任，承建人、中介人、决者不是保外就医就是取保候审。作为决策者的中行温州分行行长被判13年有期徒刑，但那是因为涉嫌受贿，似乎跟中银大厦没什么直接联系。
三、烂尾楼的成因及防范
1、烂尾楼形成主要有两种原因
一是这桩楼没有经过合法的审批流程，所以可能在选址规划、建设方面是违规的。有些人有靠山有钱财，无视政府法律法规，硬要造楼，结果被判定为违章建筑，即使建筑物造好了也没有水电气的配套，这样的楼就成为烂尾楼了。二是工程款不到位。任何工程都不是资金全部到位才开始动工的，而是资金到位一部分就开工了，结果，工程造到一定的程度，钱不够了，房子就不能完工。特别是现在建筑材料涨价厉害，工程建设超预算很多，业主方筹集不到资金，只好不再建造，无奈中半拉子工程赤裸在烈日下，任凭风吹雨打，成为烂尾楼，最终拍卖。
2、解决烂尾楼问题
近几年来，各个城市处置“烂尾楼”的风潮越来越高涨，根据各地不同的情况，各个地方政府出台了一系列的措施，使当地的“烂尾楼”枯木逢春，焕发出新的生机。
政府采取措施对新的房地产项目的投资进行监管和支持根据《城市商品房预售管理办法》继续对商品房预售进行监管以保证建房资金的充足，同时保证房产项目有足够的需求人群，防止产生新的“烂尾楼”。建立或修订相关法规，加强建设用地的审批力度（查看地图），对申请用地单位的投资项目可行性分析进行详细的审查，以保障宝贵的土地资源的合理利用，达到最大的效用。引入新的金融工具对新房产项目的融资进行支持。根据我国民间资金相对较为充足的情况，政府可以通过自己的力量，促使新的金融工具的使用，引导民间投资
对房地产项目进行投资。
引入的金融工具包括资产证券化和金融信托。这两种金融工具都可以促进民间资本的流动，使稀缺的资源得到充分的利用。前者是指通过将在建的项目或完成项目抵押而获得资金支持的融资方式；而后者是通过金融机构经办，代理他人运用资金、筹集资金、买卖有价证券等。政府在促进这两种金融工具的发展时应起的作用是加强良好的社会信用体制的建立，并尽快出台有关法规政策来规范参与者的行为，同时建立良好的会计审计体系。利用这些金融工具，可以防止一些优秀项目的“流产”。
对于已经出现的“烂尾楼”，采取“一楼一策”的措施来处理。在“烂尾楼”现象比较严重的城市，当地政府出台有关优惠政策引导有能力的经济主体投资“烂尾楼”的建设。比如允许新的开发商对投资项目原来的规划进行调整，特别是对于那些经济前景不好的“烂尾楼”。虽然这样可能会在短时间之内令政府的利益受损，但是随着“烂尾楼”问题的解决，将会使政府获得更多的经济利益，同时带来很好的社会利益。
物业的价值更多地取决于地块的价值。对于那些目前已经有3年以上“烂尾年龄”的“烂尾楼”，虽然最初开发时周边环境尚不够好，但是由于经济的发展，周边地带得到了普遍的开发因此使项目所在的土地价格也水涨船高，同时由于当时的地价比现在要低，而且长期搁置，当开发商的心理预期不是很高的情况下，投资商往往可以用较低的资金拿下“烂尾”项目，从而预期可以获得较高的利润，这种类型的“烂尾楼”对于大多数的投资者无疑是一个巨大的吸引，因此这类“烂尾楼”可以由开发商通过自身的市场行为获取资金支持。比如，开发商由于看到该项目的良好前景，通过合理的投资计划获得银行等部门的资金支持，或者将项目转让给其他开发商，或者找到新的合作者共同投资开发，又或者寻求信托资金的支持，或者采取资产证券化的方式，从而为工程注入新的血液，解决“烂尾楼”问题。
对于那些存在着经济纠纷的“烂尾楼”，债权债务关系比较复杂，应该通过法院组织拍卖，以求在公平、公正的环境下使“烂尾楼”所存在的问题明朗化，从而促进问题的解决。这也是比较行之有效的方法。成都的假日大厦曾经被称为成都的一号“烂尾楼”。该项目于2003年6月18日被上海东渡集团高价拍得，并成功地改造为小户型商业住宅时代凯悦，并于不久前开始发售。
对于一些长期闲置、没有开发商投资、难以竣工的房产项目，政府或者通过市场方式收购该项目，或者根据有关法规将该项目所占的土地依法收回，然后由政府决定如何处置这类“烂尾楼”。政府可以在此基础上修建办公楼或公用设施（这样可以弥补政府收购的部分损失），也可以将该项目拆除，在原地上修建绿地或广场，改善城市环境；还有人认为可以将有些“烂尾楼”作为大型的艺术仓库，用来演戏、搞画展或者做成艺术博览中心，这种建议也不无可行性，最起码为艺术家提供了一个交流的平台，不仅可以促进文化事业的发展，还可以普遍提高市民的文化修养。
对于那些涉嫌经济犯罪的项目，公安机关应该尽早介入调查，以保护有关经济参与者的权益。比如广州中诚广场，在2003年对其收购的过程中，由于某家公司蓄意诈骗，使得包括民生银行、深圳发展银行、天津农信社等多家金融机构数以亿计的巨额资金被洗劫而去，给社会带来极坏的影响，严重影响该项目的收购建设。
“烂尾楼”是一个由来已久而又影响极坏的现象，成功解决这一现象对于我国实现和谐社会的目标、建设全面的小康社会都有重要的意义，应该引起充分的重视。
篇二：由于资金链断裂而造成房地产项目开发延期的情况
由于资金链断裂而造成房地产项目开发延期的情况
【李沧宝龙被指遇资金困境致房屋延期 开发商辟谣】 ........................................................ 1
【资金链断裂直接导致开发商跑路】 ................................................................................... 2
【安徽一开发商资金链断裂 暂停售房或已成烂尾楼】 ........................................................ 5
【夏斌：今年金融暗藏大变数 防房地产资金链断裂】 ........................................................ 6
【烂尾楼相续出现 二三线城市频报开发商"跑路"】 ............................................................ 8
【房地产信托：资金链断裂的第1张多米诺骨牌？】 ....................................................... 10
【浅析我国房地产公司资金链断裂问题及其解决方法】 .................................................... 11
【房产商资金链断裂 黄金雨后满地萧索】 ........................................................................ 11
【房企的融资渠道及如何防范资金链断裂】 ...................................................................... 13
【警惕房地产企业资金链断裂引发“蝴蝶效应”】 ............................................................. 13
【今年房企资金缺口或超万亿 卖项目将成常态】 ............................................................. 14
【房产开发商资金链断裂风险增大】 ................................................................................. 16
【房地产风险集中爆发 中小房产商资金链断裂】 ............................................................. 17
【哪些房地产商资金链会最先断裂?】 ............................................................................... 18
【房地产信托:房企资金链断裂的第一张多米诺骨牌？】 ................................................... 21
【房地产企业资金链断裂引起的连锁反应】 ...................................................................... 25
【部分地产商资金链断裂】................................................................................................ 26
【尹中立:企业资金链断裂是楼市泡沫破灭的标志】 .......................................................... 28
【温州资金链断裂是房地产泡沫破灭的标志】 .................................................................. 29
【房企资金链可能断裂 房地产行业或进入洗牌周期】 ...................................................... 30
【M2 机制和资金链断裂 房地产有点关联】 ................................................................... 31
【申银万国：房地产业资金链大面积断裂概率不大】 ....................................................... 34
【资金链断裂 长沙多个地产开发商卷款逃跑】 ................................................................. 35
【资金链断裂 部分中小房企深陷“高利贷”泥潭】 ......................................................... 35
【房地产信托将集中到期 中小开发商资金链或断裂】 ...................................................... 37
【严弘:房产企业倒闭原因是资金链断裂】 ......................................................................... 38
【叶檀：资金链断裂，房地产要崩盘了！】 ........................................................................ 39
【中富房地产老板自杀公司的资金链断裂】 ...................................................................... 41
【开发商资金吃紧交房延期 北京实地房地产开发公司无答复】 ....................................... 43
【北京开发商集体推迟开盘时间 半数项目降一成】 ......................................................... 45
【楼盘延期交房 如何正确面对开发商此违约行为】 ......................................................... 46
【李沧宝龙被指遇资金困境致房屋延期 开发商辟谣】
2011-08-18
楼市严控政策持续，市场延续低迷态势，许多房产大鳄都出现了资金链吃紧的问题，近日有网友在半岛网爆料称，城阳宝龙住宅项目疑因开发资金断裂，施工受影响，一期项目还未到交房期，已经确定延期。记者调查发现，本应8月底交房的宝龙一期住宅工程，至今还未完工。青岛宝龙房地产策划经理表示资金链断裂导致延期系谣言。
市民 宝龙项目将延期 疑因资金链断裂
“宝龙一期项目还未到交房期，已经确定要延期交房了。”近日网友在半岛网发帖“宝龙一期还没到交房时间，已经放出风要延期，是不是资金链出现问题？”称，他得到消息称，本来应该今年8月31日交房的李沧宝龙一期项目，不能按时交房了，而且具体交房日期不能确定。
“听宝龙离职的员工说，他们李沧项目因最近楼市不景气，公司里面没钱开发了，似乎是资金断裂，项目开展很是问题，好几位管理人员都离职了。”该网友透露，宝龙住宅项目施工现场，几乎没有工人在施工了，工程进度很慢。他担心道“如果开发商资金断裂，无法施工，开发商会不会破产？一旦楼房成了烂摊子，我们业主可咋办啊?”为此，他多次向李沧宝龙咨询房子延期原因，结果工作人员众说纷纭，让他更加担心不已。
记者联系到一位在李沧宝龙购买了一期住宅项目的昌先生，他表示“经常到工地查看房屋进度，但是眼看要交房了，工程还未完工，去售楼处一打听获知，房屋要延期了，至于延期原因，售楼人员说法不一。”
调查 一期8月31日交房 目前还未完工
根据网友反映的情况，记者来到了李沧宝龙城市广场项目施工现场。现场一位施工工人告诉记者，李沧宝龙项目有住宅、酒店式公寓，还有商业网点和商场，目前都在施工建设中，都未完工。
记者在施工现场发现，网友反映的宝龙一期住宅项目，正在进行外墙面的涂抹美化工作，一期住宅门前楼面开挖的土路还未平整，工程还未完工。现场一位工人表示“工程还在收尾阶段，具体完工时间不好说。”与一期住宅项目相邻的二三期住宅项目则还处在主体建筑建设阶段，楼房脚手架都还未拆除，原定于10月份开张营业的商业网点项目，工程也未完工。在建筑工地现场，记者也发现了网友反映的情况，大面积的建筑工地内，只有很少数量的工人在施工，部分塔吊也停止了工作，但现场工人表示“并没有停工，还在施工中。”年底营业的宝龙网点项目还未完工
宝龙 一期因工程进度将延期 资金链没问题
近期，由于国家房产政策和银行贷款政策的影响，许多开发商因销售不利，融资困难，出现了资金紧张的问题。近日也有媒体曝出，受楼市不利条件影响，在青岛有楼房开发项目的房产大鳄山东东鳄鲁商置业向公司股东申请贷款数十亿的消息。这无疑让很多交了房款的业主，对开发商能否保质、保量、按期交房产生了担忧。
“一期住宅工程确定要延期了，具体多长时间不好说，应该3个月左右。”青岛宝龙房地产策划处苗经理告诉记者，受道路施工，天气及一些工程施工规划变更等因素，影响了工程进度，二三期住宅项目的进展也受到了影响，具体的交房时间，目前还无法确定。
“限购之前我们就已经将房子全部出售，而且我们全国都有项目，资金链不存在问题。资金链断裂应该是网友自己的猜测。”苗经理称，虽然工地有部分工程停工，但属于施工要
求所致，并非资金断裂造成，李沧宝龙项目部分管理人员的离职也属正常的人员调动，并非开发项目出现了困境。
苗经理坦言称“在房地产行业，交房延期都属正常现象，没有什么可惊奇的。”宝龙售房处将联合宝龙工程项目部，就房屋延期给业主一份书面答复，就延期原因做出明确解释。业内 房产新政导致开发商资金困境
对于目前低迷的楼市环境下，会否导致开发商资金链断裂，楼盘成为烂尾楼的现象，青岛房产业内人士张百忍表示，资金实力小的开发商或许会出现资金断裂，开发项目无法进展的现象，大型开发商也会出现资金紧张的情况，但资金断裂的情况会很少。“李沧宝龙限购前已经将全部楼房卖出，基本回笼了开发资金，由于宝龙是一个全国的开发商，回笼的资金有可能用于其他开发项目，导致开发资金紧张，但出现资金断裂导致楼盘变烂尾楼的可能性不大。”
【资金链断裂直接导致开发商跑路】
2012-02-14
核心提示
新春佳节刚过，长沙麓山里佳园的开发商“跑路”的消息就不胫而走，这也给本就风雨飘摇的龙年楼市开了个不好的头。业主唐丽告诉记者，她于去年9月花了45万元购买了麓山里佳园一套144平方米的房子。但她在房产部门查询得知，自己买的这套房子在前几个月已被一个叫“覃文平”的人买走。唐丽意识到，自己遭遇了一房两卖。
《法制周报》记者进一步调查发现，麓山里佳园的开发商不是第一个“跑路”的。长沙涉及开发商“跑路”的楼盘还有：江滨家园、中远公馆、东方航标、中央公馆、可可小城、利璞金立方、湘江700等。记者走访了这些涉及开发商“跑路”的几家楼盘后发现，开发商“跑路”后，楼盘的命运也各不相同：有的成了烂尾楼，有的处于停工状态，有的已正常交付使用。
全国房地产经理人联盟副秘书长、地产研究员金承龙指出，越来越多的开发商“跑路”，昭示中小开发商已经遭遇资金断链的困局。他提醒消费者，购房前一定要了解开发商五证是否齐全，欠缺任一原证的都存有购房风险。
这些天，长沙市民唐妙琳面对多个媒体在重复着同样的话：她于2011年9月11日购买了长沙麓山里佳园公寓楼2单元4楼404号房，没想到开发商给她的合同居然是假的，更让她没想到的是，开发商居然“跑了”。
《法制周报》记者进一步调查发现，麓山里佳园的开发商不是第一个“跑路”的。长沙涉及开发商“跑路”的楼盘还有：江滨家园、中远公馆、东方航标、中央公馆、可可小城、利璞金立方、湘江700等。
全国房地产经理人联盟副秘书长、地产研究员金承龙指出，越来越多的开发商“跑路”，昭示中小开发商已经遭遇资金断链的困局，在楼市调控和信贷收紧的双重压力之下，今年有更多中小房地产开发商的资金链迎来大考。
合同作假，一房两卖
2月11日上午，记者来到麓山里佳园的售楼部。售楼部门外，正聚集着几十位业主在商讨如何维权。走进售楼部，记者发现里面已是一团糟：沙盘已被砸烂，地上撒满了玻璃残渣和废纸。墙壁上则写着“黑心开发商”字样。在售楼部的一间小房子里面，柜子也已被打烂，地上被随意丢弃的各种资料铺满。
业主唐妙琳告诉记者，自己在去年将首付及其他各种税费等款项，一次性支付给了开发商——长沙学士房地产开发商有限公司。
在签合同时，她发现自己所签合同是打印的，于是产生了疑问。售楼员告诉她：“我们这里是现房，所签的合同都是这样的。”
奇怪的是，签合同后，唐妙琳办理的房贷却一直没有消息。当她产生疑问时，开发商安慰说：“公司正在处理，你别担心。”
2011年12月31日是合同约定的交房日。但唐女士并没有收到交房通知，而是等到了“延期到2012年4月交房”的消息。
期间，唐妙琳准备退房。但开发商一直没有给答复。
坏消息一个接一个。2012年2月3日，唐女士得知，开发商“跑路”了。2月4日，唐女士把合同拿给律师一看，得知自己和开发商签订的合同是假的，合同连编号都没有。她去房产部门查询得知：根本查不到她所买房子的任何记录，同时，整栋房子在房产部门也没有任何记录。这一下子把她惊呆了。
业主唐丽也很郁闷。她于去年9月花了45万元购买了麓山里佳园一套144平方米的房子。但她在房产部门查询得知，自己买的这套房子在前几个月已被一个叫“覃文平”的人买走。唐丽意识到，自己遭遇了一房两卖。
一位业主向记者提供了一份初步统计数据，其中该楼盘涉及虚假合同的有8户，涉及一房多卖的有4户，未备案的有38户。
目前，多位业主已向当地公安机关报案。
据介绍，该楼盘开发商为长沙学士房地产开发有限公司，法人代表为刘忠建，委托代理人为朱某。朱某也是长沙坪建房地产开发有限公司的负责人，该公司是长沙江滨家园的开发商。
得知朱某“跑路”后，长沙市民陈灿强急坏了。2010年8月27日，他去江滨家园买房，可开发商说《预售许可证》还没有下来，让陈灿强先交15万元，当作借款，开发商用江滨家园二栋1003号房的房产抵还借款。双方还签订了《借款协议书》，上面盖了朱某的印。2011年底，陈先生又交了6万多元房款给开发商，但只拿到了一张收据。
陈灿强对记者说，现在他的担忧的是既拿不到钱，又拿不到房。
2月10日，记者来到了江滨家园三期现场，现场已停止施工，一位自称“守材料”的老人告诉记者，“老板不晓得去哪了，没钱就没人做事啊。”
江滨家园业主吴先生是看了新闻后才知道开发商跑了，他于是来到楼盘现场看看。他告诉记者，目前江滨家园三期主体结构已经基本完工，“只差花园、停车场这些配套设施了”。吴先生查询后得知，自己的产权信息已经登记。
2月11日，记者在麓山里佳园采访时，接到了朱某从北京打来的电话，他表示要对一些问题进行“澄清”。
朱某否认自己“跑路”，说自己正在北京融资，“不存在资不抵债的问题”。朱某说，他已经将自己的相关情况向相关部门汇报，并表示“愿意协助调查，可以配合政府部门，把所有资产交出来重组”。
知情人士透露，朱某曾于2011年11月22日向长沙市岳麓区政府递交《关于请求帮助解决企业当前发展困难的紧急报告》，坦言公司负债2个亿，近期急需支付3800万元左右。值得一提的是，朱某在其公司官网的一段致辞中这样写：“我们坚持，诚信是取胜于商海的唯一密码??”而业主们没有想到的是，自称“讲诚信”的开发商却“跑了”。资金链断裂是直接原因
篇三：烂尾楼项目尽职调查
前几期我们为大家介绍了北京、上海、广州、深圳著名烂尾楼的处置情况。在烂尾楼处置过程中，第三方收购后进行重组成为盘活烂尾楼的主要方式。一般而言，对烂尾楼的处置可以分为主动型处置和被动型处置，在主动型处置的情形，可以通过原开发商配合进行调查；而在被动型处置的情形，则可能需要取得司法机关的配合以查询项目的相关情况。天伦律师结合已参与和正在参与的以主动型为主的北京烂尾楼处置项目，为大家分享烂尾楼处置过程中的律师尽职调查的工作笔记。
一、烂尾楼项目尽职调查的要点
在烂尾楼项目尽职调查工作中，除一般尽职调查内容外，需要着重关注项目以下方面的情况：
1 、项目本身情况
① 项目前期进展情况，以及项目证照办理情况。
包括土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、房屋销售（预售）许可证等。是否已完成竣工验收，取得大产权证。
② 项目土地是否存在有效的土地出让合同，出让金及滞纳金（如存在）是否已缴清。出让金缴纳情况需至国土局进行确认。
③ 项目前期是否已被分割处置，如存在部分已被处置的情况，需厘清是否存在公摊部分或公共区域（如车库、会所等），是否存在潜在的所有权纠纷。例如实践之中可能会出现部分楼号已被法院拍卖给他人的情况。
④ 项目已被抵押的情况，抵押权人及标的金额情况。
⑤ 项目已被法院查封的情况，包括对土地使用权的查封情况和房屋的查封情况。
⑥ 项目债权人详细情况，包括债权人名称、债权金额、是否已进入诉讼程序或执行程序等。
⑦ 项目房屋销售或预售情况，包括：
项目房屋销售情况以及办理预售登记的情况；
已预售房屋现处于何种状态，例如其中哪些业主因未付银行按揭贷款而涉诉以及诉讼结果？哪些业主要求继续履行合同以及诉讼结果？
哪些业主已经与开发商解除房屋预售合同，是否已办理预售登记注销手续？
2、项目原开发商情况
① 项目原开发商主体资格，是否有效存续。
需要查看营业执照、组织机构代码证、税务登记证、开户许可证等基础证照是否齐全有效。实践中可能会存在超出经营范围、经营期限以及未按期缴纳税费等情况。
② 项目原开发商对外债务状况。
③ 项目原开发商对外提供抵押、质押、担保的情况。
二、尽职调查过程中的信息获取途径
尽职调查过程中，我们通常会关注项目的预售、抵押、查封等基本情况。如何找到准确的信息获取渠道，对于尽调工作的效率有着至关重要的影响。除向原开发商要求出具相关证明文件，查验相关证照原件以及对项目进行实地勘察以外，还需至政府主管部门进行查询。
1、房屋预售情况调查
北京市建委会给房地产开发商发放网签钥匙盘，通过钥匙盘可以直接登录建委网站查询该企业某一项目预售、销售登记的情况以及注销登记的情况。但对于未办理网签，未进行预售登记的房屋销售情况，则需要根据预售合同与开发商进行核实。
2、对房屋和土地使用权已存在的抵押、查封情况进行调查
① 房屋的抵押及查封信息需至各区的房屋登记管理部门查询。
一般情况下，需要项目开发商公司员工携带介绍信（或授权委托书）及公司营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明至窗口查询。在此以朝阳房管登记中心为例，如需查询房屋查封的相关信息，需向房管部门工作人员提供查询的具体房号，按房管部门工作规定一次至多只能查询10套房屋的抵押查封情况。通常情况下，工作人员只会对查询结果进行口头告知，而不能提供任何书面文件。
② 房屋对应土地使用权抵押及查封信息需至国土资源局各区分局档案室查询。
项目开发商公司员工向档案室工作人员出具介绍信（或授权委托书）
及公司营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明，由工作人员进行查询。可以通过拍照、要求打印等方式记录查询结果。
③ 就房屋和土地的查封问题，一般法院会根据申请执行人的申请向房管部门及国土部门发送协助执行通知书，查封涉诉房屋及房屋相对应的土地使用权。现在部分法院在债权人未申请查封对应土地使用权的情况下会只查封房屋，但根据最高院查封扣押冻结规定，其效力会当然及于对应的土地使用权。在一些特殊的情况下，如开发商未取得大房产证，房屋预售也未进行网签备案的情形下，法院可能会直接查封部分或全部土地使用权。
3、房地产公司涉诉案件执行情况调查
①就北京地区来说，西城法院、二中院可以直接通过查询机器查询执行案件的相关信息，包括执行案号、申请执行人、执行标的数额及承办法官等基本信息。
②执行状态：如果案件时间较长，我们在被执行人信息查询或法院对外机器查询到的执行状态大部分会是归档或已结案状态。但实际情况是案件并未执行完毕。多数烂尾楼项目由于债务复杂，案件长期未结，执行案件信息可能已被删除，而只能通过联系承办法官了解案件的实际执行情况。