篇一：“小产权房”法律问题研究 开题报告
辽宁工程技术大学
本科毕业设计（论文）开题报告
题 目 “小产权房”法律问题研究
指 导 教 师 聂斌
专 业 班 级 学 号 姓 名 日 期 2011-12-10
教务处印制
一、选题的目的、意义和研究现状
二、研究方案及预期结果
三、研究进度
四、主要参考文献
篇二：小产权房相关论文整理
如何处置小产权房，国家有关部委之前一直未有明朗的政策和表态。直到2007年7月12日，国家土地副总督察甘藏春在新闻发布会上表示:于农村集体建设用地的流转问题，国土资源部自1999年开始，就在全国不同地方开展了农村集体所有建设用地使用权流转的试验、试点，现在正在不断地总结经验，在适当的时机再提交国家立法机构，通过立法来解决。于是人们对国土资源部说法的解读为:在农村建设用地上面盖起来的“小产权房”，有可能未来通过修改《土地管理》等法律，以合法的形式予以确认。2008年底，关于处置小产
权房的报告由国土资源部上报到了国务院。报告明确了对小产权房处理的三个原则:一、新发生的小产权房一定要严肃查处;二、历史形成的，要根据情况妥善处理;三、禁止开发商通过开发小产权房获取利润。实际上，对如何处置小产权房，国土资源部曾在2007年12月有过松动，称对于一些已经形成一定规模、符合土地利用规划的小产权房，可以考虑让其补齐手续后转为合法。后感觉时机不成熟，国土资源部隔日公开表态，称“符合规划的小产权房可转为合法”的说法不成立。2009年9月1日，国土资源部一纸《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》，再次叫停各类小产权房。
前不久，国土资源部负责人在2010年国土资源工作会议上，提出了2010年要提出一个解决“小产权房”问题的办法。这是2006年以来，国土部在屡次表态“小产权房”违法后，第一次提出要对“小产权房”问题给出一个明确的处理办法。值得注意的是，今年的“中央一号文件”内容在基于城镇化背景下是鼓励和支持农民建房的，农民建房和“小产权房”有重合之处，在“小产权房”处理意见出台之前，鼓励有宅基地证的农民建房，是对“小产权房”需求的“疏导“之策。在此背景下，对既成事实的小产权房不能纠结于应该“强拆”还是“转正”这一处置思路，否则，不仅对已购房者、开发商、村集体组织、村民以及地方政府的利益影响颇大，而且会造成严重的社会稳定问题。因此，在处置过程中，不能简单采取拆除的方式来处置，应当对占用不同类型用地的小产权房进行区别对待。
《我国小产权房处置面临的现实困境及理性选择.pdf》
二、制度化解决中国土地问题的根本途径: 建立权利与义务平衡的土地管理制度体系按照新制度主义的观点，合理的制度安排是一种能够使各方合理利益得到帕累托改进的制度安排，唯其如此，才能实现制度均衡。［4］因此，要制度化地解决中国土地问题，必须满足如下要求: 即建立国家、集体、个人合理利益均得到平衡和实现的机制，从制度上消除土地利用上“囚徒困境博弈”的利益诱因。
目前，对于农村集体土地制度改革，概括起来，主要有如下几种主张: ( 1) 取消集体土地所有权，实行农村土地私有化，赋予农村土地完整的财产权利，农村土地权利变更( 包括征地) ，需按私有财产和市场经济规则进行［5］;( 2) 取消集体土地所有权，实行农村土地国有化，赋予农民长期稳定的土地使用权［6］; ( 3) 保留和完善集体土地所有制，赋予集体土地更充分的物权，包括管理权、处分权、流转权、收益权等［7］; ( 4) 实行国家、集体和农民私人三种所有制并存［8］; ( 5) 搁置土地所有权的争议，将重点放在土地的用益物权方面，更好地保障农村集体土地的财产权利［9］; ( 6) 提高征地拆迁补偿标准，按市场价格进行赔偿，征地必须基于公共利益目的，等等。这些主张，都有一个共同的特点，即不否认土地的收益权利，虽然实现权利的路径各有不同。这些主张可以概括为纯粹“权利视角”。而在实际工作中，一些地方政府无视权益人的权利，低价强制征地拆迁，这类做法可以称为“行政 义务视角”。
三、权利义务平衡的土地管理体系的具体制度安排
( 一) 健全土地权利体系，通过产权限制地方政府征地冲动
1． 进一步明晰和完善农村集体土地所有制。可以建立农村集体土地的按份共有制度或者合有制度［10］，农村集体的每个成员均平等地拥有对集体土地的处置权，集体土地权利的变更，均由农民集体共同决定，避免农村基层组织擅自处置集体土地。
2． 农村集体建设用地( 即具有开发建设权的土地，含合法的宅基地) 与城市建设用地拥有同样的财产权利，实行同地同权同义务，消除城乡建设用地的二元分割，农民集体可以依据法律规定按市场价格转让自己的建设用地，农民集体享有排他性的土地使用权、收益权和处分权等。
3． 完善农村集体土地的民主管理制度，健全集体所有权的实现机制。一是建立农村集体土地权益处置的民主决策体制，由全体土地所有人集体决定土地的使用和权益改变，没有全体村民三分之二的多数通过，土地权益不得发生转移或变更; 二是由全体土地权益人决定土地收益的使用和分配; 三是土地交易、收益分配的过程全部公开，议程由全体村民讨论决定。农村集体土地的民主管理，可以避免土地产权虚位的问题，应该成为未来完善中国农村村民自治制度最核心的内容之一。
( 二) 健全土地义务体系，防止坐地暴富，维护政府和全社会的利益
( 三) 建立土地开发权及其交易制度，建立不同地域保护耕地的利益动机
1． 土地开发权的设立
2． 完善农村宅基地的流转机制
3． 建立全国性的土地开发权( 建设用地) 交易市场
( 四) 推进土地供应和管理制度改革
( 五) 权利与义务平衡的制度体系，也可为解决小产权房和拆迁问题奠定制度基础 (对于每一点，文中有详细阐释)《如何制度化解决当前中国土地问题_对土地管理制度改革目标模式的探讨.pdf》
四、和谐视阈下妥善处置小产权房的路径选择
（一）根据不同利益主体采取不同处置措施
基于利益的考量，在处置小产权房的具体方式上，地方政府多是采取以拆除的方式来解决。地方政府之所以采取这种简单的拆除方式来解决，主要原因在于自20世纪90 年代以来，土地出让金和各种相关税费早已成为地方政府财政收入的主要来源，小产权房的突然出现，使他们失去了获取这些收益的可能，对小产权房进行拆除的目的就是为了确保集体土地增值收益不流入村集体和乡镇政府的手中。但对于农村集体土地的所有权人而言，眼看着属于自己的土地增值如此迅猛，在大产权房体系下的收益分配链中被忽视的村集体和乡镇政府，即使市、县政府对小产权房采取拆除的方式处置，他们仍会组织村民再抢建小产权房。在市、县政府开发集体土地之前抢先开发，已经成为让集体土地增值收益向下分配的唯一选择。显然，在这个利益重构的分配格局中，简单的不加区分对已成事实的小产权房进行强制拆除，不仅无助于小产权房问题的最终解决，而且可能激化社会矛盾，危及社会稳定。
由于小产权房存在有着深刻的历史和现实利益因素，小产权房的处置问题必须妥善加以解决，因为如何妥善处置这关系到不同主体利益的得失及社会的稳定。在具体处置过程中，政府对小产权房绝不能一拆了之，而应根据不同利益主体采取不同措施。对违法建造小产权房者应依法追究其责任。因为从1999 年到2010 年，党中央、国务院三令五申，明确规定，集体土地不得用于商品住宅开发，并要求各地坚决制止、依法严肃查处。但是一些地方借新
农村建设之机，通过在集体土地上违法建造小产权房，不仅违反土地管理法律，违反城乡规划、建设管理的法律，也是违反相关政策的。可以肯定地说，对于违法建造“小产权房”的行为，法律和政策是十分明确的，依法追究其责任，可以有效杜绝小产权房违法建造现象的蔓延。对于购买小产权房的业主而言，在一定程度上给予补偿具有其合理性。因为面对日益高涨的房价，地方政府不仅不能给城市中低收入群体提供足够的经济实用房、廉租房和限价房，而且还 在背后助推城市房地产价格特别是住房价格的不合理上涨，对小产权房建设的蔓延负有不可推卸的责任。小产权房的出现在一定程度上满足了城市中低收入者的购房需求，同时也在一定程度上平抑了房价，小产权房的存在有一定的合理性。因此，在处置过程中就应该采取以“疏导”为主的方式，在一定程度上对购买小产权房的业主给予补偿。
（二）根据小产权房占用不同的土地类型采取不同处置措施
小产权房除占用农村宅基地、农村建设用地这部分性质土地之外，还不同程度地存在占用耕地和基本农田的现象。当前国家对耕地和基本农田保护的严厉政策没有丝毫动摇，为了维护我国的粮食安全，耕地和基本农田不容侵犯；对于农村宅基地和农村建设用地上的小产权房，在处置时兼顾各方利益的前提下，对不同情况的小产权房进行区别对待。
其一，对在宅基地和农村集体建设用地上所建的小产权房，经过补办相关手续后，确认其存在或交易的合法性。小产权房交易合法与否的根源其实是集体建设用地使用权和宅基地使用权的流转合法与否问题。到目前为止，我国国家级的立法对农村集体建设用地使用权的流转持否定态度。但是，与国家立法的明令禁止形成鲜明对比的是，现实中把农民集体所有土地用于建设用途并变相流转的行为却在我国各省区进行得如火如荼。于是，在现实中催生的大量游走于立法边缘的将集体所有土地非法用于建设并变相流转的行为，将相关立法置于一个非常尴尬的境地。因此，在事实上和法律上承认农民和集体组织对集体建设用地使用权享有流转权和收益权，是推动实现农村与城市的公平发展，进一步打破城乡二元结构的关键。对于宅基地使用权的流转，从某种意义上来说，现行立法实际上并不禁止宅基地使用权的流转，只是禁止宅基地使用权的单独流转。当前所要解决的问题是，对在农村集体建设用地和宅基地上所建的小产权房权利变动而一并发生的集体建设用地使用权和宅基地使用权的流转作出明确的法律规定，将其纳入法律调整与规范的范畴。
其二，对在耕地或基本农田上所建的小产权房，能够拆除的予以拆除；不能拆除的，可由政府收回转化为经济实用房或廉租房。对耕地和基本农田的保护，我国制定了非常严格的保护措施，这是不容侵占的。对于在耕地或基本农田上所建的小产权房，能够拆除的应当坚决予以拆除，以恢复耕地或基本农田的用途。因为拆除所造成购房者的损失，有证据证明购房者在购买时不知道小产权房所占的是耕地或基本农田的，可责令由开发商和村集体组织赔偿，对知情的购房者，由购房者与开发商、村集体组织共同承担损失。对于不能拆除的小产权房，可由政府收回转化为经济实用房或廉租房，但开发商与村集体所获取的利润应当予以收缴。
《和谐视阈下我国小产权房处置陷入困境的症结及路径选择.pdf》
专家认为，若要合法又合理，试点清理大致有两个折中之法。一是购房者可以通过支付“转化费”将“小产权房”“转正”，从而使“小产权房”拥有合法的商品住房身份，而政府也能从中获得部分收益。另外一个办法就提当函过内部流程转换，地方政府购买“小产权房”使其合法化，最终冲抵保障性住房的建设任务。但存在一个问题，由于购买商品需求资金量比较大，有可能使当前地方政府的债务雪上加霜，导致地方政府在解决债务问题上更加依赖土地财政。
日前南京3个“小产权房”小区在补交相关土地出让金之后，相继宣布“转正”。对于第二种办法，在1月份召开的全国住房和城乡建设系统工作会议上就已露端倪一一刊主建部批准部分地方政府在集体土地上试点建设保障房，政府也可通过购买合适的普通商品房来增加保障房的有效供应。政府试点清理“小产权房”，关键在于把握好一个原则，那就是既要能够带来一定的财政收人，又可以借“小产权房”做一些民生工程。
专家表示，以购房者通过支付“转化费用”将“小产权房”“转正”这种方法来说，说得明白一点，如果交钱就可以将“小产权房”合法化，也就意味着这(本文来自：WWW.xiaocaoFanwEn.cOM 小草范文网:小产权房法学论文)些“转化费用”就是违法成本。如果违法成本不是很高，那么就可能导致更多的集体土地上建起“小产权房”。因此，要彻底防止“小产权房”现象的发生，还需要制度上和执行上两方面合力根治。
《_小产权房_何去何从.pdf》
篇三：小产权房法律问题
xx广播电视大学
毕业设计(论文、作业)评审表
题 目：论小产权房法律问题及发展需求
姓 名 教 育 层 次开放本科
学 号 分 校
专 业 法 学 教 学 点 直属班
指 导 教 师日 期年月 日
目录
论文摘要 .......................................................................................................... 4
小产权房概述 .................................................................................................. 6
小产权房出现的原因 ...................................................................................... 6
1、城市房价泡沫现象严重： .................................................................. 6
2、关于产权法的相关法律不完善： ...................................................... 6
3、农村土地制度不合理： ...................................................................... 6
小产权房的弊端 .............................................................................................. 7
1、小产权房产国家不予颁发的房产证： .............................................. 7
2、小产权住房无法上市交易： .............................................................. 7
3、小产权住房无法得到相对于“大产权房”占地补偿： .................. 7
4、小产权无法办理财产抵押和银行贷款： .......................................... 8
5、政策的不确定性................................................................................... 8
6、小产权房如何合理处理： .................................................................. 9
小产权房合法化的展望及未来发展方向 .................................................... 11
1、规划问题： ......................................................................................... 12
2、国家征收： ......................................................................................... 12
3、对明天的展望：................................................................................. 12
参考文献资料： ............................................................................................ 13
论小产权房法律问题及发展需求
论文摘要
一、小产权房概述
小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，不是由国家房管部门颁发，而是由乡政
府或村政府颁发未缴纳土地转让金等费用，因其产权不是由国家房管部门颁发又被称“乡产权房”。
二、小产权房出现的原因
1、城市房价泡沫现象严重：中国多数城市的房价过高是催生小产权房的重要原因。
2、关于产权法的相关法律不完善：根据法律规定在农村集体所有的集体建设用地和宅基地上，由农村居民自行经营，且农村居民自建的住房是可以进行交易的。因此在法律上形成相互冲突，让小产权房的构造者打了擦边球。
3、农村土地制度不合理：小产权房是农村居民自发在其集体所有的集体建设用地和宅基地上建设的房产，不需要缴纳“大产权房”所需的费用。因此其建设成本的低廉也滋生了近些年来小产权房的不断增多，甚至产生了越来越多的非法占地、违建等诸多问题。
三、小产权房的弊端
1、小产权房产国家不予颁发的房产证。
2、小产权住房无法上市交易。
3、小产权住房无法得到相对于“大产权房”占地补偿。
4、小产权无法办理财产抵押和银行贷款。
5、政策和相应法规的不确定性。
6、小产权房如何合理处理。
四、小产权房合法化的展望及未来发展方向
小产权房是在市场经济中产生的现象，因中国的集体土地利用率很低，所以小产权的出现也是必然的、迟早的发展方向。小产权房问题的实质就是我国的集体土地使用权能不能流转的问题。土地问题是一个敏感的话题，因为它关系到国民温饱问题及社会稳定。