篇一：房屋内房子户型与合同约定不符
房屋内房子户型与合同约定不符，构成违约吗？ 问题：去年购买的是期房，今年房子好了，看到房子后，发现房型和合同上不一致。本来进门左边是厨房，右边是卧室和卫生间的，现在实际中是刚好相反的，左边是卧室和卫生间，右边是厨房。这种情况，属于违约吗？ 律师解答：根据合同法规定，当事人应当按照合同约定全面履行合同。购房者在签订合同时所附图也是合同的组成部分。当实际交付房屋与附图出现不符的情况，在法律上就构成合同违约。当事人可以选择解除合同，也可以要求继续履行合同并要求违约赔偿。但如果合同中约定，因设计规划变更建设单位可自行调整房屋内结构的，那么本案就不能再按合同违约处理。而应当按合同约定的设计变更条款来处理。
篇二：购房合同,实际面积小了
篇一：购房实际面积知多少
购房实际面积知多少 记者调查房屋面积背后猫腻 2011年09月20日 09:38
来源：舜网-济南时报 作者：沙文婧
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“买水果时发现缺斤短两，我都要跟小贩理论一番，何况买房子少了平方数!” 9月初，郝女士在历山北路板桥片区买了一套二手房，按建筑面积93.6平方米交的房款。近日装修时，装修公司测得的面积让她震惊—— 建筑面积仅86.6平方米。
采访中记者了解到，像郝女士这样买房后重测面积的并不多，多数购房者都是按购房合同提供的面积付房款。然而业内人士披露，房屋面积存在较大的“猫腻空间”。
制图/王云峰
【面积缩水】
花3000元测面积，少了7平方米
9月13日，郝女士接受采访时告诉记者，她所买的这套房子建于2003年，两室两厅，前房主李先生是直接从开发单位买的。“一开始，我感觉房子挺宽敞，也没想重新测测面积，房屋装修时，装修公司的专业人员给免费测了测，发现房屋建筑面积是86.6平方米。”
因对装修公司测得的结果表示质疑，郝女士专门请了一家房产测绘机构专业人员，花了近3000元，又重新测了一遍，得到的建筑面积也是86.6平方米，这其中已加进去了公摊面积了。“一个平方7000多块呢，7个平方接近5万元!”为此，郝女士找到前房主索要差价。孰料前房主表示，他从开发单位手中买房时，购房合同上标的就是93.6平方米。
经多次交涉后，李先生最终从总房款中退给了郝女士4万元。他表示，自己会委托律师，向房屋的开发单位讨个说法。
与坚持维权的郝女士不同，建筑系毕业的许先生，近日自己测了刚买到的一套房子，发现比销售面积少了1.1平方米，但他没去维权。9月17日，许先生接受采访时称：“说不定我的测量也存在一些误差呢，如果再请专业机构测量，之后再去维权，太麻烦了。反正平方数也不多，这事儿就这样算了。”
【延伸调查】
多数业主购房后没重测面积
记者发现，不少购房者收房后，并未去找人重测房屋面积。
9月17日，记者在文化路一处高档小区随机采访了20名业主，问及收房后是否重测过房屋面积，对方均表示没有。业主于先生称：“我们主要是怕麻烦，测量楼房面积是个很复杂的活儿，若不聘请专业机构，一般人测不了。”
业主薛女士则称：“就是实际面积与合同上的销售面积有一些出入，只要不是太离谱，我们也没那么多工夫去和开发商纠缠。再说了，毕竟还要住在这个小区，还要去和开发商或物业公司打交道??”
从9月17日始，记者发起一项“你重测所购房屋面积了吗”的网上调查。截至9月19日，1230名投票者中，1218人表示没有重测过，占投票人数的99%之多。对于没有再重新测量房屋面积的原因，大部分受访者都表示：测量房屋面积太麻烦，耗时耗钱，业主耗不起。【如何算账】
“得房率”越高，业主越合算
9月19日，房屋面积测绘人员李湘云接受采访时介绍，开发商出售房屋时，一般是以房屋的建筑面积定价的。建筑面积一般由套内建筑面积和分摊建筑面积组成。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积;分摊的公用建筑面积=套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数。
其中，每一部分又有着较为复杂的测量及计算方式。例如，公摊面积其组成部分就有可能包括电梯井、楼梯、垃圾道、变电室、设备层(间)、公共门厅和走道、地下设备间、值班警卫室等共有部位的面积，以及为整幢楼服务的公共用房和管理用房面积等等。
李湘云称，不具备专业知识和实践经验的人，想准确测量一套房屋的面积是十分困难的。但是，学习相关知识后，业主能粗略测量套内面积，然后通过套内面积除以购房合同上的建筑面积数，就能得出“得房率”，数值越大代表“得房率”越高，通过“得房率”的比较，能大体估计自己所购房屋的面积是不是靠谱。
不同建筑的得房率是不一样的，多层、小高层、高层、商场的“得房率”分别为多少最适宜?李湘云介绍，按惯例来看，板楼的“得房率”约为80%，塔楼约75%，写字楼约70%，商场约65%。“因为使用率与人流量密切相关，人流量越大的地方，公共分摊面积就越大，使用率就越低。”她表示，业主经粗略测算后，如果所购房屋的“得房率”远低于以上数据，就有必要请专业测绘机构重新测量房屋面积。
【找谁“算账”】
“缩水”超3%双倍返还
记者从消协部门了解到，关于房地产的投诉数量一直位居前列，在近几年央视3·15晚会的投诉统计中，“面积缩水”也成为房屋投诉焦点之一。
对此，房产律师李磊接受采访时表示，针对房产“面积缩水”问题，最高法院在2003年3月通过并颁布《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，其中第十四条规定“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持;面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。
买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。 据介绍，目前济南已有测绘机构可为对房屋面积有异议的购房者提供服务。
【深度质疑】
开发商会不会拿3%做文章
采访中，包括房产界的一些专业人士在内均表示，房屋的销售面积有存在猫腻的空间。 曾在一家房产公司做置业顾问的李女士称：“测绘单位一般是开发商聘请的，如果开发商和房产测绘人员联手‘做局’、在3%的面积误差比范围内虚增房屋面积，那么购房者就会在毫不知情的情况下多掏钱。”
李女士说，当前房价处于高位，拿一套合同面积为100平方米、销售单价8000元/平方米的房子来说，如果实测有102.9平方米，购房者在交房时必须再交2.32万元才能收房。“一个有1000套房子的楼盘，假如每套房源的实测面积都比合同面积大了一点点，开发商能多收多少钱?”她介绍，有业内人士曾估算，按2010年一年全国的商品房销售面积、商品房平均价格、1.5%的面积误差比计算，为“虚增”的面积，购房者要多支付数百亿!
对此，不少受访者均表示，应设计更好的制度，来尽量保证房产测绘数据的真实，其中重要的是监督和制约机制。
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晚餐”
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购房合同住房面积要写清楚 以实际测量面积为准 有网友向记者反映，最近预订了一个楼盘，房子有赠送面积，但销售人员表示，买卖合同上面不会出现赠送面积的字眼，而且房产证上也不会出现赠送的面积，只会把户型图作为买卖合同的附件粘上去。该网友担心，以后如果要进行拆迁时，赠送的部分是否能获得补偿？关于这些赠送面积，在签合同时如何能确保自身的权益？
对此，律师陆映文表示，一般来说，拆迁时的赔偿依据为房产证上标明的房屋面积或者实际测量面积。她建议该网友，在签订房屋买卖合同时，要和房地产开发商协商好，将房屋的具体面积写清楚，不需要区分是否赠送面积，以实际测量面积为准。陆律师还提醒，赠送面积可能包括电梯、过道等和其他户主公摊的面积，市民在购房时，需要注意是否存在这种情况。 另外，该网友还提到，他选的楼层为15楼，而该栋楼旁边有一条规划路，以后会有建设，因此他担心建设噪音会影响到生活。对此，地产界人士黄国敏表示，会否受到噪音影响要看建设的距离有多远，如果确实受噪音影响的话，可以在窗户安装隔音玻璃，噪音会变小一点。如果噪音过大，陆律师则建议和施工单位协商，必要时可向环保局等相关部门反映情况。篇三：房屋买卖合同纠纷之实际面积小于合同面积的处理
成都精英律师团都燕果律师
房屋买卖合同纠纷之实际面积小于合同面积的处理
【法律依据】
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持;
(二)面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
【案例分析】
王某2012年与xx公司签订了《购房合同》，合同规定该商品房面积89.5平方米，王某按购房合同规定的房屋面积89.5平方米交了房款，2013年9月交房后，王某找专业人士进行测绘发现房屋面积只有80.5平方米，王某如何维护自己的权利。
【律师意见】
成都精英律师团 都燕果律师专业意见：根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第14条规定的处理原则，面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应于支持。买受人决定不退房的话，实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3￥)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。在本案中，面积误差比已超过3%，并且实际面积小于合同约定面积，王某可以主张解除购房合同，并要求开发商承担违约责任，王某如果不想退房，可以要求开发商按照上述规定返还购房款。若王某选择解除合同，建议先行申请诉前财产保全。
篇三：购房合同赠送面积会写
篇一：购房合同住房面积要写清楚 以实际测量面积为准
购房合同住房面积要写清楚 以实际测量面积为准 有网友向记者反映，最近预订了一个楼盘，房子有赠送面积，但销售人员表示，买卖合同上面不会出现赠送面积的字眼，而且房产证上也不会出现赠送的面积，只会把户型图作为买卖合同的附件粘上去。该网友担心，以后如果要进行拆迁时，赠送的部分是否能获得补偿？关于这些赠送面积，在签合同时如何能确保自身的权益？
对此，律师陆映文表示，一般来说，拆迁时的赔偿依据为房产证上标明的房屋面积或者实际测量面积。她建议该网友，在签订房屋买卖合同时，要和房地产开发商协商好，将房屋的具体面积写清楚，不需要区分是否赠送面积，以实际测量面积为准。陆律师还提醒，赠送面积可能包括电梯、过道等和其他户主公摊的面积，市民在购房时，需要注意是否存在这种情况。 另外，该网友还提到，他选的楼层为15楼，而该栋楼旁边有一条规划路，以后会有建设，因此他担心建设噪音会影响到生活。对此，地产界人士黄国敏表示，会否受到噪音影响要看建设的距离有多远，如果确实受噪音影响的话，可以在窗户安装隔音玻璃，噪音会变小一点。如果噪音过大，陆律师则建议和施工单位协商，必要时可向环保局等相关部门反映情况。篇二：关于赠送面积
关于赠送面积：
1、赠送面积不属于产权面积，通常不会写入购房合同，购房者交房后一旦遇到赠送面积“缩水”的问题，由于没有合同约束，购房人很有可能失去与开发商据理力争的依据。
2、市场上不少入户花园是从公共走廊上划分而来的，倘若这一部分算入了建筑面积，买房者看似得到了实惠。但此部分如果算作公摊位置时，业主在交纳物管费时，面临重复交纳费用，即你已经交过的一部分公摊面积费用。此外，由于入户花园要计一半建筑面积，在规定面积内，大的入户花园必然造成室内空间变小。
3、利用“层高”作为赠送面积，是挑高房的主要卖点。但此类房源存在以下3个弊端：
1）、每个项目规划都有总限高网络超女，将房屋层高做大的同时，意味着整个项目的建筑面积可能减少，开发商为保证项目总利润，销售单价往往很高。
2）、这种做法会使舒适度降低，入住者感觉到空间的压抑。房屋的层高一般都是3米，开发商“偷”来的夹层、跃层，层高不一定能达到国家规定的高度，因为他们报批的时候是平层，但是层高又是留来修夹层和跃层的，这样的层高肯定不会达标。3、安全系数也会降低，比如楼梯的倾斜高度相对会很高，较陡的楼梯不利于孕妇、小孩及老人攀爬。
4、通过设计飘窗来做赠送面积可以说是开发商最早的方法。其中飘窗有真飘窗和假飘窗的区别：开发商在设计图纸中和毛坯房交付时可能会有 “低台”搜狗，但客户装修时，这个“低台”可以打掉。由于现行建筑设计规范规定2.2米以下空间不计入建筑面积，为了层高不超过2.2米，开发商通常会做一个较低的平台，这称为低台凸窗(也就是真飘窗)，这是最早的赠送面积办法。由于本身凸窗有2.2米的层高，加上打掉的那部分“低台”，凸窗部分的层高可达到2.3米甚至更高。
另一种做法是把带窗外墙向外推移，把窗台放到最低，做成大玻璃窗，这样在外立面上会凸出一部分。只要凸窗部分层高不超过2.2米，便可有效达到赠送面积的目的。
赠送的究竟是什么面积：
1、“偷面积”
所谓“偷面积”，当然并不是真的偷，而是利用商品住宅现行的建筑设计规范，尽量多设计一些既可以让业主利用，但又不计入销售面积或只计算一半面积的居住空间(如阳台、入户花园的面积按50%计算；层高低于2.2米的空间也不计入销售面积等)，以提高单位面积的使用率，让购房者觉得“物超所值”。“偷面积”实际是钻了“建筑面积计算方法”的空子，减少了建筑的套内面积。这样一来，可以帮助开发商减少上缴税费，在楼盘营销时，更是可以将“偷”
来的面积“赠”给买房者，以增加项目销售的卖点。
2、违建面积
部分开发商的 “赠送面积”，是通过擅自变更规划设计违法搭建起来的。具体操作手法是在建设项目通过规划验收后，再自行或通过购房者集体委托其指定的关联装修公司，对房屋进行二次装修改造。即在与购房者签订商品房预售合同的同时与购房者签订委托装修改造协议，由购房者委托其指定的关联装修装饰公司“免费”装修改造，一旦涉诉便金蝉脱壳，违规主体还是购房者，导致购房者“被违规”，使得房屋实际使用面积增大。
3、侵犯共有面积
开发商对部分特定住户购房者所赠送的面积，实际为业主共有面积。如常见的承诺给顶层业主的顶层露台、给底层业主的地下室空间等。根据《物权法》规定，该部分空间应当属于该楼的全体业主共有，而非属于开发商所有，开发商等于是慷他人之慨，将原属于共用的部分许给一户独用。只要其他业主提出异议，受“赠”的业主是无法独享其利的。涉嫌虚假宣传 所谓“赠送面积”，前提应该是所赠面积合法，且赠送人拥有合法产权。由于开发商所“赠送”的面积是不计入容积率的，部分赠送面积甚至是涉嫌违法和侵权的面积，其赠送行为均属无效。即便其能通过“偷面积”达到“赠送面积”的目的，但因为开发商在售房时便已经将赠送面积的成本摊到了房价中，“赠送”仍旧是有名无实，故涉嫌违法虚假宣传。只是相关部门长期以来对开发商“赠送面积”的宣传视而不见，进一步纵容了开发商。所获“面积”不牢靠
因开发商对所赠送的面积往往不具有合法产权，因此不会也不可能写入《房地产证》。而根据我国《物权法》规定，只有依法登记并取得房地产证的产权面积才受法律保护。这就意味着开发商所送的面积并不受法律保护，不可能像房地产证登记的面积一样，可以用于投资、抵押，拆迁时也不会得到补偿，在遭遇纠纷时权益更是无法得到保障。
损害他人利益
由于开发商加建了 “赠送面积”，总建筑面积增加，容积率相应提高，绿地比例减少，人口密度增加，各类公共设施使用率增加，使用寿命降低，业主整体的生活环境和品质都会有所降低。
又由于容积率与土地出让金的多少有关，调高容积率需要补交土地出让金，办理规划变更手续，部分“赠送面积”是开发商未经调整容积率违建而来的面积，开发商提高了容积率却没有补交地价，导致了国家财政收入的流失。
类似宣传应限制
开发商“赠送”的面积既然不合法，为什么所有的购房者还趋之若鹜呢？原因很简单，反正是“赠送”的，有了总比没有好，不要白不要，这是几乎所有购房者共同的想法。因为一方面该面积表面上看是不计价的，另一方面“法不治众”，即便是违法搭建，估计也不会让业主整改。至于产权合法与否、容积率提高后的居住舒适度降低，一般很少有人予以关注，财政收入的流失更和业主无关。从这个角度来说，购房者自然愿意接受。
正是为了防止开发商 “偷面积赠送”，政府才实施建设工程规划许可制度，对项目的规划设计予以审核、验收。所谓的“赠送”往往有名无实，涉嫌虚假宣传，应当予以明确禁止。比如成都今年就出台新的“规划管理技术规定条例补充”，“高赠送空间”的楼盘被叫停。 事实上，开发商若要给购房者以实惠，应当合法建设并降低房价，让购房者真正获得低价合法的产权房屋。
赠送面积：
1．有部分“赠送面积”本身就是不能计入房屋的销售面积之内的，是不能计价销售的。按照国家有关规定，阳台、露台、飘窗等这些地方本身就只能算半面积或不算面积，这部分面积本来就不应当计入建筑面积，应属购房人所有。
2．“赠送面积”不属于产权面积，又不会签入合同内，所以购房者还得做个心理准备：“赠送面积”到手后，有些可能是缩了水的；因为没有写进合同，没有与开发商理论的依据，所以得房率的多少，自己应好好计算。
3．“赠送面积”只有使用权，甚至连使用权都不合法，当然不会计入产权，因而也将不受法律保护，在遇到拆迁、出售、继承、评估、抵押等时，没有人会关心你的“实得单价”“得房率”??，你的价值观将被完全颠覆，权益根本得不到保障。
4．对购房者来说，买“赠送面积”还存在一定的的风险。根据法规，立面是所有住户共有，即使要更改，也须得到管理部门的审批。所以交房以后能否把“赠送面积”变成房间，有很多的不确定因素，缺乏法律的保障，说不好到时就变成违章建筑了。同时专家还指出，“赠送面积”没有计入产权，严格来说属于公共空间。按相关规定，如果把公共空间封起来就是搭建违章建筑，到时城管部门要求拆除违章建筑，就会损害到购房者的利益。
5．“赠送面积”不计入地块规划容积率，会造成实际的建筑容积率提高。比如一个社区的容积率为5.0，如果赠送空间达到40%，容积率将提高到7.0，导致小区的建筑密度增加，影响居住的舒适性。说简单一点你买的高品质楼盘建筑密度可能比拆迁安置房还高！
6．建筑密度增加，入住人口数量也会超过设计数量，同时水、电、气、电梯、排污、泊车位、公共交通等都将不堪重负！
7．“赠送面积”改变了
8．“赠送面积”不会产生报建费和税费，损害了政府的利益，同时变相抬高了房价，会让楼市产生虚假信息，误导市场管理。
俗话说羊毛出在羊身上，目前房市中“赠送面积”的在售楼盘中几乎全部都存在“虚假”成分，不管得房率是110%还是170%，底线都不会是让购房者获得天上掉馅饼般的实惠，“赠送面积”不过是开发商宣传促销的诱饵和噱头，目的是开发商利用获得的不计入容积率的面积，降低了实际单位成本，并依托赠送面积提高销售价格。
有关专家特别提醒购房者注意三个问题：一是，所谓的“赠送面积”，其建筑成本等已被分摊进了房价，购房者实际并非真正捡到便宜，买房仍要重点关注房屋价格、质量、配套等基本要素；二是，一些“赠送面积”譬如入户花园等，往往存在着光线晦暗、窄小不好用、装修麻烦、容易飘雨受潮等问题，能否真正达到购房者预想的使用目的难以确定；三是，入户花园、挑高阳台、露台等能否封闭起来，进而实现“一房变两房”、“两房变四房”的梦想，并非由开发商说了算，这取决于城建等职能部门是否批准，否则可能成为违章建筑被责令拆除。 ——————————————————————————————————————— 由于赠送的面积往往不写入购房合同中,这意味着这一部分面积也不会为业主增添装修费与物管费。
然而,天上也不会白白掉下馅饼。
在房价高涨时期,面积小的户型难以满足业主的更多需要,出于促销的目的,有的开发商便利用业主的心理需求做文章,打出“买房送面积”、“一房变两房”的噱头,让购房者追涨出手。 此外,由于赠送面积多半不写入购房合同中,当中存在着不少风险。首先,有些赠送的面积属于公用面积,譬如庭院、屋顶花园等,该部分面积属于小区业主共有财产,开发商无权赠送,该赠送行为本身就是不合法的。
其次,未来“赠送面积”发生重大的安全隐患、事故都将得不到法律的支持,即使“赠送面积”写进合同的附加条款,也没有法律效力。因此,一旦“赠送面积”出现任何事故以及产权纠纷都得不到法律支持,一切责任也都由当事人自己承担。
最后,楼盘赠送的这种面积,产权证当中是不包括也不承认的,因此将来购房者遇上投资、抵押、转让、继承、拆迁等情况,法律不会认可这些赠送面积,只承认产权证上登记的面积。
综上所述,购房者在买房时遇到这方面的赠送,还是不要轻易接受为好。如果你是从实用出发愿意接受开发商的赠送面积,也要处理好赠送面积的权属,并要求附图,可避免不必要的纠纷。篇三：房屋赠送面积
目前最常见的赠送面积的方式主要有8种：挑高设计加隔层、入户花园、露台、阳台、飘窗、阁楼、内庭院、地下室。
一.赠送面积往往是“一锤子买卖”
赠送的面积往往是不写入购房合同中的，当中存在着风险。但这同时也意味着赠送面积的部分不会为业主增添装修费与物管费。
二.赠送面积“风险承担”自己扛
1有些赠送面积属于公用面积, 开发商是无权赠送的,那这种赠送行为本身就是不合法的。譬如庭院、屋顶花园等,是属于小区业主的共有财产。
2.未来“赠送面积”发生重大的安全隐患、事故都将得不到法律的支持,即使“赠送面积”写进合同的附加条款,也没有法律效力。所以说,一旦“赠送面积”出现任何事故以及产权纠纷，这一切的责任也都要由咱们购房者自己承担。
3.楼盘赠送的这种面积，在产权证当中是不包括也不承认的,将来购房者遇上投资、抵押、转让、继承、拆迁等情况,法律不会认可这些赠送面积,只承认产权证上登记的面积。
三. 就是很钟情赠送面积的房子，怎么办呢 ？
小宁想说的是，咱们买房者在购房时还是要重点关注房屋的价格、质量、配套等情况，如果您真的很喜欢露台、飘窗的设计，也要仔细考察是否会受潮，窄小的空间是否方便装修方面等问题，还有一定要处理好赠送面积的权属,并要求附图,这样可避免不必要的纠纷哦！ 易买房会员独家优惠中，易买房带您看房，帮您买房！一站式购房服务平台。是您首次置业、二次置业不二之选！