篇一：买房签约小心合同“附件陷阱”
买房签约小心合同“附件陷阱”
“垫首付”、“分期付”、“无理由退房”??这些促销举措即便签在合同里，也不一定就能让你高枕无忧
“垫首付”、“分期付”、“无条件退房”、“保值计划”??新政下的南京楼市，开发商使出全身招数纷纷推出各种促销活动，以期拨动观望者麻木的神经，打破市场僵局。签约时，开发商往往会在统一的购房合同之外追加一些“附加条款”对活动作出细致的规定。
五花八门的促销手段，对于购房者来说不仅仅是道计算题，更是道选择题：附加条款和购房合同一样，购房者不容置喙，签还是不签？这是个问题。
笔者近日搜集了目前集中常见的促销方式，并连线专业的房产律师以及业内相关人士，请他们就其中容易出现的风险以及纠纷作深入浅出的解读，提醒购房者在签合同与附加条款时别忘了仔细斟酌，对合同约定的各项权利、义务以及违约责任等要一一衡量，以免产生不必要的纠纷。
分期首付，先甜后苦
-案例：
市民陈旭不久前收到江宁某楼盘的一条促销短信，称在售房源首付只要5万即可。陈旭心动之下到售楼处详询，原来垫首付是指购房者只要先支付1成首付，其余两成由开发商垫付，余款做按揭，年底前购房者再将两成首付给开发商。
不过当他看到开发商附加的“借款合同”时却吓了一跳：违约条款中约定若购房者逾期不付清另外两成首付，每天要支付应付款千分之五的违约金，超过30天每天再加收千分之五，若提出退房则前期交的1成首付予以没收。“我算了一下，一套40万的小户型两成首付是8万，若逾期每天的违约金至少400元，万一资金不到位退房，前面交的一成首付4万元就打了水漂。”-解析：
“分期首付”看起来让购房者不需支付太多的首付款就可“轻松”置业。不过，业内人士提醒，“低首付”跟“首付三成”是“背着抱着一样沉”，没什么本质区别，而且未来还款压力更大。
江苏苏源律师事务所资深律师王炜称，“分期首付”涉及购房者、开发商、银行三方的法律关系，产生三个合同关系，任何一个出现纠纷，都会产生一定的法律后果。比如，若《房屋买卖合同》出现纠纷，但并不影响购房者跟开发商签的《借款合同》，购房者借开发商的钱还是得还，同时，购房者与银行签订《按揭贷款合同》从按揭办理完毕后就开始生效，一旦超过银行规定时限不还，银行将回收房产。“一定要从自身的财务情况出发，判断自己是否有能力购房，别让自己因为(原文来自：wWw.xiaOcAofANweN.coM 小 草 范 文 网:购房合同签订后拿不到)一时的诱惑陷入财务危机。”王炜提醒。
保值承诺，镜花水月
-案例：
市民高俊去年购买了仙林某楼盘，当时开发商承诺购房者保留10%的总房款，等交房时，若其他同品质房源的价格低于签约的价格，则免去这10%的总房款。但高俊在和开发商签订的附加“承诺书”中却约定“房屋交付前一个月内，如同品质、同楼层、同户型、同付款方式房源价格不低于本人购买房源，应将10%房款一次性以现金形式付给开发商，款清拿房。若未能在承诺时间内把剩余房款补齐，开发商有权延期交付并追究违约责任。”
结果，近期交房时，高俊以周边楼盘价格都在下调为由提出免除10%房款时，却遭到开发商的拒绝，坚称自己并未降价。
-解析：
王炜表示，目前南京施行的是“一房一价”政策，同一楼盘，不同组团、不同位置的楼栋都会产生不同的房价，因此该条款中“同品质房源”这个定义太过模糊，不但无法界定，反而还有利于开发商以此为由找借口。“这种合同就是个销售噱头，可以称为营销陷阱。”
同样，一些所谓的无条件退款其实是风险与利益同在。首先，交房与退房时间都是开发商定的，购房者从时间差上丧失了自由。其次，购房者付款多为银行按揭，若还款期间退房，对银行来讲，购房者的抵押借款合同如何继续履行或终止？相关的税费、保险费的支出如何退还？若退房时，房屋已交付，装修费、契税等费用谁承担？此外退房中，开发商审核或批准的时间主动权都在开发商，这就给“无理由退房”加上了个“有理由”的时间。
贷款风险，你来承担
-案例：
李强最近购置了桥北的一套新房，签订购房合同时发现除了标准格式合同外，附加条款补充协议中增加了新的内容：“银行要求提高首付比例的，购房者需在15天内补足余款，否则即视为违约；购房者若遭遇公积金政策变化而不能获得公积金的，购房者须在15天内转为商业按揭，或以其他支付方式完成支付，否则即视为违约，开发商有权收回房产，并没收5万元定金。”面对强势的霸王条款，李强无可奈何。
-解析：
王炜律师认为，在目前限购、限贷的形势下，开发商为了规避风险，把由于第三方(即指定银行)无法放贷导致的合同不能履行的责任，强加到了购房者的头上，上海等地还有开发商将延期贷到款的业主集体告上法庭，要求支付违约金。
“这也提醒购房者在购房前要对自己的资信、贷款记录等有个全面清楚的了解，最好先去楼盘合作银行咨询自己是否符合贷款条件，不要冲动之下先签了购房合同和附加条款让自己被动。”王炜提醒，要慎重签订合同条款，对于贷款政策变化对贷款购房的影响，要做相应的考量。
篇二：签订购房合同八大注意事项
签订购房合同八大注意事项
第一项：关于五证
陷阱：有些开发商没有五证或五证不全时，为了出售房屋可能提供虚假的五证主要是复印件；或者提供小区一期或前几期的有效五证来出售房屋。五证不全可能导致买受人不能取得房产证甚至导致购房合同无效。
对策：
1、复印件要注意看原件。
2、有原件要看批准日期以及使用和出售面积的多少。
3、对承诺证件正在办理中的开发商，可约定开发商在一定期限内不能取得该证件所要承担的责任。 律师建议增加补充条款：
出卖人保证对出售房屋所持有五证的真实性、有效性。若因此导致买受人退房的，出卖人愿向买受人承担已付房款双倍的返还责任。
第二项：关于公摊面积
陷阱：建设部格式合同第五条只有对建筑面积出现变化的处理，这样有的开发商会提高公摊面积减小使用面积，而总的建筑面积不变。依据合同开发商并未违约，买受人也起诉无据。 对策：
1、在合同第三条中写明确套内建筑面积和公摊面积。
2、在附件二中列明公摊面积的构成。
3、按套购买使用面积，双方不涉及公摊处理。
律师建议增加补充条款：
双方协商一致，同意对公摊面积的变化按下列第____种方式处理：
1、如果实测公摊面积超出暂测面积的，买受人在超出暂测面积的3%以内据实结算，超出3%以上的部分由出卖人承担相关费用；如果实测面积少于暂测面积，买受人据实结算。
2、买受人对实测面积的承担，仅在超出暂测面积的1平方米以内据实结算。
第三项：关于房产证
陷阱：建设部格式合同第十五条并未说清条款中“规定期限”是指法定还是约定期限，所以其中房产证的办理取得日期不明。可能导致资质较差的开发商拖延颁证或找各种理由不办证。 对策：
1、五证齐全的项目一般买受人得到房产证有保证，所以五证不全就免谈。
2、将不能办理房产证中行政机关的原因单列出来，开发商是具体行政行为的相对人，买受人不能起诉行政机关的违法行为。
律师建议增加补充条款：
如果因出卖人的原因，导致其在交房后360日内不能为买受人办理取得房产证的，双方选择以下第____种方式处理：
1、 买受人不退房的，出卖人按照本合同第九条第1种第（1）项的违约金计算标准承担责任。
2、 买受人退房的，出卖人按照本补充条款的第八条出卖人责任的约定承担责任。
如果因买受人不依法交纳办理房产证相关费用的原因，导致出卖人在交房后360日内不能为其办理取得房产证的，买受人按照本合同第七条第1种的处理方式及违约金计算标准承担责任。 如果因颁证行政机关的原因，导致出卖人在交房后360日内不能为买受人办理取得房产证的，买卖双方互不承担责任。但出卖人应当出示盖有行政机关公章的证明文件，否则视为出卖人违约。
第四项：关于书面通知
陷阱：合同中约定通知义务后（如：交房通知），开发商如期不能履行义务，延期后其可以在售楼
部张贴书面公告，却署名约定日。还将公告辩为书面通知，以推托自己的责任。
对策：
1、将书面通知的形式约定清楚，开发商违约时，买受人就有确凿证据。
2、如有开发商违约，买受人应一具体的书面形式通知对方，以备证据。
律师建议增加补充条款：
本合同中所含书面通知义务的，双方均应以邮政快件的方式通知对方。
第五项：关于所售房屋的坐落位置
陷阱：开发商开发多个楼盘时，买受人可能买得是位置好的某号楼，可交房时该楼号又变为 相同结构位置不好的楼层。
对策：
1、在合同附件一中，附上小区的平面图并标明楼号。
2、开发商应在此附图中盖章确认。
律师建议增加补充条款：
出卖人应当将出售房屋所属楼号在小区平面图中标明，并将小区平面图粘贴在本合同附件一内加盖公章。
第六项：关于所售房屋的抵押
陷阱：有的开发商为了盘活资金往往将土地使用权抵押，进而将所建楼盘抵押。如果此类房屋出售，开发商破产时，买受人得不到房屋。因为买受人还未得到房产证，不具有物权。
对策：
1，在土地管理部门、房管部门查清该楼盘有无抵押记载。
2、要求开发商将合同在房管局备案。
3、要求开发商提供保证责任。
律师建议增加补充条款：
出卖人保证自己所售房屋不存在抵押的情况，若因此导致买受人退房，出卖人应向买受人承担已付房款双倍的返还责任。
第七项：关于物业管理公约
陷阱：《物业管理条例》今年9月1日实施，其中明确规定买受人在购房前开发商要与前期物业管理企业签订《物业管理公约》。否则，开发商就不得出售房屋。潜在的买受人也就有可能依法得不到房产证。
对策：
1、买受人应要求前期物业应以招投标的方式介入。
2、开发商与前期物业签订了《物业管理公约》。
3、买受人也应签订三方都署名的《物业管理公约》。
律师建议增加补充条款：
出卖人在出售房屋前，应与招投标方式选择的前期物业管理企业签订《物业管理公约》。 买卖双方在签订本合同时，应同时签订有前期物业管理企业署名的《物业管理公约》。
第八项：关于各方责任范围
陷阱：如果因开发商的各种原因（如：五证不全、一房二买、又抵又买等）情形导致买受人得不到房屋，买受人的损失范围没有界定。然而法律也没明确具体范围。
对策：
1、根据《民法通则》以及6月1日的《解释》将实际损失细化。
2、对开发商给自己造成的损失准备好证据。
律师建议增加补充条款：
如果因出卖人的单方原因导致退房，出卖方承担的责任范围如下：
出卖人的责任范围：
1、 退还已付房价款及其利息（此利息的计算，如果是一次性付款按同期银行存款利率计算；如果是按揭付款按同期银行贷款利率计算）。
2、 赔偿买受人从签订此购房合同时起到退房时至每平方米售价的升值差价。
3、 赔偿买受人对所购房屋的装饰装修费用（此费用仅以装修实物和相关票据为限）。
4、 对于按揭付款的买受人，出卖人应赔偿买受人办理按揭相关手续的费用（包括：银行手续费、保险费、评估费、公证费等）。
篇三：律师写给购房人的七个忠告
律师写给购房人的七个忠告
"天下熙熙，皆为利来；天下攘攘，皆为利往"，在中国房地产市场经历了十年九调之后，我们发现市场每年都在被调控，房价每年都在往上涨。哪些购房者属于"刚需"，哪些又是在投机炒房，恐怕没人敢说，自己能够真正地分清楚。
本人仅仅是一名普通的房产律师，既没有深入研究过土地供应量为什么会影响房价，也不懂得货币供应量与房地产市场之间的经济学关系。但因为常年处理与房产有关的纠纷案件，几乎每天都在面对开发商、购房人、二手房主、房产中介。因此，或多或少总结出了一些与房产纠纷有关的经验，今天把它们汇总起来介绍给广大购房者，希望能够提高大家在购房时的法律风险意识，减少无谓的购房损失，未雨绸缪，防患于未然。
受篇幅所限，我们不能更加完整、全面地向购房人介绍与买房有关的法律知识，根据我们多年的办案经验，在买房时应该引起大家注意的又何止本文中所提到的这七点，其实还有很多很多。我们为什么不厌其烦地向大家介绍这些法律知识，是因为在房屋买卖纠纷中，最受伤害、最无助的，往往是那些有真实购房需求的"刚需"购房者。希望在阅读完本文后，能给大家带来一点帮助，起到窥一斑而知全豹的效果。（作者供职于北京铭滔律师事务所）忠告一：
在支付定金之前，要敢于离开谈判桌
我们大多数的购房人都没有经过像律师一样的专业谈判训练，在一个卖方占据主导优势的市场环境下，一旦进入购房谈判环节，恐怕就只能被动挨打了。所以我们的第一个忠告就是，要敢于离开谈判桌。
合同就像一把"法锁"，双方一旦签字就必须受它的约束，谁敢违反就必须要承担法律责任。定金罚则，就是"法锁"的具体表现，交付定金的一方如果违约，就丧失了收回定金的权利，收取定金的一方如果违约，就必须双倍返还定金。
但我们要告诉大家的是，在交付定金之前，购房人必须有敢于离开谈判桌的勇气，如果一味迁就卖方，害怕买不到房子，将会在整个合同履行中陷入被动。
这种被动，可能会让买方钱房两空。
为了更好地让大家明白，敢于离开谈判桌的必要性，我们给大家介绍一下卖方与中介经
常使用的三种谈判策略，相信当大家了解对方的这些策略后，就能够"敢于离开谈判桌了"。第一种黑白脸策略，这种策略是一种最常见的双人配合策略，不仅在房屋买卖中常用，其实只要有谈判的场合，就会有人使用。这种策略顾名思义，就是一个人唱黑脸，死活不降价，让你感到房源非常紧俏，买房机会稍纵即逝；另一个唱白脸，帮你向卖方说好话，并劝你赶紧下决心先交定金，这样兴许卖方还会降低一点价格。
第二种不情愿的卖家策略，在经过一番黑白脸策略折腾后，很多购房人因为担心丧失买房机会，会赶紧向卖方交付定金，这时有经验的卖方，会表现出很不情愿地接受买方的定金，并认可买方的购房报价。
第三种折中策略，在买家表示愿意交付定金并认可卖家报价后，会提出一些相应付款时间、过户时间的要求，这时中介为了使双方能够快速签约，会出面折中买方的要求，其实这种折中，是不利于买方在合同履行中主张自己权利的。
在经过以上的三个策略后，基本上买家就会按照对方的思路，与其签订购房合同，而忽略了合同履行中的各种法律风险。所以我们给购房人的第一个忠告就是，要敢于离开谈判桌。那么，应该如何做到呢，我们给大家介绍两个常用的方法，一是要让对方感到，你也在挑选其他房源，自己看中的并不是只有这一套，而且对方的这一套房子还不是最让你满意的。这样做是想达到一个效果，让对方感到你随时都有可能离开谈判桌，你随时都会被其他卖方吸引走。
二是每做出一个购房条件的让步时，就要在其他方面要求卖方给你补偿或优惠。比如，对方不同意降价，那么你就必须要求降低首付款的数额；再比如，对方要求提高首付款的数额，那你就必须要求提前入住房屋。
大家不要担心这样做会丧失购房机会，因为在谈判中，首先考验的是双方的心理底线。如果购房人连这点谈判心理素质都没有，那么，即使签订了购房合同，也是被卖方牵着鼻子走，很可能在对方违约时保护不了自己的合法权益。
因此，我们建议大家，如果没有离开谈判桌的勇气，就不要坐下来跟对方谈判。
忠告二：
买二手房时，尽量提高定金支付数额，增加卖方违约成本
我曾经参加过很多次购房谈判，在谈判桌前卖方为了占据主动地位，增加买方支付首付
款的数额，总会给买方讲一个类似于这样的故事，"其实已经有人看上这套房了，并且愿意全款购买，但听中介说，你们很有诚意，所以我才愿意跟你们见面，谈谈买房的事情。"很多年轻的购房人，都是通过银行商业贷款或公积金贷款买房，当房主知道购房人是贷款买房时，都会讲一遍上面的那个故事。我们暂时不考虑那个故事的真假，先说一下全款购房人的付款特点，全款购房时，买方为了最大限度地降低自己的风险，通常会支付非常少的首付款给对方，因为买方知道自己全款购房的优势，卖方很难抵挡一次性收到一大笔卖房款的诱惑。
但是，如果这时的卖方是要卖掉自己的住房，重新购买面积更大或地理位置更好的房屋时，他也需要一大笔钱，用来支付首付。而全款购房人是不会支付太多首付款的，因为这样对买方来说风险太大。
在这种情况下，贷款买房人的优势就显现出来了，因为是贷款所以在付款风险的掌控上比全款有优势，所以就可以适当地多付首付款。
因此，我们要告诉大家的是，千万不要在谈判的开始，被卖方讲的所谓全款买房人的故事吓到，因为他们多半是想让你提高首付款的比例，以解自己的燃眉之急。
在了解了上面所讲的内容后，恰巧你又觉得这套房子非常符合你的要求。那么，在你决定购买的同时，你需要提高定金的数额，防止卖方违约，将房屋又卖给他人。
因为根据我们以往的经验，卖方违约的概率与房价上涨的数额成正比，房价涨得越快，卖方违约的几率就会越大。
根据《合同法》定金罚则的规定，收取定金的一方如果违约，必须将定金双倍返还给支付方。如果我们支付的定金数额过低，卖方认为即便双倍返还，也是非常划算的，那么，他就会公然违约，将房子卖给出价更高的购房人，再支付给你相对低廉的违约金。
所以，我们给大家的忠告是，一旦决定购买某一套房屋，应该尽可能提高定金数额，防止对方低成本违约。对于买方来说，在签订合同时可以约定，定金将来作为首付款的一部分，这样既能满足卖方提高首付款数额的要求，又能降低卖方的违约风险。
忠告三：
关注购房合同中的三个关键点，即付款、过户、延期履行
大多数购房人都没有经过专业的法律培训，在签订购房合同时，两眼一抹黑，只会按照中介的要求填写，甚至整个合同内容的填写全部由中介代劳，自己只是最后签名了事。等对方发生了违约行为，才发现自己所签的合同漏洞百出，没有一条能维护自己的合法权益。在整个购房合同中，有三个关键问题是非常重要的，只要大家把握住了这三点，基本不会出现严重的合同履行问题。
关键点一，购房款需要分几次支付，时间节点如何确定。以贷款买房为例，购房款的支付分为四次，依次顺序是定金、首付款、按揭款、尾款。相对应的时间节点是，签订定金合同时、签订购房合同时、办理完申请贷款及抵押手续后、入住并办理完毕物业交割。
最容易导致纠纷发生的是，卖方不配合办理银行按揭手续，卖方房屋不能及时办理抵押，卖方房屋不具备上市交易资格，买方公积金贷款数额不足以支付购房款，买方在入住后发现房屋存在严重的质量问题，卖方拖欠物业费无法与买方办理物业交割。
关键点二，过户时间的确定，这是卖方最关心的问题。因为一旦过户，自己的房产就成为别人的财产，每一个卖房人都担心钱房两空。
在实际的合同履行中，大多数人都会约定，只要买方支付了首付款就可以先期入住，而不是拿到房屋权属证书后再入住。
其实这样做容易激化矛盾，一旦买方后续房款不能按时支付或卖方房子无法顺利过户，双方的心态就会发生变化，买方认为自己已经进驻，不担心卖方将其赶走，卖方认为，虽然你住着但房子没过户，仍旧是我的，我随时可以将你赶走。
双方一旦具备这样的心态，就会出现两个极端行为，要么用过激的行为刺激对方加快履行合同，要么就是一直拖延合同不管对方如何催告，就是不着急履行合同。在这种情况下，矛盾极易形成。
关键点三，关于延期履行合同，对于买卖双方都可能会发生这种情形。但很多人所签的合同，都是由中介代填，中介为了快速成单拿到中介费，往往会避重就轻地填写合同违约责任，避免买卖双方长时间就违约责任"讨价还价"。
中介常用的方法是，要么不填全部划掉，要么填写的违约责任非常轻，不让双方过度关注。
为了避免在一方出现延期履行时，守约方无法维权，我们建议，在合同签订时，就付款时间、过户时间，做出明确约定并写明如超过履行期限，按日计算的延期履行违约金数额或
计算方式。
如在合理期限内，延期履行方仍未能履行完毕约定的义务，守约方有权解除合同，并追究对方违约责任。
再次提醒大家，忠告三中所提到的这三个关键点，是合同的关键组成部分，买卖双方必须清楚地约定与其有关的内容，否则后患无穷。"
忠告四：
在支付中介费前，一定要明确中介提供的全部服务内容
有过购买二手房经验的人可能都知道，只要按照中介的要求签订了《存量房买卖合同》（经纪人成交版），中介就会找到购买人催要中介费。
但这时候大多数人还并不清楚，中介公司到底会提供哪些居间服务，大多数中介也只会说，我们就是为买卖双方提供交易信息，撮合签订买卖合同，别的事情不归我们管。关于房屋权籍调查、过户等事情，好像与他们没有任何关系，如果他们帮忙做了是卖个人情，不做就是本分。
但实际上购房人完全可以按照《合同法》的规定，及双方约定的方式，清楚地确定中介公司的服务内容，保证购房人的中介费不会"打水漂"。
一般来说，房产中介的基本服务项目必须包括以下四个方面：
一、房屋权属调查。包括调查标的有无抵押、有无权利限制、核实权利人和处分人的身份及权利等。
二、房屋使用状况调查。包括调查房屋使用年限，有否隐瞒缺陷，有无租赁、违章搭建、相邻关系侵权以及维修基金的缴纳和使用情况等。
三、房屋市场行情调查。包括同类房屋市场行情比较，陪同买方实地查验房屋，确定卖方成交意向并订立买卖合同。
四、买卖双方的身份核实。确认买卖双方当事人的身份，买方是否具备购房资格。在取得购房人公证授权书后，可以办理以下业务：