篇一：物业管理论文开题报告
论文题目：哈尔滨物业管理发展现状分析
——物业管理企业的生存之道
一、课题背景
随着房地产业的发展和住宅商品化的推进，物业管理也应运而生，成为房地产业中的新兴产业，这种物业管理在发展中存在的许多问题，目前物业管理法制的滞后，体制的不健全，从业人员素质低下也将是影响它健康发展的重要因素，应当引起全社会的高度重视。哈尔滨物业管理企业更是面临以中小企业为主，二级、三级物业管理资质企业较多，存在管理不规范，业主与物业管理企业之间摩擦较多等问题。如何规范发展物业管理工作，更好地满足广大群众日益增长的物业管理需求，是迫切需要解决的问题。
二、课题目的
从哈尔滨物业管理现状出发，全面分析影响哈尔滨物业管理发展的因素，运用先进的管理理念和理论，探索哈尔滨物业管理持续发展的战略并提出相应的对策，推进物业管理的健康发展，完善哈尔滨物业管理。
三、课题意义
1、理论意义: 物业管理，不仅是房地产投资、开发、建设、流通的自然延续，而且是房地产业中不可或缺的一个重要的子行业。是否具有一个机能健全、运行良好的物业管理服务系统，已成为衡量房地产业成熟程度的重要标志，并且将成为直接影响房地产业能否持续、快速、健康地发展的一个重要因素，物业管理的发展促进着房地产经济的发展，加快建立适应社会主义市场经济的物业管理服务业具有巨大意义。
2、实践意义: 随着房地产业的发展，在社会主义市场经济条件下，要长期有效地维护保养好如此庞大的房地产物业，不断提高其使用效益，满足业主和使用人多样化、多层次的不断变化的需要，必须通过物业管理服务，采取市场化、企业化经营和专业化、社会化管理来实现。物业管理使房屋建设与管理相结合，表现了这一管理模式的强大生命力。这一模式使以往小区面貌一年新、二年旧、三年坏的情况得以改变。人们说的“三分建设，七分管理”的要求在物业管理的模式中得以体现。可见，加快建立适应社会主义市场经济的物业管理服务业有利于提高物业的使用效益，节约大量资金；有利于改善居住环境，提高生活质量；
有利于深化改革，加快房地产业的发展；有利于提高整个城市管理的专业化、现代化和规范化程度。
四、课题主要内容、重点和难点
第1章 绪论
1.1 选题的背景
1.2 选题的目的及意义
1.3 本论文的研究思路和主要内容
第2章 物业管理的基本内容
2.1 物业、物业管理的含义
2.1.1物业的含义
2.1.2物业管理的类型
2.2物业管理的特征和性质
2.2.1物业的特征
2.2.2物业的性质
2.3物业管理行业的发展现状
2.3.1 我国物业管理的发展历程
2.3.2国内物业管理的发展状况与分析
2.3.3哈尔滨物业管理的发展状况与分析
2.4物业管理行业的竞争态势
第3章 物业管理的存在的主要问题
3.1我国物业管理的存在的主要问题
3.2哈尔滨物业管理存在的主要问题
3.2.1开发商遗留问题
3.2.2物业服务企业与业主之间的矛盾问题
3.2.3业主与业主组织之间的纠纷问题
第4章 深圳市航天物业管理有限公司发展现状及存在问题分析
4.1深圳市航天物业管理有限公司发展现状
4.1.1企业发展历程
4.1.2哈尔滨分公司现状
4.2哈尔滨分公司在哈尔滨物业管理行业的优势与面临的问题
4.2.1优势
4.2.2面临的问题
4.3哈尔滨分公司管理方面面临的问题分析及应对措施
4.3.1解决好管理责任纠纷问题，确定物业管理主体间的权利义务关系，建立健全约束机制。完善业主委员会的设立程序，积极组建业主委员会。规范地方立法，完善相关配套法律法规。
4.3.2完善企业内部管理架构及绩效管理
第五章 哈尔滨物业管理行业今后发展的建议
篇二：物业管理论文(论现代化物业)
目 录
摘 要 ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．1
引 言．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．2
第一章 现代物业管理发展的重要方向
1.1现代物业管理将向规模化方向发展．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．2
1.1.1 规模化经营的必然性．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．2
1.1.2 规模化经营的途径．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．3
1.2现代物业管理将向区域化方向发展．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 3
1.3现代物业管理将向专业化方向发展．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．4
1.4现代物业管理将向智能化方向发展．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．5
第二章 现代物业管理企业发展战略的变革
2.1现代物业管理企业面临的挑战．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．7
2.1现代物业服务企业用人制度变革．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．8
2.1.1 以人为本的管理理念．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．8
2.1.2 行之有效的激励机制．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．11
参考书目．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．13
结束语．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．14
【摘要】
时间飞逝，一转眼，我国物业管理经过二十多年头，在不断的探索和实践，我国的物业管理已经迈入了市场化、规范化、法制化发展的新时期，正所谓优胜劣汰，若想成功在这一个竞争激烈市场闯出一片天，那么就一定要走集团化发展道路、打造强势品牌、提高企业的核心竞争力；高新技术的应用、提供个性化专业化的服务，奉行以人为本的服务理念；加强法制管理，规范物业市场。
【关键词】
以人为本
物业品牌
现代化中国物业管理发展思路初探
【引言】
随着我国房地产行业发展日渐成熟，人民已经不再满足于当前的“有”“没有”通俗点，就是生活质量的追求，幸福指数的最求，如今我国基本上都已迈入小康，家家有洋房，个个有小车，因此房子的好坏，很大程度上，物业管理的好会往往成了人民衡量房子好坏的一项重要指标，因为物业管理的好会，直接影响到人们住房的舒适度，生活的品质。因此，物业管理要想走出一片天。物业管理必然向着规模化、区域化、专业化、智能化的趋势发展。在这样的新形势、新情况下，物业管理企业又将何去何从？
第一章 现代物业管理发展的重要方向
我国物业管理企业是随着社会经济的发展，人们对生活、工作环境的要求不断提高，派生出的新兴的服务性行业。其产生之初，仅仅是房地产开发的后续服务机构；相对房地产开发商而言，它是一个终端服务单位，但对业主和物业管理企业本身而言，它永远都是始端服务部门。作为一个新兴行业，物业管理诞生伊始，便显示出了强大的生命力。广大业主将之作为提高自身整体生活水平的依据而对其报以厚望，开发商以此作为自己楼盘的销售亮点，政府主管部门又将之作为规范社区管理，提升城市形象的重要手段加以引导。这使在我国诞生刚刚20年的物业管理行业几乎成了关乎国计民生的一个重要领域而被社会各界加以重视，成为了现代引人注目的聚焦点。进入21世纪，我国物业管理行业经过了20年的经验和理论积累之后，正从幼稚走向成熟，并向所有其它企业一样向着现代企业制度方向前进。实践证明，在这一前进过程中，物业管理企业必然向着规模化、区域化、专业化、智能化的方向发展。
一、现代物业管理将向规模化方向发展
（一）规模化经营的必然性
物业管理的规模化经营早就是业内人士谈论的热点问题。现代的规模化经营，就是物业管理企业充分利用自身资源，最大限度地扩大管理面积和管理领域（当然这个最大限度不是无节制，而是根据自身的实际情况），科学地确立自身的管理成本和经营目标，在一个适度界定的市场竞争中，最大化的占有市场份额。经济学理论告诉我们无论是企业竞争的绝对业绩，还是企业竞争的相对地位来说，市场份额都是商家的必争之地。市场份额理论还告诉我们，企业仅仅达到经营规模还不行，它还必须在市场份额总量上居于首位，才能优于别人。当然，物业管理企业的规模化是21世纪中国物业管理发展面临的挑战、冲击及对策经营并不是指简单的扩大再生产，从企业的追求效益最大化的经营行为来说，规模化经营还充分考虑其投入产出比率，也就是随着投入的增加，规模的扩大，其单位增量所产出的效益应逐量增高，这才是我们所追求的真正意义上的规模经济效益。
由此可见，规模化经营能为管理企业降低成本，充分利用有限资源，获取更多的经济效益。
（二）规模化经营的途径
扩大市场份额占有率，实现规模化经营是现代物业管理企业不变的主题，但在市场份额总量有限的情况下，物业管理企业如何实现规模化经营呢？
1、兼并重组，充分利用小企业资源。
目前，无资质等级、小而全的物业管理企业较多，许多房地产开发商为了肥水不流外人田，自己成立物业管理公司管理共同开发的楼盘，但由于面积较小，造成大量重复投资及资源浪费。显然，这种状况对物业管理行业整体进步不利，由于这部分公司服务的不规范，也使本应享受正常服务的业主（住户）的利益受到损害，使业主投诉增多，这极大地损害了行业的整体形象。从长远来看为促进行业健康发展这些小物业管理企业宜通过兼并重组，实现生产要素的优化组合，共享企业资源如资金、技术、材料、劳动力等。通过企业整合，建立产业规模促进行业健康发展。规模化经营也可推动这些要素的流动和优化组合，促进行业的共同发展。
2、抓住时机，适时介入内地物管市场，扩大物业管理面积。
现代伊始，物业管理市场的竞争便呈现出白热化趋势。内地物业管理市场的巨大潜力，吸引了众多实力公司的目光，有品牌物业管理企业把走向内地抢占市场作为发展目标。一段时间以来，物业管理市场呈现出“四海伐鼓雪海涌、三军大呼阴山动”的局面。但我们应该意识到，任何一家物业管理企业要到异地发展都具有一定的难度。在占领内地市场的初期阶段，对当地的政策法规的熟悉了解需要一个过程，在这一过程中，企业会出现水土不服以及由于管理链拉长而导致管理成本增加，管理效率下降的现象。同时，内地物业管理消费意识不够，收费标准较低，造成管理过程中矛盾多、风险大，稍不留神便会出现投资亏损、损害企业品牌形象等一系列问题。这些问题一直困扰着进军内地的物业管理企业，使其在进军内地之初，很难因规模的扩大而取得较好的经济效益。对此，任何一家进军内地的物业管理企业都必须要有足够的认识和思想准备，摒弃急功近利的念头，潜下心来为真正在内地市场站稳脚跟做准备。
我们还可以看到，物业管理企业进军内地市场的初期阶段，正是其与本土化磨合的关键时期，也是传播自己品牌，并使之具有“本土化”的必由之路。这一时期使我们能够充分了解当地的物业市场状态，适应当地风土人情，积累本地物业管理经验。内地物业管理市场起步较晚，对沿海等地先进的物业管理经验十分重视，他们需要有一个相互认识、相互了解、相互学习、共同提高的契机。我们进入内地市场，恰恰为其提供了一个学习、交流的机会。因此，只要我们坚持“服务第一”的指导思想，把自身积累的经验和沉淀的理论充分运用于物业管理的实际工作之中，我们就完全能够得到当地市场的认可。例如，福田物业便是在1999年进入苏州市场之初，我们便始终坚持“塑造品牌、用心服务”的指导思想。经过一年多时间的艰苦努力，“福田物业”这一品牌已经得到了当地政府主管部门的充分认可，广大业主也将“福田物业”作为他们享受舒适生活的依据之一倍加信赖，当地开发商已将“福田物业”的管理介入作为其楼盘的促销手段之一。在这种情况下，我们的前期付出得到了丰厚的回报。一年来，福田物业已在苏州接管了五个楼盘一百多万平方米的物业管理面积。以苏州为根据地，“福田物业”的美誉度还传播到附近城市，如昆山市高新技术开发区房地产
公司便主动上门要求我们管理其建筑面积近20万平方米的“世纪佳园”。使福田物业成了苏州乃至周边城市及地区的物业管理金字品牌，为实现规模化经营积累了丰富经验。
二、现代物业管理将向区域化方向发展
所谓区域化物业管理就是利用城市管理理论、系统论及可持续发展理论，对辖区物业实行综合管理。它是以市政社区规划为基础，以城市规模的生产、生活为规模，条块结合，组合成若干适度区域，使之成为能全面推行物业管理的小区。例如深圳的华侨城片区、新洲片区、东门商业区、华强北商业区等。
随着社会的不断进步，城市功能划分越来越细，小政府、大社会的发展趋势越来越快。政府为简化办事程序，从具体事务中抽身出来制订宏观政策，必将部份服务职能让社区和企业来承担，由此，区域化物业管理初见端倪。
区域化物业管理同单一的物业管理有着许多不同的地方。我们知道，任何单一物业都与其周边环境、公共市政、公用事业、配套设施有着必然的联系；从这个意义上说，单一物业管理是区域综合型物业管理的组成部分。前是是单一专业型，后者则是综合网络型，后者更贴近城市管理的核心，并具有社会职能和企业职能的双重性。如区域型物业管理企业必然会承担相当的社会责任，直接介入和参与政府组织的相关活动。区域化物业管理最大的特点是辖区集中成片，具有一定的规模，服务的内容和对象比较广泛，配套齐全，软件建设思路明晰。有利于个业倡导以人为本，便于合理处置城区建设与可持续发展的关系，有机、有效、合理地配置资源，并不断回报社会，从而促进物来管理在可持续发燕尾服理论指导下健康、稳步发展。
区域化物业管理的企业会根据区域（片区）物业管理的需要，科学、合理地对区域内辅助配套设施进行规划，最大限度地避免日后维修所造成的不必要的浪费，为后续管理打好基础。同时，区域化物业管理要求把区域内分散的物业集中起来进行集约化管理。但这并不等同于一个公司要搞区域垄断经营和管理，而是要实现整个区域的资源共享，优势互补，共同发展。现代化生产的重要特征之一是集约化，即资源的优化组合与专业化管理和规模化经营相集合，这在21世纪物业管理中将表现的更为突出。
由此可见，区域化物业管理具有比分物业管理更多的优势。首先，区域化物业管理有利于社区的综合管理，人们的日常生活和工作，可以通过区域化物业管理单位提供的全方位的服务来实现；其次，区域化物业管理还有利于社区的治安管理。物业管理企业处于社 区管理的第一线，对辖区内工作、生活的业主比较熟悉，对预防犯罪、维护治安有着积极重要的作用。区域化物业管理还有利于社区整体环境的治理和建设，从区域化大环境的角度综合考虑生态环境与人文环境的治理、建设、保护，这样起点高、效益好；第三，区域化物业管理还可大大降低管理公司的管理成本。区域化物业管理的规模、容量都大大高于单一的物业管理，可以做到资源共享，为物业管理公司降低管理成本，实现经济效益、社会效益、环境效益的“三丰收”，为企业规模化发展提供了可靠的物质保障。综上所述，区域化物业管理为物业管理的总体目标得以实现提供了广阔的空问。主要表现在，能继现代人创造一个安全、舒适、文明、和谐 的理想的居住、生活、工作和娱乐环境，能最大限度地提高物业的价值，提升物业的档次，能提升物业管理品牌声誉，增加公众对物业管理的信心，促进物业管理总体目标的实现。
篇三：企业物业管理论文 人力资源管理论文
企业物业管理论文人力资源管理论文
如何做好物业管理企业的经营
【摘要】企业管理归根结底是人力资源的管理，人力资源管理是物业管理可持续发展的重要内容，更是经营好住宅小区的必要前提。在物业管理及经营中，做到各个岗位责任到人，团队中各岗位员工彼此密切配合是作为管理者研究的课题。本文基于此，提出了经营好物业管理企业的方法和措施，并介绍了物业企业经营的有效模式，最后指出了物业管理企业在经营中需注意的一些问题。
【关键词】物业管理企业；人力资源管理；有效模式
引言
人才对物业企业来说起着至关重要的作用，物业管理人员素质的高低，不仅影响到物业管理的质量水平，而且关系到整个企业的兴衰成败。物业管理公司的运行基础在于管理好人力资源，最大限度地发挥员工的潜能，提高员工的专业技能。
经营是企业的基本行为，只有依法经营并获取合法利润，才能使企业走上良性以及长期发展的道路。但物业管理企业长期以来实施的是管理与服务，这一现象的产生既有社会、业主等地域和人文因素，也有物业管理企业自身的认识和策略方面的偏差。诚然，提供优质的管理和服务是物业管理企业的本业和对社会所提供的基本产品，也是物业管理企业经营和竞争的其中一种手段。但忽视经营，便会造成企
业赢利能力下降；企业自有资金的不足又会成为自身扩大规模、持续稳定发展的瓶颈，并且反过来影响服务的质量。随着物业管理市场化进程的加快，要想又好又快地发展，依法经营是一条必由之路。而经营好物业管理企业自身，是物业管理可持续发展的重要内容，更是经营好住宅小区的必要前提。这就需要充分利用所掌握的资源，通过强而有力的营销手段和丰富的管理与服务内容，积极地运用人、财、物进行合理化经营，以较小的投入争取最大的产出，最大的效益，达到社会效益、环境效益与经济效益并重，良性发展的目标。以下是笔者这几年来，从事管理和经营的一些经验和体会。1 如何经营好物业管理企业
1.1 实施品牌战略，有计划、有步骤，积极稳妥地建立企业的品牌，充分利用名牌所带来的巨大的市场效应和市场信誉。
由于物业管理属于服务业，其涉及面比较广，影响服务质量的因素较多，质量保证的实施较困难，尤其特殊的一点是，客户对物业管理服务质量很难进行全面、客观的检查和评价。这些特点决定了客户在选择物业管理产品的提供者——物业管理公司的时候，非常注意其信誉和口碑。而优质的品牌是良好信誉及口碑的集中体现，故物业管理公司的品牌是其开拓市场的关键因素。国外的一些统计资料表明：在某一领域前十大品牌的市场份额占有率超过70%，物业管理企业如果不能树立自身的品牌形象，其发展空间将会受到极大的限制。建立品牌是一个系统工程，不是一朝一夕能够完成的，要建立一
个长期的计划并加以实施，首先是苦练内功，提高物业管理水平，使客户满意。其次是要规范企业的行为，守合同重信誉，不侵犯业主的权益，积极维护企业的形象。再有就是要注重宣传和引导，特别要抓住政策、市场和宣传上的契机进行集中突破。另外，企业的综合实力和管理规模也是建立品牌的重要因素。笔者所在的企业，在历经几年的艰辛发展进程中，已经逐步意识到品牌的重要性，适时提出了“创百年品牌企业”的战略发展目标。
1.2 注重宣传，这种宣传不仅能提高企业的知名度和认同感，还应起到引导消费，拓展市场的作用。引导消费的作用不应忽视，现在我国很多居民受长期免费住房的影响，对住房消费认识不足。通过积极的宣传、引导和示范，让业主见到或者了解到文明、健康的生活方式和居住环境对其生活质量和生活素质的影响，以及对其房产（可能是他们最大的财产）价值保障的作用。不仅能提高居民的住房消费意识，增加物业管理企业的收益，而且能大大降低物业管理的难度，减少与业主的不必要纷争。
1.3 积极开拓市场，不断扩大管理规模，占据更大的市场份额，此举对提高物业管理企业的总体赢利能力和抗风险能力，壮大公司实力以及显著降低成本都有重要意义。笔者所在的企业，从2005年单纯做物业起步，为生存发展，逐步形成物业服务为基础产业、房地产开发、矿业发展创效三大主体并举格局。在物业普遍微利、亏损运作下，以规模和资金为支撑，保证了市场拓展和品牌影响力。
1.4 重视财务管理，加强工程管理，节能降耗，有效地控制或者降低成本，也能为物业管理企业带来良好的经济效益。短短六年时间，笔者所在的企业，在公司董事会的决策领导下，坚持“企业不裁员、员工不减薪”的承诺，坚持“全面从严、全面从紧、集中统一”经营方针，以“发展、创新、务实”的创业精神，逐步发展壮大成国家物业服务一级企业资质，成为安徽省最大的一家国企成功改制物业企业[1]。
1.5 对物业管理资源进行战略性调整，根据市场竞争情况和物业管理公司的自身特点，将不具备竞争力的以及运作成本不合理的业务（如保洁、垃圾清运、某些机电维保等）分包出去。这样不仅大幅度地降低成本，还能使物业管理公司集中精力和资源来发展自已的优势项目，并且能够达到很好的经营效果。目前，我公司正筹措与地方政府相关部门联合，以风险共担、利益共享劳务输出形式，解决企业扩张用工难题。
2 物业企业经营的有效模式
2.1 针对业主和客户而提供的有偿服务。现在笔者所管理的物业公司从实用性及迫切性出发，本着互惠互利、方便快捷的原则，集中联合社会资源，已经拓展了下水道疏通清理、垃圾转运处置、室内水电维修、表内管线更换、锁具换修、单元门维修、抽油烟机清(本文来自：WwW.xiaOCaofAnweN.Com 小草范文 网:小区管理论文)洗、空调移机、电器维修等等有偿便民服务。
2.2 针对物业管理行业和其他相关需求的专业化服务。如房地产中介服务：二手房买卖，房产过户等。笔者所在的实业集团公司，所
辖地域广泛，此类业务已形成分级收集信息、集中统一专业办理业务链，凭着良好的企业信誉，占领了服务范围内大部分市场。
2.3 盘活现有资产，多形式创收增效。笔者所在物业系国企改制企业，整体剥离划转之际，就同母体单位达成了接管辖内新开发小区协议。在接管前期最大程度争取企业利益，拥有对部分会所、门面房的使用及经营权，为员工生存和发展赢得了先机。另外，车辆管理、自行车棚的租赁、小区内有偿广告宣传也为管理成本增添了资金。现企业正向规范化、规模化、专业化服务迈进，以有限的人力资本，创造最大的经济效益[2]。
2.4 以品牌效应为信托，开拓物业服务新市场。随着企业的不断壮大，仅维持现有市场已不能满足发展需要，在练好内功的基础上，积极向商业、工广物业进军，凭实力占据本土最大市场份额，并不断向省外乃至全国发展。
3 人力资源管理
3.1 员工激励
企业最大的成本就是没有经过培训、激励的员工跟团队。所以有效的激励机制非常之重要。着重做到以下两点：第一，为员工安排的职务尽量与其性格相匹配；为每个员工设定具体而恰当的目标； 对完成既定目标的员工进行奖励；对不同的员工实行不同的奖励。第二，公平。 21世纪是中国物业行业进入发展、完善和成熟的重要阶段，面对愈来愈激烈的竞争，企业应坚持“以人为本”的理念，引进和培养