篇一：商业地产项目可行性研究报告 编制大纲
商业地产
项目可行性研究报告
前 言
《商业地产项目可行性研究报告》为三胜咨询独家首创针对行业投资可行性研究咨询服务的专项研究报告。报告分为：行业通用版、专业定制版。行业通用版是三胜咨询根据行业一般水平测算好了行业指标数据，作为行业通用的模板报告，企业可以自行补充单位信息，稍做调整就可以作为项目报告使用。我们也可以根据企业具体项目要求专项编写专业定制版，并根据详细要求合理报价，为企业项目立项、上马、融资提供全程指引服务。
本报告主要有以下几大用途：用于企业融资、对外招商合作；用于国家发展和改革委立项；用于银行贷款；用于境外投资项目核准；用于企业上市的招股说明书；用于申请政府资金。
可行性研究报告主要内容是要求以全面、系统的分析为主要方法，经济效益为核心，围绕影响项目的各种因素，运用大量的数据资料论证拟建项目是否可行。对整个可行性研究提出综合分析评价，指出优缺点和建议。为了结论的需要，往往还需要加上一些附件，如试验数据、论证材料、计算图表、附图等，以增强可行性报告的说服力。
可行性研究是确定建设项目前具有决定性意义的工作，是在投资决策之前，对拟建项目进行全面技术经济分析论证的科学方法，在投资管理中，可行性研究是指对拟建项目有关的自然、社会、经济、技术等进行调研、分析比较以及预测建成后的社会经济效益。在此基础上，综合论证项目建设的必要性，财务的盈利性，经济上的合理性，技术上的先进性和适应性以及建设条件的可能性和可行性，从而为投资决策提供科学依据。
投资可行性报告咨询服务分为政府审批核准用可行性研究报告和融资用可行性研究报告。审批核准用的可行性研究报告侧重关注项目的社会经济效益和影响；融资用报告侧重关注项目在经济上是否可行。具体概括为：政府立项审批，产业扶持，银行贷款，融资投资、投资建设、境外投资、上市融资、中外合作，股份合作、组建公司、征用土地、申请高新技术企业等各类可行性报告。
《商业地产项目可行性研究报告》由三胜咨询领衔撰写，依托三胜咨询庞大的细分市场数据库，在大量周密的市场调研基础上，主要依据了国家统计局、国家商务部、国家海关总署、商业地产相关行业协会、中国产业信息研究网的基础信息，对我国商业地产行业的供给与需求状况、市场格局与分布等多方面进行了分析，并紧密结合项目情况对商业地产项目投资可行性和未来发展前景进行了研判。通过对项目的市场需求、资源供应、建设规模、工艺路线、设备选型、环境影响、资金筹措、盈利能力等方面的研究调查，在行业专家研究经验的基础上对项目经济效益及社会效益进行科学预测，从而为客户提供全面的、客观的、可靠的项目投资价值评估及项目建设进程等咨询意见。
【说 明】可行性研究报告分通用版和定制版
【定 价】通用版全套：￥9500 电子版：￥9000 可开具增值税专用发票
【定 制 版】定制版根据具体项目情况合理报价。结合客户提供的资料清单，打造个性完整的可行性研究报告。详情请咨询在线客服>>
投资决策 研究先行中国产业信息研究网 三胜咨询旗下门户 2
可行性研究报告合作流程：
双方初步沟通——我方出方案及报价——确定合作签订合同——贵方付款——双方深入沟通，贵司提供项目资料——我方起草材料——交付修改最终定稿。
第一章 商业地产项目总论
1.1 项目基本情况
1.2 项目承办单位
1.3 可行性研究报告编制依据
1.4 项目建设内容与规模
1.5 项目总投资及资金来源
1.6 经济及社会效益
1.7 结论与建议
第二章 商业地产项目建设背景及必要性
2.1 项目建设背景
2.2 项目建设的必要性
第三章 商业地产项目承办单位概况
3.1 公司介绍
3.2 公司项目承办优势
第四章 商业地产项目产品市场分析（重点分析当地、全国及国际市场）
4.1 市场前景与发展趋势
4.2 市场容量分析
4.3 市场竞争格局
4.4 价格现状及预测
4.5 市场主要原材料供应
4.6 营销策略
内容详情/kybg/
5.4 项目无形资产投入
第六章 商业地产项目原材料及燃料动力供应
6.1 主要原料材料供应
6.2 燃料及动力供应
6.3 主要原材料、燃料及动力价格
6.4 项目物料平衡及年消耗定额
第七章 商业地产项目地址选择与土建工程
7.1 项目地址现状及建设条件
7.2 项目总平面布置与场内外运
7.2.1 总平面布置
7.2.2 场内外运输
7.3 辅助工程
7.3.1 给排水工程
7.3.2 供电工程
7.3.3 采暖与供热工程
7.3.4 其他工程（通信、防雷、空压站、仓储等）
第八章 节能措施
8.1 节能措施
8.1.1 设计依据
8.1.2 节能措施
8.2 能耗分析
第九章 节水措施
9.1 节水措施
9.1.1 设计依据
9.1.2 节水措施
9.2 水耗分析
第十章 环境保护
10.1 场址环境条件
10.2 主要污染物及产生量
10.3 环境保护措施
10.3.1 设计依据
10.3.2 环保措施及排放标准
投资决策 研究先行中国产业信息研究网 三胜咨询旗下门户 4
内容详情/kybg/
10.4 环境保护投资
10.5 环境影响评价
第十一章 劳动安全卫生与消防
11.1 劳动安全卫生
11.1.1 设计依据
11.1.2 防护措施
11.2 消防措施
11.2.1 设计依据
11.2.2 消防措施
第十二章 组织机构与人力资源配置12.1 项目组织机构
12.2 劳动定员
12.3 人员培训
第十三章 商业地产项目实施进度安排13.1 项目实施的各阶段
13.2 项目实施进度表
第十四章 商业地产项目投资估算及融资方案14.1 项目总投资估算
14.1.1 建设投资估算
14.1.2 流动资金估算
14.1.3 铺底流动资金估算 14.1.4 项目总投资
14.2 资金筹措
14.3 投资使用计划
14.4 借款偿还计划
第十五章 商业地产项目财务评价
15.1 计算依据及相关说明
15.1.1 参考依据
15.1.2 基本设定
15.2 总成本费用估算
15.2.1 直接成本估算
15.2.2 工资及福利费用
投资决策 研究先行中国产业信息研究网 三胜咨询旗下门户 55
篇二：房地产开发可行性研究报告(范文)
XX房地产项目可行性研究报告
公司名称：* * 房地产公司
编制人员：* * *
完成日期：
目录
调查人员声明 ................................................................................................................................... 4
第一部分：项目总论 ....................................................................................................................... 5
1.1项目背景 ............................................................................................................................ 5
1.2项目概况 ............................................................................................................................ 5
1.2.1项目名称 ................................................................................................................ 5
1.2.2项目建设单位概况 ................................................................................................ 5
1.2.3项目地块位置及周边现状 .................................................................................... 5
1.2.4项目规划控制要点 ................................................................................................ 7
1.2.5项目发展概况 ........................................................................................................ 7
1.3可行性研究报告编制依据 ................................................................................................ 7
1.4可行性研究结论及建议 .................................................................................................... 8
第二部分：市场研究 ....................................................................................................................... 8
2.1宏观环境分析 .................................................................................................................... 8
2.2全国房地产行业发展分析 ................................................................................................ 8
2.3本市房地产市场分析 ........................................................................................................ 8
2.3.1本市房地产市场现状 ............................................................................................ 8
2.3.2本市房地产市场发展趋势 .................................................................................... 9
2.4板块市场分析 .................................................................................................................... 9
2.4.1区域住宅市场成长状况 ........................................................................................ 9
2.4.2区域内供应产品特征 .......................................................................................... 10
2.4.3区域市场目标客层研究 ...................................................................................... 10
2.5项目拟定位方案 .............................................................................................................. 10
2.5.1可类比项目市场调查 .......................................................................................... 10
2.5.2项目SWOT分析 .................................................................................................... 11
2.5.3项目定位方案 ...................................................................................................... 11
第三部分：项目开发方案 ............................................................................................................. 11
3.1项目地块特性与价值分析 .............................................................................................. 11
3.2规划设计分析 ................................................................................................................. 12
3.3产品设计建议 .................................................................................................................. 13
3.4项目实施进度 .................................................................................................................. 15
3.5营销方案 .......................................................................................................................... 16
3.6机构设置 .......................................................................................................................... 16
3.7合作方式及条件 .............................................................................................................. 17
第四部分：投资估算与融资方案 ................................................................................................. 17
4.1投资估算 .......................................................................................................................... 17
4.1.1投资估算相关说明 ..........................................................................(本文来自：WwW.xiaOCaofAnweN.Com 小草范文 网:商业地产项目可行性报告).................... 17
4.1.2分项成本估算 ...................................................................................................... 17
4.1.3总成本估算 .......................................................................................................... 20
4.1.4单位成本 .............................................................................................................. 20
4.1.5销售收入估算 ...................................................................................................... 20
4.1.6税务分析 .............................................................................................................. 20
4.1.7项目资金预测 ...................................................................................................... 21
4.1.8现金流量表 .......................................................................................................... 21
4.1.9自有资金的核算 .................................................................................................. 21
4.2融资方案 .......................................................................................................................... 22
4.2.1项目融资主体 ...................................................................................................... 22
4.2.2项目资金来源 ...................................................................................................... 22
4.2.3融资方案分析 ...................................................................................................... 22
4.2.4投资使用计划 ...................................................................................................... 22
4.2.5借款偿还计划 ...................................................................................................... 22
第五部分：财务评价 ..................................................................................................................... 23
5.1财务评价基础数据与参数选取 ...................................................................................... 23
5.2财务评价（方案1） ....................................................................................................... 23
5.2.1财务盈利能力分析 .............................................................................................. 23
5.2.2静态获利分析 ...................................................................................................... 24
5.2.3动态获利分析 ...................................................................................................... 24
5.2.4偿债能力分析 ...................................................................................................... 24
5.2.5综合指标表 .......................................................................................................... 24
5.3财务评价（方案2） ....................................................................................................... 25
5.4财务评价结论 .................................................................................................................. 25
第六部分：不确定性分析 ............................................................................................................. 25
6.1盈亏平衡分析 .................................................................................................................. 25
6.2敏感性分析 ...................................................................................................................... 26
6.2.1变动因素一成本变动 .......................................................................................... 26
6.2.2变动因素二售价变动 .......................................................................................... 26
6.2.3变动因素一容积率变动 ...................................................................................... 26
6.3风险分析 .......................................................................................................................... 27
6.3.1风险因素的识别和评估 ...................................................................................... 27
6.3.2风险防范对策 ...................................................................................................... 27
第七部分：综合评价 ..................................................................................................................... 27
7.1社会评价（定性） .......................................................................................................... 27
7.2环境评价（影响及对策） .............................................................................................. 27
7.3公司资源匹配分析 .......................................................................................................... 27
第八部分：研究结论与建议 ......................................................................................................... 27
8.1结论 .................................................................................................................................. 27
8.2建议 .................................................................................................................................. 27
第九部分：附录 ............................................................................................................................. 28
9.1附件： .............................................................................................................................. 28
9.2附表： .............................................................................................................................. 28
9.3附图： .............................................................................................................................. 29
调查人员声明
我们郑重声明：
1、 我们在本调查报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2、 我们依照XXXX公司统一的《房地产可行性研究报告模式》进行分析。
3、 形成意见和结论。
4、 撰写本可行性研究报告。
5、 我们已（或没有）对本报告中的拟建项目进行了实地查勘（在本声明中应清楚地说明哪些调查人员对拟建项目进行了实地查勘）。
6、 （其他需要声明的事项）
参加调查人员签名：
公司领导签字：
注：形成一致意见后，附后存档。
第一部分：项目总论
1.1项目背景
这一部分主要应说明项目的发起过程、提出的理由、前期工作的发展过程、投资者的意向、投资的必要性等可行性研究的工作基础。为此，需将项目的提出背景与发展概况作系统地叙述。说明项目提出的背景、投资理由、在可行性研究前已经进行的工作情况及其成果、重要问题的决策和决策过程等情况。在叙述项目发展概况的同时，应能清楚地提示出本项目可行性研究的重点和问题。
1.1.1项目所在区域发展情况
城市发展规划与地块的关系及对项目开发的影响；所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位，所在区域政策、经济及产业环境。
1.1.2项目发起人及发起缘由
项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。
1.1.3项目投资的必要性
①项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般3—5年），在公司发展中的地位（是否核心项目）；
②公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；
③从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义；
1.2项目概况
1.2.1项目名称
1.2.2项目建设单位概况
1.2.3项目地块位置及周边现状
①地块位置
地块所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。 ②宗地现状
1）四周范围；
2）地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；
3）地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；
篇三：商业地产项目可行性报告 (8000字)
衡东建材市场项目可行性报告分析
（2010年5月）
第一部分 项目简介
项目位于衡阳市衡东县北街新区。南临距金燕广场200米，北临新汽车站（与本项目同时规划建设），西临县城北大门主干道，项目东侧为旅游度假区（规划中），用地功能为建材装饰材料市场及其相关配套设施，项目规划总用地面积100000 m2。
第二部分 项目（初步）规划
根据上述规划经济指标，项目总建筑面积224630 m2，其中计容积率建筑面积204630m2，不计容积率面积20000m2。具体规划如下图表所示：
【项目规划总平面图】
第三部分 可行性分析
一、中国县级集中建材装饰市场案例借鉴
通过对广西、重庆等多个县级城市的集中式建材市场进行调研，我们从以下几个方面对其进行总结：
（一）人口规模与市场规模的关系。
尤其当人口规模达到60万以上时，就需要其统一至集中式市场进行经营，无论是从城市总体规划还是城市环境以及居民消费便利性方面考虑，都是非常有必要的。
（二）赢利模式。根据开发企业战略及资金情况的不同，分为以下几种情况：
1、销售为主的赢利模式。其主要优点是资金回笼快，但总收益不高；
2、租赁为主的赢利模式。共主要优点是总收益最大化，但回笼资金太慢；
3、租售结合的赢利模式。综合了前两点优点，但对后期招商及运营管理提出了较高的要求；
（三）经营状况
除去极少数规模明显偏大的市场外，多数建材市场的出租率均达到了80%以上，经营状况保持良好状态；
二、县政府与政策支持
目前衡东县政府将本项目作为近几年的一个重点项目来抓，因为本项目无论是对增加政府财政收入还是增加就业人口以及改善城市环境方面都会做出较大的贡献。政府承诺：将在规划、税收、工商政策、经营户子女户口等方面给予适当倾斜支持，引导和促进县城内现有各街道上经营建材类的商户移迁到新建市场内经营。
三、衡东建材业商业现状及商户的态度
当前，衡东县建材装饰材料市场还是以自发形成的沿街马路市场，主要分布在峥荣路和衡岳南路两个相对比较集中的区域。市场总体规模约2万多平米，主要经营有：陶瓷、卫浴、窗帘、布艺、床上用品、灯饰、照明、油漆、涂料、橱柜、洁具、地砖、吊顶、门窗、铝材、钢材、管业、板材等近二十个类别，约有将近200家经营户，其中有至少80%以上的商家为租赁物业进行经营。通过前期多方了解沟通，绝大多数经营户表示赞成并大力支持，总结原因有以下几点：
（一）物业租金水平不稳定，涨幅无规律，形成部分商家之间恶性竞争，以至出现一个门面频频换主；
（二）有至少30%经营非常好的商户希望拥有一个自己的门面，因为这样既方便又稳定；
（三）有至少40%的经营户希望扩大现有的经营规模，来获取更大的经营利润；
（四）有至少70%的经营户希望在一个相对比较独立，交通条件较好的集中式市场进行规模经营，因为这样将会增加整个市场的竞争力，从而辐射到更远的消费者当中获得更大的利益；
四、我们的优势
（一）主要投资人背景
董博淳
湖南农大经济学士，经济师，在读中欧国际工商学院emba。董博淳曾有衡东县政府部门工作八年经历，熟悉政府动作机制，有一定政府人脉关系。
文善雄
清华大学工程学士，建筑师，在读清华投资总裁班，土木建筑业专家。文善雄先生在建筑领域拥有10多年的从业和创业经验，熟识建筑新型材料及相关技术应用；其同学多以房地产开发，城建管理者居多。
廖新春（siteking）
留学中欧国际工商学院mba，保温材料、保温工程专家。廖新春先生拥有20余年创业经历，为人诚信，做事扎实，累积资本实力雄厚。
刘新良
北京师范大学经济学学士，刘新良先生创立的万胜连锁商业，在珠三角地区已拥有14家分店（5000-30000平方米一家），企业现金流非常宽裕，经营作风稳健，在商业经营与管理方面有独到系统而实用的一套经验，对商业地产开发有独特见解与热情。
（二）与县政府及银行业公共关系
1、通过本项目接洽，与衡东县主要领导建立了良好互动关系。
2、主要投资人都是衡东人，本项目开发所涉各部门负责人，或是直接熟人，或是间接熟人。
3、衡东农业银行、建设银行、商业银行、信用社，均有接洽，都看好本项目的可行性，都表示支持。
（三）长远战略考虑
本公司经过比较长期的调研与思考，决定把开发县级建材市场项目作为公司长期发展的一个方向。也希望与各投资人一道共同分享这块蛋糕。
1、去年，我们组织调研了广西、重庆、湖南七个县级建材市场。我们发现，县级城市的大型商业业态除了传统的百货、超市、服
装等这些日常生活必需品以外，家居建材装饰类商品的经营表现最为活跃，是一个供需两旺的新兴专业市场。近几年国家大力倡导扶持城镇化建设，特别是农业税费免交后，近几年农民家庭现金存款明显增多，10万元、20万元户占一定比例，农民城镇化需求显著上升。结论是：中国50万人口以上县城开发建材市场大有可为。
2、全国除沿海发达地区外，只有少数县（不到30个）开发了集中式建材市场。定位开发县级建材市场方向，市场前景广阔。中
国人口规模超过50万的县上千个。未来10-20年内，县级建材市场必定有快速发展。
（四）较低的地价成本
一般而言，定位建材市场项目，县级政府就可以作为项目来招商引资，与一般意义上的房地产项目相区别，除了可以给予项目扶持政策外，地价方面原则上可以通过协商议价，一般会比纯粹招拍挂竟拍地价低一些。本项目地块正常竟拍地价应在50万元/亩以上，但作为建材市场项目定位后，通过协商议价，本项目地价控制在35万元以内。
第四部分 项目开发计划及步骤
项目开发步骤分三期进行。具体执行如下图表所示：
【开发周期图表】
第三期
第一期 第二期
第三期
第五部分 资金筹措
第一阶段
说明：1、第一期将全部地价一次性摊完2、地下室租金收益未计算在内
第二阶段
第三阶段
由于未来不确定因素较多，届时需要根据未来市场状况再确定开发计划及资金筹措方案； 第六部分 项目财务预估
一、投资收益预算表
实际投资收益率＝各期净利润和/实际投资额=75160208元/40000000元=188%
分析：当项目销售率约为60%，销售额约为1.7亿元时，即相当于项目总投资成本。一般理论上认为：在利润率为0时的销售率如果≤60%，则项目可行；如果≥60%，则项目存在一定风险。综合其它一些评价指标，我们认为本项目基本可行。
二、现金流量预估表（单位：万元）
序号项目名称
说明：1、第一期建材市场销售率按90%计算，其余20%的租金流入未计在内；2、地下室租金收益未计算在内