篇一：商铺转让案例分析
“我自己的店面房想收回来，居然还要付钱给承租人，这合理合法吗?”最近，江阴璜土镇的高先生为收回房屋的事情感到十分郁闷，在束手无策的情况下，他只能向法院寻求帮助。
高先生在镇上拥有一间门面房，从2002年起，他就将该店面租了出去。几年之内，店面辗转换了好几任承租者，去年年初，高先生的店面转给了蒋女士经营。在民间，店面转让存在一个“潜规则”，后任承租者都要向前任上交一笔店面转让费，蒋女士也不例外。今年3月，蒋女士的租赁期限已满，高先生准备收回来自己开店，可是当高先生找到蒋女士准备收回店面房时，却得到了这样的答案：“这个店面是我出了4万元转让费承租的，现在你要收回，必须补给我这4万元。” 蒋女士手里拿着与前任签订的转让协议以及转让费收条振振有词。, G/ ~& o3 w0 k' U: B; b, T. b9 g
高先生自然不乐意出这个钱，双方协商不成，最终不欢而散。不得已，今年4月，高先生一纸诉状将蒋女士告上了法庭，要求蒋女士限期搬出。由于店面转让费不受法律保护，所以蒋女士向高先生索要4万元转让费显然不合法，但是高先生在签订协议时，就首任承租者是否拥有转租权没有作出约定，这才导致转让费这一“潜规则”得以蔓延，因此高先生本身也存在过错，应承担相应的法律责任。承办法官组织双方进行了调解，最终在法院的协调下，双方达成了调解协议，高先生返还蒋女士的门面押金6000元，并自愿补偿蒋女士4000元钱。
案件虽然是以调解结案，但是却暴露出了目前门面转让方面存在的诸多问题，转让费俨然成了不成文的 “潜规则”，由于转让费不是规定费用，因此不受法律保护。如果要规避这一“潜规则”带来的后遗症，房东应该与首任承租者就是否拥有店面的转租权进行约定，如果首任承租者没有转租权，那么承租人无权转让，转让费也将被扼杀在摇篮中，即便首任承租者私自转让也不会影响房东收回房屋;如果房东允许房屋被转让，那么一旦中间出现了所谓的转让费，房东也应承担相应的后果。
店面转让费，如何面对这个潜规则？ [大 中 小]2014-06-16 09:35 查看3820次
辛辛苦苦寻找一间合适店铺，承租店面后，可能遇到的各种风险，我们需要怎么做才能规避风险，如何与房东签订合同才更有保障。 小编为您收罗一些案例及店铺转让协议，希望对您有帮助！
承租店面可能遇到的各种风险，租客需谨慎，签订合同才更有保障。
一、支付转让费，接手店面后，店面面临拆迁等政府行为
例：李某下岗后，靠打零工支撑家庭。２００６年１１月底，李某花去所有的积蓄，并向亲戚朋友借债，以５．５万元的“转让费”，在湖北卫生学校临街的宿舍楼下觅得了一处门面，开始了自己的创业梦。然而，好景不长，今年４月，由于校方突然将该商铺所在的土地挂牌出让，李某前后投入的１０万元投资面临着血本无归的境地。商铺“转让费”如接力棒，最后一棒便是致命一棒。
与李某一样，这６名商铺老板有的来自大冶农村，有的是外地回黄石创业的打工仔，且大多是第一次租门面做生意。
张杰，２４岁。２００６年１１月２５日，他以５．５万元的“转让费”租下许红霞隔壁一档门面。几个月来，经营个性服装的他生意有了起色。“总投资９．６万元，除了２万元是我的积蓄外，其它钱都是借的。”坐在黑白色点缀的店堂内，张杰焦虑不已。
“我比他还冤。”说话间，旁边经营“酷衣坊”的老板梅庆愤愤地说道。这位２８岁的青年告诉记者，为照顾父母，在北京打工的他去年返回黄石，随后向朋友借了２万元，于今年４月５日以２．４万元的“转让费”租得了该处门面。“店面装修后，货还在路上，我就收到了拆迁的消息。”
该栋楼房一楼共有１０档商铺，除了三档商铺经营时间较长外，其余七户的实际经营时间均不足一年。
“短时间内我们不可能收回成本，那么，商铺拆迁即意味着我们一切又将从零开始。”李某说。
二、 支付转让费，接手店面后，房东解除租赁合同，或租赁期满后，房东不再出租，收回店面
例一：刘先生有一个摊位，2001年租赁给丁先生，租金800元/月，租赁期限为3年，双方签订了租赁合同。2004年合同期满后，丁先生收取了转让费2万元后将该摊位转让给李先生，李先生继续向刘先生交纳租金，每月900元，三方当事人没有签订书面合同。2005
年，李先生收取了转让费2.5万元后将该摊位转让给张先生，张先生按约向刘先生交纳租金每月1000元。各方当事人均没有签订合同。2008年6月，刘先生通知张先生，自己要收回摊位，要求张先生择日搬离。张先生认为自己转租给别人，可以收取转让费3万元，现在刘先生要求收回摊位可以，但要求刘先生返还自己原来支付给李先生的摊位转让费2.5万元。刘先生认为自己几年来只是每月收取了摊位的租金，摊位转让费与自己无关，自己是摊位的所有权人，张先生是摊位的承租人，双方没有签订租赁合同，双方的租赁关系应该属不定期租赁，自己可以随时要求解除租赁，收回摊位。在该案中，双方当事人争议的焦点就是摊位几经转租，各承租人之间产生了大额摊位转让费后，当房主要收回摊位时，摊位转让费怎么办？
例二：一位承租者向上一个经营者付了一笔转让费后承租了北京东路一间铺面，经营了半年租赁到期，真正房东要收回商铺。由于当初他并没有和真正房东签订租赁协议，所以半年时间他亏了几万元，而恰恰就是亏在那笔转让费上。
三、支付转让费，接手店面后，发现前手费用未结清
例：刘小姐花3万元接手了一间35平方米的服装门面店，却因为转让者的水电费没有结清，冤枉补交了半年3000多元的水电费，不得不增加开店成本。
在商铺转让费上，不但承租者有风险，就是那些靠转让费牟利的人也存在着风险。因为并不是所有的商铺经过一翻倒腾就能轻易赚钱的，能否靠转让费赚钱关键是商铺的市口和下一个承租者对商铺价值的认可，这就需要这些靠倒腾转让费的人具有一定的经营能力和商业头脑，如果在租赁期内不能把商铺转手到下一个承租者或者租赁期内遇到商铺拆迁，那么亏损风险就会随之而来。
一些转让店从事的往往都是创业一族最爱选择的行业，如餐饮业、服饰店等。然而，最热门的行业往往意味着竞争激烈，许多人争相投入之后，才发现其利润没有想象中那么丰厚，甚至每个月还要亏钱，因此又忍痛将店面转出去。有些店表面看位置不错生意红火，却因为租金太高，想回收投资成本需要较长时间。因此，等不及赚钱的投资者会想办法将店转手出去；而美容化妆、休闲消费等行业利润大不如从前，有些聪明的店主会趁早将店铺转出去，还可以大捞一笔。所以说，接手转让店前一定要多方考察，这样才能尽可能地降低经营风险。
转让费的具体应对策略
【1】接铺前应打电话联络店主询问转让店面的大致状况，要和收取转让费的前经营者谈好条件，比如续约时间有多长，合同到期后是否可以继续续约等。还可多找几个有经验的朋友一起去看看，以此得到商圈评估。
【2】接铺时对不实的转让借口要特别注意；一定要与房东确认租期，水电、电话等日常设备须请转让店主协助更新。
【3】要和房东处好关系，最好能提前了解房东是哪类人，是不是好说话等等。决定要签约时，一定要问清楚房屋契约、营业登记的转让、设备的好坏程度等，最好与房东、转让者一起签订转让协议，将资产清单、售让权利范围写清楚。有些房东在出租门面时，会禁止承租者转租，如果租到这类商铺，会产生许多麻烦。建议租店面时，应与房东、承租者三方协商，查看店铺相关证件，并签订转让协议。并另外与业主签订新的店面租赁合同。
福房二手房为您提供（转让协议）仅供参考
店铺转让协议书
转让方（甲方）： 身份证号码：
顶让方（乙方）： 身份证号码：
房东（丙方）： 身份证号码：
甲、乙、丙三方经友好协商，就店铺转让事宜达成以下协议：
一、丙方同意甲方将自己位于 街（路） 号的店铺(原为： )转让给乙方使用，建筑面积为平方米；并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务。
二、丙方与甲方已签订了租赁合同，租期到 年 月 日止，年租金为 元人民币（大写： ），租金为每年交付一次，并于约定日期提前一个月交至丙方。店铺转让给乙方后，乙方同意代替甲方向丙方履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且每年定期交纳租金及该合同所约定的应由甲方交纳的水电费及其他各项费用。丙方与甲方的租赁合同期满之后，丙方同意继续由乙方承租该店铺，由乙方和丙方另行订立租赁合同，确定双方的权利义务。
或者：丙方与甲方一致同意双方于
年 月 日 签订的租赁合同效力终止。由乙方和丙方另行订立租赁合同。（此法更为妥当）
四、转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备全部归乙方所有，租赁期满后房屋装修等不动产归丙方所有，营业设备等动产归乙方(动产与不动产的划分按原有租赁合同执行)。
五、乙方在 年 月 日前一次性向甲方支付转让费共计人民币 元，（大写： ），上述费用已包括第三条所述的装修、装饰、设备及其他相关费用，此外甲方不得再向乙方索取任何其他费用。
六、甲方应该协助乙方办理该店铺的工商营业执照、卫生许可证等相关证件的过户手续，但相关费用由乙方负责；乙方接手前该店铺所有的一切债权、债务均由甲方负责；接手后的一切经营行为及产生的债权、债务由乙方负责。
七、如乙方逾期交付转让金，除甲方交铺日期相应顺延外，乙方应每日向甲方支付转让费的千分之一作为违约金，逾期30日的，甲方有权解除合同，并且乙方必须按照转让费的10%向甲方支付违约金。如果由于甲方原因导致转让中止，甲方同样承担违约责任，并向乙方支付转让费的10%作为违约金。
八、如因自然灾害等不可抗因素导致乙方经营受损的与甲方无关，但遇政府规划，国家征用拆迁店铺，其有关补偿归乙方。
九、本合同一式三份，三方各执一份，自三方签字之日起生效。
甲方签字：
日期：
乙方签字：
日期：
丙方签字：
日期：
篇二：淘宝特色店铺案例分析
王小帮
产品种类：农副产品
发展过程：从小到大 ，从最初的尝试到年销200万
店铺特色：朴实无华的装饰，绿色、无污染、土特产品 成功经验：诚信、实惠、放心产品
陈潇的剩余人生店
产品种类：概念产品：时间，个性T恤
发展过程：从默默无闻到网络红人
店铺特色：新颖，独特
成功经验：创新
米拉-女人百宝箱
产品种类：服装，饰品
发展过程：从默默无闻到淘宝名店
店铺特色：琳琅满目，突显产品 ，廉价
成功经验：货源优势，薄利多销
御泥坊官方直营店
产品种类：化妆品
发展过程：从濒临破产的企业到淘宝金冠店，依赖于电子商务带动了企业发展
店铺特色：官方直营
成功经验：电子商务时代的到来，给依赖于传统线下销售的中小企业带来了冲击，同时也带来了更大的机遇
学习心得
电子商务时代的到来，带来了更多的机遇，一夜暴富成为电子商务领域的常见现象，掌握必要的电子商务技能，将是未来我们获取成功必不可少的能力。
篇三：投资商铺五大经典案例分析
投资商铺五大经典案例分析：看准时机迅速出手
独立门面好出租
有的店面没有独立的门面，自然就会失去独立的广告空间，你也就失去了在店前施展营销智慧的空间，这会给店面今后的出租和销售带来很大麻烦。
故事1
买个社区商铺，家庭开支不愁
投资者：肖爱平 自由职业者 33岁
商铺购买地：九里堤社区
3年前，肖先生在交大九里堤社区投资了一个社区商铺。现在该商铺已出租给某美容品牌连锁店，月租是2000元/月，每半年收一次租金。该商铺是60余平方米，全产权，独立铺面。他回忆当时的情景说，那时，他看到了商铺销售广告，说的是有数十个全现商铺，100米长商业街。他来到该商业街，看到街道宽敞整洁，对面也是商业街，还有2-3层楼的品牌餐饮，周边全是新修的社区。
他分析，周边肯定有具有强大消费能力的业主，这里也应该是整个片区最集中，最高档的社区消费中心。他从售楼人员处获知，价格是9000多元/平方米(本文来自：wwW.xIAocAofaNwEn.com 小 草范 文 网:店铺案例分析)。经过讨价还价，肖先生以每平方米8000多元购买。当时投入的资金为50多万元，现在每年可稳定收租24000元。据了解，该商铺单价现可卖到18000元/平方米。“每月租2000元，这个费用可以保证家庭的基本生活费用了。现在能长期租出去，应当说得益于我对周边区域消费能力的准确分析和判断。”肖先生不无自豪地告诉记者。
投资秘诀：投资社区商铺，一定要分析区域业主的消费能力，他们消费能力，意味着商铺的价值和潜力能否得到有效释放。
故事2
关键还是口岸，铺子大小不重要
投资者：吴平 成都某营销代理公司客户部经理 38岁
商铺购买地：桐梓林小区
3年前，吴女士在城南桐梓林小区投资了一个6平方米左右的商
铺，总价12万元。现在，她的商铺租给了一家房屋中介公司，每月租金1200元。谈起这个商铺，吴最欣慰的是，小资金也可以投资商铺，现在不少社区有很小的“袖珍”商铺，实际上，这样的商铺常常在转角的地方，位置口岸相当不错。其实，商铺投资关键是口岸，大小有时候并不重要。她认为，小商铺需要的资金不多，投资10多万元，可以实现每个月一定的固定收入，是很不错的心理体验。吴女士还告诉记者，现在有菜市场、产权商和一些社区商铺，都会有些小商铺推出，投入资金不大，这是家庭理财的一种新选择。
投资秘诀：以小博大，博彩业的通用手法，其实这也适合于商铺投资，选择一个好口岸的小商铺，是家庭理财的又一大保险而放心的手法。
故事3
小铺连大铺，面积巧妙放大
投资者：赵丽 成都某国企辞职自谋出路 52岁
商铺购买地：金沙片区
赵大妈2年前在城西金沙片区投资了一个社区底商，一楼底商面
积是35平方米。同时，她还在该商铺上面购买了二楼商铺的一部分，面积200平方米。她把一楼商铺和二楼商铺连通，形成了一个经营整体，有效地放大了商铺使用面积。她现在自己在经营这家茶楼，顾客都是些小区的业主，由于赵大妈热情友好，客气大方，很有人缘，生意相当好，街坊邻居都爱来捧场，白天晚上都有茶客上门。饿了，赵大妈的茶楼还可以提供各式小吃。看到顾客们整天笑盈盈的，赵大妈说，“一楼的商铺太贵了，经营茶楼的话，压力是相当大的。一楼小商铺+二楼大商铺，这种组合有效地降低投资成本。后期，也可以有效地降低经营成本。”
投资秘诀：做社区的生意，一定要想办法降低成本，好服务，低价格，肯定会受到众多老顾客的欢迎，那么，这种一楼小底商+二三楼大商铺的组合，可以降低房租成本，也就可以获得市场的追捧，获得更稳定的高收益。
故事4
不怕价格昂贵，就怕商铺口岸差
投资者：马凯 四川某律师事务所律师 49岁
商铺购买地：春熙路
4年前，马先生在春熙路商业街投资了一个30平方米的商铺，10万/平方米，总款达300万元。当时，该商铺创下了成都商铺的“天价”纪录。然而，马先生经过深思熟虑下定决心投资了它。高投入常常意味高回报，该商铺买了不久，马先生就以每平方米1000元/月的价格租出去了，每月租金达到3万元，他一年租金坐收达到了36万元。这样，不到10年，马先生就可以完全收回投资。
投资秘诀：口岸是决定商铺价值的核心，只要口岸好，价格就会贵。在重庆、上海和深圳，市中心商业街区，某些商铺的单价高达30万/平方米，一个商铺的转让费用就高达数十万元。因此，商铺贵，租金也会高。
故事5
商业广场商铺，就像一个聚宝盆
投资者：罗友平 成都某药业公司副总经理 53岁
商铺购买地：玉林小区
6年前，我投资了城南某高档小区内的生活广场商铺，商铺面积