篇一：未成年人签订买卖合同的效力问题
未成年人签订买卖合同的效力问题
前年，贺某将自己的电动车转卖给了隔村的唐某，双方以2000元的价格约定。当天，唐某便给了贺某500元，并且约定剩下的1500元价款分别给付。但是一个星期后，唐某以其不想要为名将车退还了贺某，并要求其返还之前缴纳的500元。贺某认为唐某的行为给自己造成了巨大的经济损失。于是，贺某来到辽宁鼎晟律师事务所，我们的主任律师纪永成律师接待了他们，在详细了解相关问题之后，作出了解答。
纪永成律师认为，本案的焦点难为贺某和唐某之间订立的电动车买卖合同是否有效？唐某在购买电动车的时候仅15岁，依据《民法通则》第12条之规定，“10周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人”，因此，唐某属于限制民事行为能力人。根据《合同法》第47条之规定，“限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效，但纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神状况相适应而订立的合同，不必经法定代理人追认”。该案中的贺某和唐某订立买卖合同时，并未要求唐某的法定代理人予以追认，而且二者所订立的合同并不属于“纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神状况相适应而订立的合同”，所以双方签订的电动车买卖合同为无效合同。
篇二：未成年人房产抵押效力的法律风险分析
未成年人房产抵押效力的法律风险分析
在以房地产作为抵押担保向银行申请贷款的实务中，未成年人作为抵押房产所有权人或所有权人之一的情形越来越普遍。此种情形下，父母以未成年人名下的房产作抵押向银行申请贷款，对于银行，该抵押行为存在一定的法律风险，在司法实践中，常常因为不具备法律规定的要件而被判决为抵押无效。
一、基本案例
李某夫妇于2007年出资以其未成年的儿子小刚的名义购买房屋一套，该房屋的产权登记在小刚名下。2009年。李某夫妇向银行借款500万元，以小刚名下的房产作为抵押担保，并在房地产管理机构办理了抵押登记。贷款到期后，李某不能按时还款，银行向法院提起诉讼，主张对抵押房产享有优先受偿权。法院审理后判决抵押无效。银行不能享有房产优先受偿权。
在银行信贷业务实践中，还存在以未成年人名下的存单作质押贷款的情形，与房地产抵押贷款类同。
二、风险分析
用未成年人的房产提供担保，即使已经签订相关担保合同或办理担保登记，仍然存在法律风险。
《民法通则》第16条规定，未成年人的父母是未成年人的监护人。《民法通则》第18条规定，监护人应当履行监护职责，保
不得处理被监护人的财产。
“是否为被监护人利益”并无一定标准，难以判断。在银行实务中，应根据贷款用途或借款目的来判断，如为未成年子女治病，出国留学，助学贷款，应是为未成年子女利益，该抵押担保行为是有效的；如果是为他人债务提供担保或其他只让未成年人承担义务没有享有权利的，因其损害了被监护人利益，该抵押担保行为是无效的。
《民法通则》第11条规定：十八周岁以上的公民是成年人，具有完全民事行为能力，可以独立进行民事活动，是完全民事行为能力人。十六周岁以上不满十八周岁的公民，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人。
在以未成年房产作抵押担保时，如果未成年人已经年满十六周岁以上，且能够以其劳动取得收入，并能维持当地群众一般生活水平，其应当认定为以其自己的劳动收入为主要生活来源的完全民事行为能力人。因此，在父母以其名下的财产作抵押担保，且经未成年人本人签字，该抵押行为应为有效。
三、风险控制及救济途径
鉴于前述分析，用未成年人的财产提供担保，即使已经签订相关抵押合同并办理抵押登记，仍然存在法律风险。那如何防范此类法律风险呢？
救济途径：要求监护人出具不可撤销承诺函，并在合同中约定借款用途是为未成年子女利益，或者诉诸其他担保作为补充。
1、监护人出具不可撤销承诺函
在签署抵押合同时，让作为一方当事人的监护人出具不可撤销的承诺函，并就此承诺函向公证机构申办公证。该承诺函的核心内容为：监护人是为被监护人利益将该房地产进行抵押，并保证将抵押房地产取得的收益为被监护人之利益进行使用，若因违背该承诺造成的一切不利后果，由监护人自身承担。
在出具上述不可撤销的承诺函后，抵押人在事后主张其当时并非为未成年人利益进行房地产抵押，并主张房地产抵押无效的诉求就难以得到相关审判机关的认可。
2、列明借款用途
借款合同及抵押合同需约定，借款用途应是为未成年子女利益，如为未成年子女治病、出国留学、助学贷款等。银行需对主合同借款用途进行审查，并将借款用途作为合同条款之一列入主合同及抵押合同之中。对于用于非法定用途的贷款申请，银行应坚决拒绝。
3、诉诸其它担保作为补充
对于那些借款用途并非直接用于未成年人利益的抵押，应将弥补途径转向其他担保方式的提供，例如保证、反担保等等。例如，借款人借款用途为扩大其企业再生产，此时监护人以未成年人房地产进行抵押，是否是为被监护人利益呢？鉴于判断标准的模糊性及审判机关的自由裁量等因素，银行进行何种程度之审查义务方可被认定为善意，将很难判断。
四、风险提示
请各相关部门认真检查我行现有存量抵（质）押贷款，是否存在房产抵押或存单质押时，房产（存单）所有人为未成年的情形，以便及时采取相应的救济措施，确保我行信贷资产安全。
篇三：未成年人房产抵押效力探讨
未成年人房产抵押效力探讨
――质疑最高人民法院(2001)民一他字第34号复函
张照东*
【内容摘要】 未成年人成为购房合同中的业主是现实生活中普遍存在的现象。父母作为未成年人的监护人，行使着代为管理财产的监护职责。但是，监护人是否可以随意在未成年人财产之上设定担保吗？本文从一起实际案例出发，结合最高人民法院对该案的批复，提出了作者自己对这个问题主张无效的观点。
【关键词】 未成年人 房产抵押 无效
【Abstract】 It is becoming more and more popular in our life that the infant is in the character of the proprietor in the contract of house purchase. As the guardian of infant, the parent undertakes the tutorage of administration of property for their child. Can the guardian create the mortgage on the property of their child? This article analyzes the relevant official reply given by the Supreme People's Court of PRC based on a real case, and then brings up the author’s own opinion that the building property mortgage created by guardian on the infant’s property is invalid.
【Key Words】 Infant，building property mortgage，invalid
一、问题的提出
随着房地产市场的发展和人民生活水平的提供，购房置业对普通老百姓来讲不再是可望不可求的梦想。出于各种考虑，越来越多的孩子成了房屋产权证上的主人，甚至有些尚在牙牙学语的孩子就已是房东了。但是，问题也随之而来：未成年人名下的房产能不能随意处置？
二、法院的判决
1995年4月4日，张景宗及其女张瑱瑱（九周岁）与厦门市旅游总公司、诺林（厦门）房地产开发有限公司签订一份购买名仕御园别墅A20号的商品房预售合同，并在附件一上注明产权所有人为张景宗、张瑱瑱。该合同经厦门市房地产市场管理处登记。1996年11月29日，中国建设银行厦门市象屿保税区支行与厦门正丰源保税有限公司签订为期一年、300万元的借款合同。该借款合同以上述房产抵押，并办理了抵押登记手续。抵押合同上的张瑱瑱的签字系由张景宗代签。贷款到期后，银行不断地对厦门正丰源保税有限公司和张景宗、张瑱瑱进行催收。1999年11月18日，中国建设银行厦门市象屿保税区支行与中国信达资产管理公司福州办事处签订债权转让协议，转让其对厦门正丰源保税有限公司的贷款债权和对张景宗、张瑱瑱抵押担保权利。中国信达资产管理公司福州办事处因催讨无果，诉诸法院。
厦门市中级人民法院经审理认为，贷款合同系当事人的真实意思表示，内容合法，应为有效。正丰源公司未依约还款，已构成违约，应承担相应的民事责任。张景宗擅自处分未成年人财产，损害了未成年人的合法权益，且张景宗未经其妻雷珊珊同意擅自处分夫妻共有财产，故抵押合同无效，张景宗对此承担相应的民事责任。据此判决如下：
（1）正丰源公司应在判决生效之日起十日内偿还全部借款及利息；（2）正丰源公司如未能按照上述规定偿还债务，则张景宗应承担不能偿还部分的二分之一的赔偿责任；（3）驳回信达公司的其它诉讼请求。
一审判决后，信达公司不服，以抵押合同有效为由向福建省高级人民法院提起上诉。* 张照东，福建师范大学理论经济学博士后流动站研究人员、华侨大学法学院硕士生导师、亚洲（澳门）国际公开大学副教授、福建厦门大道之行律师事务所律师。电子邮箱：law@hqu.edu.cn
福建省高级人民法院就本案向最高人民法院请示。2002年2月8日最高人民法院作出《关于中国信达资产管理公司福州办事处与张景宗、雷珊珊、张瑱瑱、厦门正丰源保税有限公司借款合同纠纷一案请示的复
三、笔者的观点
对于本案的最终判决和最高人民法院的上述批复，笔者不敢苟同，提出几点看法以资商榷。
1、对“赠房说”的质疑
最高人民法院做出上述批复的理论依据是“赠房说”。笔者认为，如果采用“赠房说”，存在以下几点问题难以解释：
（1）如果是赠与房屋，根据税收法律的规定，不动产赠与应当征收相当于房产价值3%的契税。②但是，在现实生活中，没有一个财政机关或者税务机关会因为购房合同上写着两个购房主体而认定这是赠与房产的行为。否则，如果该两个购房主体都是成年人，是否财政机关或者税务机关应当要求双方各自出示支付购房款的凭证，如果支付房款的凭证只在一个人名下就该征收契税，如果在两个人名下就不能征收契税？
（2）如果是赠与房屋，根据《城市房地产管理法》的规定，赠与是房屋转让的一种形式，③赠与人必须拥有房屋产权证，否则将违反《城市房地产管理法》第37条的强制性规定而无效。④所以，如果说购房合同上有未成年人的名字就是赠与房屋，房地产管理机关怎么会在赠与人没有产权证的情况下给予登记受理呢？
（3）如果是赠与房屋，那么购房合同只有未成年子女一个名称的又该如何解释？因为父母都不是购房合同的主体，显然无法成为该房产的所有权人，那么又有什么依据可① 关于本案的具体情况，请参见杨永清：“关于中国信达资产管理公司福州办事处与张景宗、雷珊珊、张填填、厦门正丰源保税有限公司借款合同纠纷一案的请示与答复”，载于中华人民共和国最高人民法院民事审判第一庭编（黄松有主编）：《民事审判指导与参考》2003年第1卷（总第13卷），法律出版社2003年版，第134-148页。 ②《中华人民共和国契税暂行条例》第2条：“本条例所称转移土地、房屋权属是指下列行为：（一）国有土地使用权出让；（二）土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；（三）房屋买卖；（四）房屋赠与；（五）房屋交换。”
第3条：“契税税率为3－5％。契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。”《福建省贯彻<中华人民共和国契税暂行条例>实施办法》第３条：“土地、房屋权属转移是指下列行为：（一）国有土地使用权出让；（二）土地使用权转让，包括出售、赠与和交换，不包括农村集体土地承包经营权的转移；（三）房屋买卖；（四）房屋赠与；（五）房屋交换。”第4条：“契税税率为3％。”
③《城市房地产管理法》第36条：“房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其它合法方式将其房地产转移给他人的行为。”
④《城市房地产管理法》第37条：“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十八条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其它形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其它共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其它情形。”
以认定父母将其本身不享有权利的房产赠与子女呢？
2、“赠与说”是否为惟一的解释依据？
“赠与说”，无论是“赠钱说”或者是“赠房说”，其出发点都是从权利转移的角度来解释。但是，从合同法的角度来看，未成年子女和父亲同是购房合同的买方，接收并取得房屋所有权本来就是其所享有的合同权利，不需要父亲将权利赠与未成年子女，开发商（卖方）本来就有义务将房产也交付给购房合同上的未成年子女，而不是父亲有义务将房产交付给未成年子女。因此，权利转移或许不是对该问题的惟一解释。我们可以换个角度，从义务转移为出发点来解释这个问题。
《合同法》第84条规定：“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。”这就是债务承担的法律依据。在购房合同中，未成年子女也是买方，在取得房产权利的同时本来也应负有支付购房款的义务，但在实际上该笔购房款全部由父亲支付。这就是说，父亲承担了本应由未成年子女承担的那部分支付购房款的义务。对于该债务承担行为，开发商也以接受全额购房款的实际行为表明了其同意接受的意思表示。所以，对于房产的权利，未成年子女本来就享有了，不是其父亲转移给她的，父亲仅仅是承担了付款的义务，这也不失为对该问题的一种合理解释。
当然，如果否认“债务承担说”的独立性，认为债务承担仅仅是一个表像，要进一步深究承担债务代为支付购房款的行为性质。笔者认为，此时“赠钱说”也比“赠房说”来得恰当，因为将代为支付购房款的行为理解为监护人将这部分金钱赠与被监护人，更能够与现实生活相符，更加合乎常理。
3、监护人能否在未成年人房产上设置抵押？
《民法通则》第18条：“监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其它合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。”对于本条款的规定，关键在于如何理解“为被监护人的利益”？法律对此没有明文解释，但通常可以理解为，只为被监护人设定权利没有设定义务的，肯定属于“为被监护人的利益”的情形；只为被监护人设定义务利没有设定权利或者权利小于义务的，肯定不属于“为被监护人的利益”的情形。具体到上文所述案例中，张景宗将自己及其女张瑱瑱名下的房产为厦门正丰源保税有限公司的贷款提供抵押担保，纯粹只是在被监护人名下的财产设定了义务，没有丝毫的权利可言，不符合处理被监护人的财产必须是“为被监护人的利益”的必备要件。所以，张景宗以监护人身份在张瑱瑱名下的房产设置抵押的行为，显然是没有正当地履行监护职责，损害了被监护人的利益，应当认定为无效。
此外，《民法通则》第16条：“未成年人的父母是未成年人的监护人。”既然父母都是监护人，那么在处置被监护人财产等重大事件上，应当由两个监护人共同协商后再做出处理决定方为妥当。在本案中，没有材料表明张瑱瑱的母亲知道并且同意张景宗对张瑱瑱名下房产的处理决定，在张瑱瑱名下的房产上设置抵押是张景宗从头到尾一手包办的个人行为，在损害被监护人张瑱瑱合法权益的同时，也损害了另一监护人雷珊珊的监护权，因此应当认定为无效。
但是，本案中最高人民法院研究室认为抵押合同没有损害张瑱瑱合法权益，其理由是：“因为赠与的是不动产，张景宗并没有为受赠人张瑱瑱办理房屋产权证，而房屋产权证是房屋所有权的惟一合法证明，所以赠与人张景宗的赠与行为并没有完成，故受赠人张瑱瑱没有取得讼争房屋的所有权，她不是讼争房屋的产权人。”“在赠与没有完成前，赠与人对赠与物享有完全的处分权，而受赠人则只享有期待权，而不享有任何现实利益。一旦赠与人行使处分权，则受赠人的期待权消灭，因此，本案赠与人张景宗处分其出资购买的房产，即将讼争房屋进行了抵押，并没有损害受赠人张瑱瑱的合法权益。”
⑤
笔者认为，上述理由仅仅是从“赠房说”的角度来看问题，如果从“赠钱说”或者“债务承担说”的角度来看，上述理由都是不堪一击的。从“赠钱说”的角度来看，在张景宗支付了全额购房款之后，权利就已经转移完毕，不需要以房屋产权证作为权利转移的时间界限。从“债务承担说”的角度来看，在张景宗支付了全额购房款之后，债务承担已经完成，张瑱瑱的权利与房屋产权证没有必然联系。
退一步来说，即使从“赠房说”的角度来看，上述理由也是不能成立的。我国《城市房地产管理法》第五章规定了房地产权属登记管理制度。但是，笔者认为，房屋产权证是房屋所有权的凭证或者证据之一，但并非惟一合法证明。如果对于涉及房地产纠纷的案件一概认为只有房屋产权证才是房屋所有权的惟一合法证明，那么在现实生活中至少面临三个无法解释的问题：
（1）《担保法》第34条和《城市房地产管理法》第46条规定的房产抵押只能是抵押人所有的房屋，《城市房地产管理法》第48条更是明确要求房产抵押必须凭房屋所有权证书办理。购房者在预购商品房时，并没有取得房屋产权证，但却以预购房屋作为其申请银行贷款的抵押担保。这应当如何理解呢？按照“房屋产权证是房屋所有权的惟一合法证明”的观点来理解，购房者并非房屋的权利人，那么只能解释为是开发商提供的抵押担保。但是，这又如何解释按揭贷款合同上的不动产抵押人的签字方是购房者而不是开发商呢？
（2）如果按照“房屋产权证是房屋所有权的惟一合法证明”的观点来理解，本案中张景宗本人也没有取得房屋产权证，即他本人也尚未取得房屋所有权，那么张景宗又是根据什么做出赠与和抵押行为呢？所以，如果张瑱瑱因为没有房屋产权证而未能取得合法权利，张景宗的赠与和抵押行为也同样是无权的无效行为。
（3）如果坚持“房屋产权证是房屋所有权的惟一合法证明”的观点，预购商品房的购房者在房屋交付后、产权证办理出来之前，他也不是房屋的所有权人，只有开发商才是合法的产权人。那么，购房者居住、使用开发商所有的房屋，是否必须向其支付租金？购房者如果将房屋出租，是否无权收取租金？这些结论都是与现实生活相矛盾的。
所以，最高人民法院研究室的上述推理是错误的。张瑱瑱的合法权益不是在房屋产权证办理出来之后才产生的，而是已经客观存在的现实利益。因此，监护人张景宗擅自在被监护人张瑱瑱名下房产上设置抵押的行为，侵犯了被监护人张瑱瑱的合法权益。
4、过错认定没有依据
最高人民法院研究室提到：“我们不得不考虑到，就张景宗本人而言，他在签订合同时署上其女的名字，最初的打算可能是在为今后可能还不上银行贷款，逃避银行债务做准备，而并不是准备把将要购买的房屋的一部分权利赠与给其女。”⑥这种认定，显然就是在指责行为人的主观过错（而且是恶意），纯粹是以后来的行为武断地推断以前行为时的心理状态，没有充分的依据，有点“仅以成败论英雄”的味道。
如果说上述过错认定要得以成立，至少要有这么几个前提条件：（1）张景宗与他人串通骗取银行贷款，而张景宗明知该贷款申请一定会获得银行的批准；（2）张景宗明知该贷款无法按时偿还或者从一开始就不准备偿还；（3）张景宗明知在办理抵押登记或者因该贷款无法偿还而产生争议时，该房产尚无法办理或取得产权证；（4）张景宗⑤ 杨永清：“关于中国信达资产管理公司福州办事处与张景宗、雷珊珊、张填填、厦门正丰源保税有限公司借款合同纠纷一案的请示与答复”，载于中华人民共和国最高人民法院民事审判第一庭编（黄松有主编）：《民事审判指导与参考》2003年第1卷（总第13卷），法律出版社2003年版，第143-144页。
⑥ 杨永清：“关于中国信达资产管理公司福州办事处与张景宗、雷珊珊、张填填、厦门正丰源保税有限公司借款合同纠纷一案的请示与答复”，载于中华人民共和国最高人民法院民事审判第一庭编（黄松有主编）：《民事审判指导与参考》2003年第1卷（总第13卷），法律出版社2003年版，第142页。
明知该抵押担保无效，而银行一定会认定为该抵押担保有效；（5）张景宗明知房产管理机关也会产生和银行一样的错误认识，给予办理抵押担保登记。
对于第一个明知，如果能够成立，那么该申请贷款行为将构成法律上的“恶意串通”，根据《民法通则》第58条⑦和《合同法》第52条⑧之规定，张景宗和贷款申请人与银行之间的贷款合同、抵押担保合同都应当被认定为恶意串通损害国家或第三人利益的无效行为，而不能认定两份合同有效。
对于第二个明知，如果能够成立，那么张景宗和贷款申请人就可能构成合同诈骗罪或者其它刑事犯罪问题，不是经济纠纷这么简单的事了。
对于第三个明知，如果能够成立，那么就只有一种可能——与房屋行政管理机关的工作人员勾结，能够左右办理产权证的时间。否则，在我国对于产权证的办理时间相关法律做出了明确的规定，必须在房屋交付之日起三个月内办理权属登记，除非权利人故意拖延办理产权登记手续。
对于第四个明知，如果能够成立，那么就只有一种可能，即张景宗对法律的理解，远远超过了以办理贷款为业的银行工作人员，并且张景宗确信经办人员一定会在这个问题上对法律产生错误认识，否则银行将不接受该贷款担保。
对于第五个明知，如果能够成立，那么同样也只有一种可能，即张景宗对法律的理解，远远超过了以办理抵押担保登记为业的房屋行政管理机关的工作人员，并且张景宗确信经办人员一定会在这个问题上对法律产生错误认识，否则抵押登记将无法通过。
在上述五个明知中，后两个明知中的任何一个要得以成立都是很难的，要求其同时成立再加上前三个明知也能够成立，这种可能性可以说是微乎其微。所以，最高人民法院研究室的过错认定是不能成立的。
5、能否以善意第三人来解释银行的抵押贷款行为？
最高人民法院在批复中认定：“购房合同书上的买方是张景宗和张瑱瑱的名字，而张景宗是张瑱瑱的法定监护人，张瑱瑱是未成年人，无法向其征询意见，所以保税区建行有理由相信张景宗具有对该房屋的处分权，因而与其签订了抵押合同，并依法办理了抵押登记，这充分表明，保税区建行尽到了注意义务，是没有过错的，因而是善意的。”其依据是最高人民法院《关于贯彻执行(中华人民共和国民法通则)若干问题的意见(试行)》第89条之规定。⑨
笔者认为，本案的情况并不能以善意第三人来解释银行的抵押贷款行为。最高人民法院《关于贯彻执行(中华人民共和国民法通则)若干问题的意见(试行)》第89条关于在共有人擅自处分共有财产时保护善意第三人的规定，应当有个基本的前提条件，即该第三人不知道该共有人无权处分该共有财产。如果该第三人知道或者应当知道该共有人无权处分该共有财产，则构不成“善意”。本案的特殊之处在于，本案不仅仅是共有财产的问题，还涉及监护问题。正如批复所认定的“张瑱瑱是未成年人，无法向其征询意见”，即由于共有人张瑱瑱是未成年人，只能由其监护人代为管理财产。但是，对于监护人在履行监护职责管理被监护人的财产时，“除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产”，这是法律的明文规定，应当推定为众所周知。在本案中，张景宗将张瑱瑱名下⑦《民法通则》第５８条：“下列民事行为无效：??（四）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；??无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。”
⑧《合同法》第５２条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”
⑨《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》（试行）第89条：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”