篇一：33、关于契税纳税义务发生时间问题的探讨
关于契税纳税义务发生时间问题的探讨
作者：周福军 上传时间：2008-10-9 0:0
根据《中华人民共和国契税暂行条例》（国务院令第224号）
第八条规定，契税的纳税义务发生时间为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。财政部印发的《中华人民共和国契税暂行条例细则》第十八条规定，条例所称其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证，是指具有合同效力的契约、协议、合约、单据、确认书以及由省、自治区、直辖市人民政府确定的其他凭证。此后除期房按揭、抵押贷款的情况外，再没有出台关于契税纳税义务发生时间的规定。
从这两个规定可以看出，关于契税纳税义务发生时间规定过于笼统单一，特别是对于实际工作中经常遇到的购买期房的纳税义务发生时间问题，存在着很大的争议，各地基本上是自行规定销售期房的纳税义务发生时间，不利于国家契税征收政策的统一。本文拟对明确的规定进行梳理，对不明确的规定予以探讨，以期引起税务部门的重视，尽快出台新的规定。
一、契税纳税义务发生时间比较明确的具体情况
（一）建设用地使用权出让
1、协议出让的：契税的纳税义务时间为《国有建设用地使用权出让合同》的签订时间。
2、招拍挂方式出让：契税的纳税义务时间为竞标合同书签定、拍卖（挂牌）成交确认书签订时间。
（二）建设用地使用权转让
契税的纳税义务时间为买卖双方国有、集体建设用地使用权转让合同的签订时间，不是买方到国土资源部门办理建设用地使用变更手续所签定的格式合同的当天。
（三）以划拨方式取得建设用地使用权后经批准转让房地产，涉及补交建设用地出让契税的纳税义务时间为补缴建设用地出让金的时间。
（四）纳税人因改变建设用地、房屋用途应当补缴已经减征、免征契税的，其纳税义务发生时间为改变有关建设用地、房屋用途的当天。对建设用地来说是签订建设用地使用权出让合同变更协议或者重新签订建设用地使用权出让合同的当天，因为实际的变更日期税收机关无法切实掌握。
（五）经法院裁定、判决房屋、建设用地过户契税的纳税义务时间为法律文书的生效时间。
（六）视同建设用地、房屋买卖的（预购和预付集资建房款除外），以取得第一份具有建设用地、房屋权属转移合同性质凭证的当天为纳税义务发生时间。
（七）房屋的买卖、赠与和交换
1、房地产开发公司开发的现房买卖契税的纳税义务时间为签订购房协议、预交定金或首次付款的时间。三者的时间基本上一致，如果不一致的，以时间较早者为纳税义务发生时间，不能以购房者在房管部门签订的《商品房销售合同》标准文本的时间为纳税义务发生时间。
2、二手房买卖的契税纳税义务时间为签订房屋买卖合同（协议）的当天。也不以买房人在房管部门签订的《商品房买卖合同》标准文本的时间为纳税义务发生时间。
3、以按揭、抵押贷款方式购买房屋，当其从银行取得抵押凭证的当天，购房人与产权人之间的房产权属转移已经完成，契税纳税义务已经发生。（国税函[1999]613号）
4、房屋赠与契税的纳税义务时间为赠与公证书的签订时间。
5、房屋交换的纳税义务发生时间为互换房屋双方签订房屋交换合同的当天。
6、拆迁安置如是补偿现房，契税纳税义务发生时间为签订拆迁补偿协议的当天。若采用货币补偿的方式，为被拆迁人重新购置房屋的当天。
二、探讨购置期房的契税纳税义务发生时间
（一）当前购置期房的契税纳税义务发生时间认定标准与房地产市场发展状况相脱离。契税作为一种行为税，以签订权属转移合同作为纳税义务发生时间，在操作上容易判断执行，但如果从“承受土地、房屋权属”的角度来讲，简单地全部以签订房屋销售合同即认定承受了房屋权属，则有点以偏概全，与房屋所有权和建设用地使用权作为物权的法理相悖。目前，我国商品房销售仍以期房销售为主，同时拆迁安置房也大部分为期房，大部分购房者与开发商签订商品房买卖合同时，房屋尚未建成，购房者也尚未取得房屋物权，所拥有的仅仅是一种物权期待权，或者说是物权请求权。所以，以签订房屋权属转移合同的当天作为契税纳税义务的发生时间对于现房销售是可行的，但却与我国当前房地产市场以期房销售为主的发展现状脱相脱离，显然也不符合《物权法》立法精神，确实很有必要进一步明确。
（二）观点一：购房合同签订时间为纳税义务发生时间。《中华人民共和国契税暂行条例》第八条，“契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天”及《中华人民共和国契税暂行条例细则》第八条“以预购方式或者预付集资建房款方式承受
土地、房屋权属”“视同土地使用权转让、房屋买卖”的规定，因此，单位和个人购买房屋，应当按照签订房屋购买合同（包括预售合同）时的签约日期并按照契税规定计算应纳税款。
《中华人民共和国物权法》第十二条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”物权法规定了预告登记制度，当事人只要和开发商签订预售买卖合同，购房者即可向登记机构申请预告登记，保证将来获得对于不动产的所有权。
（三）观点二：契税纳税义务发生时间应以房屋权属转移的时间为依据。以签订购房合同时间作为契税的纳税义务发生时间，在实际操作中存在着一些现实问题。其中一个主要问题集中在期房销售上。购房者购买了期房并且签订了合同，由于购买的是期房，所以，在签订房屋预售合同时，作为产生权属的房屋还不存在，而契税却已发生了。
《契税暂行条例》中第一条规定“在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人”。根据这一规定，契税的发生依据是建设用地、房屋权属的转移，反之，建设用地、房屋权属未转移，自然也就无须交纳契税。而我国的《民法通则》和《合同法》中明确规定，权属的转移并不是以签订合同时间为准，是以标的物的实际交付为准：《中华人民共和国民法通则》第七十二条第二
篇二：契税政策知识解答 财政局
房屋契税政策知识解答
为促进房地产市场稳定健康发展，支持居民购房，省、市政府都相继出台了有关政策文件，为了让广大市民更好地了解文件政策精神，现就中共湖南省委办公厅、湖南省人民政府办公厅制订的《关于房地产市场健康稳定发展的若干意见》（湘办发【2008】18号）和株洲市人民政府制订的《关于促进房地产市场稳定健康发展的若干意见》（株政发【2009】4号）等文件政策中涉及契税征管方面的内容作一个详细的解答。
问：个人首次购买普通住房的有哪些契税优惠政策？
答：对个人首次购买普通住房(单套建筑面积在144平方米以下)，契税税率统一下调至1%。首次购房的证明由户口所在地房产部门出具。
问：购买二手住房缴纳契税有什么新规定？
答：株洲市人民政府《关于促进房地产市场稳定健康发展的若干意见》（株政发【2009】4号）规定：从2009年3月5日起到2010年12月31日止，对购买二手住房（不限面积）的，契税税率下调到1%。对于购买别墅的仍然要按照4%征收契税。
问：有政府批文的拆迁户重新购置住房的，还要缴纳契税吗？
答：被拆迁人购置住房，其购房成交价款中相当于拆迁补偿的部分免征契税，超出部分则按照相关规定缴纳契税。
问：2009年3月5日后购买商品房的，怎样办理契税返还手续？
答：从2009年3月5日起到20010年12月31日止，购买商品房（不含别墅），并按规定税率（普通住宅2%，其他4%）缴纳契税的购房户，凭契税完税凭证、售房合同、首次付款原始收据、身份证复印件到县财政局二楼乡财局办理返还手续（其中：购普通住宅的返1%，非普通住宅的返3%，非住宅的返2%），经审核，对符合返还条件的，由县乡财局将契税返还至纳税人账户。
问：2009年3月5日之前购买的商品房但还没有办理房屋所有权证的，是否可以享受上述优惠政策？
答：不可以。
问：对于不符合株洲市人民政府《关于促进房地产市场稳定健康发展的若干意见》（株政发【2009】4号）中有关条件的购房户如何征收契税？
答：仍按原契税税率据实征收契税。对于故意修改相关票证、购房合同时间的，一律不予返还；对于已经返还，后经查实的，除追回所返税款外，还要追究当事人（或单位）套取国家税款的法律责任。
问：预购商品房如何征收契税？
答：商品房预购是指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给购房人，由购房人支付定金或房价款的行为。预售的商品房交付使用后，购房人应及时持有关凭证到县级以上人民政府、房地产管理部门和土地管理部门办理权属登记手续。商品房预售时，预售单位应与购房者签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内，持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记手续。购房者于签订预购合同之日起，10日内向征收机关办理纳税申报。
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篇三：契税什么时候交_购房缴税_买房全攻略
契税什么时候交?
契税什么时候交?买房契税是在收房时交?还是在办理房产证时交?对于契税到底什么时候交，很多业
有发商表示，在收楼时由开发商代收契税很常见。一般开发商在与购房人签订购房合同时，会在增补协议里商定购房人在收房时向开发商一次性交纳契税，否则不交房。而这么做的目的，是由于一般开发商为按揭的买家提供了担保，假如购房人不及时交纳契税办理房产证，按揭银行就办理不了典质手续。另一方面，开发商集中代收契税可以利便快捷地去办理房产证，这也是从利便业主的角度出发的。
对于开发商提前收取契税的说法，很多业主表示这是开发商在变相敛财。“一般售楼后一年才办证，这么多的契税放在开发商这里，相称于拿走了我们的利息”，一位业主表示。 那么，契税到底应该是什么时候交纳呢?按照《中华人民共和国契税暂行条例》第八条划定：“契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同确当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属合同性质凭证确当天。”也就是说，契税应该在办理房产证的时候办理。