篇一：房屋买卖合同在房产证下来前签合同要注意什么
房屋买卖合同在房产证下来前签合同要注意什么2009-7-10 10:53 提问者：hy19900923 |悬赏分：100|浏览次数：1431次我家准备买栋房子，通过中介了解他们的房产证要5年才发，签这样合同要注意什么？急！在线 等！ 问题补充： 问题补充： 更主要的是我怕那中介是黑的，所以各位大虾帮小弟参考下 。他家的是拆迁房，因为家里分了好 几套所以才卖的似乎是这样 ,他们要求一次付清009-7-10 11:40 最佳答案 1、要查看他在开发商的那里购房的原始档案，问明为何房产证要5年才发？ 2、到规划部门、土管部门、房管部门、拆迁办。开发管理部门查清房产证5年后能否办下来？不 要怕麻烦！ 3、若1、2条没问题的话，最好让开发商出面，把卖方的原始档案改为您的名字； 4、签合同时让卖方找一个有经济能力、社会信誉较好的担保人最好！ 总之，此类房屋（下证以前）的交易不受法律支持，最好不要买！八级首先要看到他的原始购房合同、契税票、发票。然后拿这些到建委“查册”，验证是否真是房主。 没有拿到房本以前绝对不可以付全款。 房产证要五年才发，为什么呀？你得注意了，如果只是买指标或者是别的方法的话，这种合同是 不具任何法律效力的，国家是不认可的。你只能祈求你碰到的是一个好人，他没有想坑你钱的想 法四 没有房产证 那怎么证明房子是他的？所以要看他的购房合同，购房发票，契税票，身份证，然后留底去房产局去查证。同事需要查证的是是他的房本没办下来还是都没有办下来。 还有要注意产权是哪的？军产， 医产， 校产，央产，这些产权的房子没有上市是不允许买卖的。 如果你想要买这拆迁房子， 有四个要点:一是支付房款要留一些做为办房产证、 土地证信用抵压金， 免得以后房主以各种理由推委过户；二是到公证处咨询一下，能否办理买卖房产委托过户公证， （今后由委托人和买主去办理产权证、土地证过户手续）免得以后房主推委不到房管局协助办理 产权、土地证等过户手续；三是要与拆迁办或房开公司联系； （说明原因及今后有关事宜直接和你 联系）四是协调安置费、购房款、认购定位等事宜。拆迁安置房在买卖过程中（没有房产证） 应注意些什么？ ，应注意些什么 拆迁安置房在买卖过程中（没有房产证） 应注意些什么？ ，关于这类房屋买卖从法律角度来说是不太合法的！所以国家在此类房屋买卖中并无详细的规定！ 但要买卖需注意几点， 第一.此类房屋买卖最大的风险是买卖关系中的出售房可以随时随地收回该房屋 （付出多少代价的 问题,但一定可以拿回！！，所以，出售房必须是土地
使用者（原始房东） ！） ，如果有可能的话要去 做份协议公证处公证！一般违约责任定在300%左右！还有就是户口必须迁出！ （很重要，因为除 了产权归属意外，国家也很重视物权这方面的东西，实际居住人是谁很重要） ，如果你能把自己的 户口迁过来就基本上没问题了购买二手房，房产证还没下来，交易的时候需要注意什么？ 购买二手房，房产证还没下来，交易的时候需要注意什么？ 各位知道达人、业内专家，小女子先谢了！ 看上一套二手的房子，150平，但是房产证还没下来，开发商承诺一年半以内发证。请问一下： 1、如果现在购买，手续怎样办没有风险， （没通过中介） 。 2、我和房东各需要出什么费用。 （另：房东的购房契税、维修基金、物业费已经交了） 。 请回答的越详细越好。再次谢过！ 金币不多，全部奉上。 问题补充： 问题补充： 山东省 聊城地区的 商品房 房东是个人 去开发商那里改购房发票和合同，契税的发票需要改到我的名下吗？再办房产证的时候，还需要 缴纳什么费用吗？ 最佳答案现在购买1:全款：全款购买的话，从开发商那里改地单。也就是说将来房本直接下到您的名下。 缴纳的税费：肯定没有满五年了，150平米的属于非普通住宅。契税3%，个税：税费计算方法一、 营业税：1%。营业税：5.5%。 因各地不一，您最好是去当地的《有信誉中介公司》询问一下。 最好是别贷款，别签订二手房购房合同，因为这样的话，您的钱就没谱了，就要等到房产证下来 之后才能过户，在这期间如果房东违约或者是房价疯涨担心就会出现了。买卖未取得产权证的房屋，合同有效吗？要注意什么？很多二手房买卖交易中，卖方往往在还未取得产权证的情况下就转手把房子卖了。而按我国法律规定，房屋所有权以 登记为准认定，卖方未取得房产证，也就是说卖方还未取得房屋所有权。这种情况下，双方的买 卖合同有效吗？ 《城市房地产管理法》第37条规定“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让”。据此，在前 些年的司法实践中，各地法院对这类案件，有很多是认定房屋买卖合同无效的。 近些年，对于民事合同，司法实践中更加注重尊重双方当事人意愿，基于此点原因，在适用法律 时往往有所突破。对于在未取得房屋产权证时所签订的房屋买卖合同，在一定情况不少地区的法 院以各种理由认定为有效。 比如前几年上海高院在《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》中就把暂未取得产权证的 房屋买卖理解为债权转让，认可其有效性。 那么在现在北京的审判实践中，对于尚未取得产权证的房
屋买卖行为，是如何处理的呢？ 如果卖方与与开发商签订了商品房买卖合同，只是暂时没有取得房屋所有权证，将来可能取得产 权证、 获得房屋所有权， 法院不会仅以卖方在签订合同时未取得房屋所权为由认定买卖合同无效。 当然，购买和出售暂未取得产权证的房屋风险还是相对
那里看看能不能该抵挡找找熟人送送礼价格你自己定 若不能该抵挡那就麻烦了 ，要走二手房手续，前提还要等房本下来才能交易。 一般买新房都是等到房屋修好 可以缴契税了 那么缴了契税就可以办理房产证了 还有 就是你要问开发商还可不可以改名字 房产证办了再过户 和开发商签合同了 除非开发商说可以直接办理你的房产证这个最重要的是直接办理你的房产证还是说等业主的 反正不是很建议买没房产证的房子 因为业主在缴首付的时候就 签了就改不了的 所以你要因为中间存在一个营业税的问题但是我在想因该不行的现在的合同都是在国土局的网站上打印的问清楚具体情况是怎样的 或者是找个律师做见证 1、二手房交易的整个过程大致分以下几个阶段：要不然没有法律保障的（1） 、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证 件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。 （2） 、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品 房买卖的必经程序） ，买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约） 。买卖双方通过协商，对 房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后， 双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。 （3） 、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提 出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续， 对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。 （4） 、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的 审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的 房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。 （5）缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、 经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。 （6） 、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材 料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。 （7） 、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款 手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准 买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方
领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。 （8） 、买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房 屋买卖合同全部履行完毕。 2、二手房交易十项注意 （1.）房屋手续是否齐全 房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不 到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主 还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。 （2.）房屋产权是否明晰 有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应 当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的 买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。 （3.）交易房屋是否在租 有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手 续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我 国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”， 也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。 这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。 （4）.土地情况是否清晰 二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府 可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；还应注意土地 的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还 应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。 （5.）市政规划是否影响 有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住 宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情 况。 （6）.福利房屋是否合法 房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且 这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国 家法律冲突。 （7.）单位房屋是否侵权 一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时 应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有 优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起
篇二：购房合同是别人的名字,房产证是我的名字,这房子属于谁
篇一：购房合同和房产证上的名字必须一样吗？
购房合同和房产证上的名字必须一样吗？
购房合同、购房发票、房产证名字必须是统一的。如果是贷款的话，银行借款合同上的抵押人也要统一，否则不予办理。
房产证上的名字是跟合同上的名字一致的，但如果还没有办理房产证，在办理房产证的时候你可以申请以共有人名义加入，在领证的时候再领一个共有权证。
一般情况下是不可以的。 希望房产两人共有的话，可以申请共有产权证，也就是房产证上依然必须是一个人的名字，附带的共有产权证可以在法律上标志着房产的共同归属，同时双方约定各自的出资额或所占份额，在出现财产纠纷时就可以进行合理分割了。 可能的例外是：如果婚前购买商品房是全额付清的话，当提出产权共有时，可以在合同上写上两个人的签名，办理房产证时，就可申请共有产权证；但如果是贷款买房的话，只能按照谁贷款谁签字的原则进行处理，保证购房合同、贷款合同和房产证上签名统一，其原因是规避银行的贷款风险。 房产证的产权人是根据购房合同的主体来定的，所以必须是同一个人，或者是几个人共同共有。得看具体情况，尤其是合同网上备案的。要在房产证上增加共有人，需要换新合同。如果原合同已备过案，应由开发商申请撤回，改签新合同后重新备案篇二：买房时房产证究竟该写谁的名字
买房时房产证究竟该写谁的名字? 5种选择，产生5种不同法律后果
1、只写男方或女方的名字
在由“准夫妻”中的一方或一方的家庭独自承担所有房款的情况下，为了避免婚后因父母的介入而产生不必要的麻烦，很多恋人选择了这种方案。
法律后果
这种情况需要从两个角度进行分析：
其一，一方或一方的父母出资，仅仅登记在该方子女的名下，根据新《婚姻法》的规定，这属于该方子女的婚前个人财产，结婚后也不会自动转化为夫妻共同财产，若出现离婚，该房产仍属于原产权人。
其二，一方或一方的父母出资，但登记在未出资的另一方名下，法院通常认定为一种附条件的赠与行为，如果双方未结婚，该房屋属于产权证上所载一方的名下，但对方可以要求返还已支付的款项。如果双方结婚，则属于产权证下该方的个人财产。
2、写“准夫妻”二人的名字
这是大多数恋人特别是女孩子的观点。他们认为，既然房子买了是结婚用的，未来也是给他们居住的，当然应该写恋人双方的名字。
法律后果
如果采用这种方案，那么房屋将被认定为夫妻的共有财产，贷款也认定是夫妻的共同债务。如无“借条”等其他证据，父母的出资也将被认定为赠与夫妻两人，归双方共有，若出现离异，父母也无权索回出资钱款。
但如果购房后“准夫妻”并没有进行婚姻登记，而是分手，那么“准婚房”仍将认定为双方共有财产，贷款也是为双方的共同债务。对于父母的出资，如果有相应证据显示父母出资是基于“准夫妻”双方结婚的目的，法院也会认定这部分出资是一种附加条件的赠与，而条件就是双方结婚。如果双方没有结婚，父母就有权索回出资的钱款，上海一家法院此前就出现过这样的判例。
3、写父母的名字
这是很多男方家长的观点。他们认为，虽然房子买了是结婚用的，但毕竟恋人们还没有登记，有的期房还要等一年多才能交房，到时候分手了该怎么办。况且首付款全是父母出的，恋人们并没有什么投入，因此写父母的名字也比较保险。
法律后果
如采用这种方案，房屋将被认定为父母的财产，贷款也认定为父母的债务，相应的增值或贬值也由父母享有或承担。但如果结婚后夫妻双方用婚后的收入还贷的，若双方离婚，一方虽无法主张房屋，但对于已支付的贷款本息可主张为向父母的借贷，并要求父母返还并平均分割。
4、写男方及其父母的名字
这种做法也较为普遍，往往是因为男方的父母出了全部的首付款，未来还贷也主要依靠男方的收入，这婚房应算是男方家的财产。
法律后果
若采用这种方案，房屋将认定是男方及其父母的共有财产，贷款也认定为他们的共有债务，相应的增值或贬值由他们共同享有或承担。而男方的相应产权份额属于婚前个人财产，根据新的《婚姻法》，这部分财产并不因结婚而产生共有的结果。
但如果婚后夫妻双方用婚后的收入还贷的，若双方离婚，女方虽无法主张房屋，但对于已支付的贷款本息可主张为夫妻共同财产，并要求男方及其父母返还并平均分割。产权证登记在女方及其父母名下的法律后果亦是这样。
5、写双方父母和“准夫妻”的名字
很多人认为，与其那么麻烦，不如把双方所有人都登记到产权证上，这样大家都有权利，公平合理。
法律后果
若采用这种方案，房屋将认定是“准夫妻”和双方父母的共有财产，贷款也认定为其共有债务，相应的增值或贬值也由这些人共同享有或承担。如果婚后仅用夫妻双方的婚后收入还贷的，双方离婚，对于已支付的贷款本息可主张为夫妻共同财产，双方父母则无权享有该部分财产。
房子究竟登记在谁的名下？除了法律、感情因素，往往还会因父母的介入变得异常复杂，让不少人感到困惑。目前房产证上的名字主要有5种写法，不同的方案可能导致不同的法律后果。恋爱中的男女应当有清晰的认识，然后再根据自身家庭和对方的实际情况选择适合的方案。
法律法规
中华人民共和国婚姻法第十八条有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：
（一）一方的婚前财产；
（二）一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用；
（三）遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产；
（四）一方专用的生活用品；
（五）其他应当归一方的财产。
关于使用婚姻法若干问题解释（二 ）第二十二条，当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。
当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。
关于使用婚姻法若干问题解释（三 ） 第七条，婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。
自从新婚姻法颁布一下，这种房产纠葛就一直让很多夫妻纠结，其实，买房时购房合同可以写上几个人的名字都可以，通常没有具体的规定，但是在办理房地产权证(房产证)时就有区别了，房地产权证是一人一证，第一业主即共同购买人的顺序第一人名下是《房地产权证》，
在占有房屋份额那栏填的是共有，而其他人共同人持有的是《房地产权共有(用)证》，在占有房屋份额那栏填的是共有。两证的颜色上有分别，一个是蓝色，一个是绿色。
房地产权证：在房屋竣工验收之后交付购房者之前，由房地产开发商向房地产管理部门申请初始登记，对符合规定的申请。房地产管理部门应当在受理登记申请起30天内作出准予登记的决定，颁发房地产权证，即大产证。
房地产权共有(用)证与房地产权证性质一样，在房地产权证上应当注明共有的情况。 房产证上加名字从某种意义上不存在的
按揭购房时，合同上只能写一个人名字。因为按揭购房只能按照谁贷款谁签字的原则进行处理，保证购房合同、贷款合同和房产证上签名统一，房产证上可以写几个名字，无需纠结，必须只能是一个人的名字，其原因是规避银行的贷款风险。如果希望房产两人共有的话，可以申请共有产权证，也就是房产证上依然必须是一个人的名字，附带的共有产权证可以在法律上标志着房产的共同归属，同时双方约定各自的出资额或所占份额，在出现财产纠纷时就可以进行合理分割了。
房产证加名字流程也是需要视情况而定，不同情况流程也会随之不同。
1、 原有名字的改变。
因权利人自身改名的，单方申请变更名称即可;如果是买卖或者赠与而要改变成对方的名称，双方办理过户更名即可;如果是遗产继承更名的，经公证机关公证后申请过户即可。
2、 房产证名字减少。
原来为多人共有的房产，现在要减少，则通过买卖或者赠与给现有产权人，产权人就相应的减少。
3、 房产证增加名字。
这种情况就比较多一些。常见的是原产权人将房产的部分产权买卖或者赠与给其他人，交易完成新权利人的名字加进房产证。对于夫妻之间，要增加另一方的名字，有些地方可以凭借结婚证直接办理增加;在深圳，无论是增加夫妻或者家庭成员的名字，还是需要通过买卖或者赠与的方式，才能将对方作为部分产权人加入。
4、 买卖合同备案后或者还处于按揭期间的房产如何办理名字的变动。
商品房买卖合同备案、银行抵押按揭期间，如果想要增加或者减少名字，实际是增加或者减少合同的当事人，实际是变更合同的主体，必须经过原有各方当事人的同意。所以，通常买卖合同备案后、产权证办出前，或者按揭贷款付清前，除非对方同意，否则不能办理名字的变更。
篇三：关注开发商购房合同解除权
《华夏时报》2013.6.24专家观点：
关注开发商购房合同解除权
作者：宋维强律师北京腾波律师事务所主任
向银行办理按揭贷款来支付购房款是大多数购房人都曾经历的事情，但是，如果在房产证下发之前，购房者没有按约如期偿还银行贷款，还可能面临房子被开发商收回的风险，这种经历不是我们购房人都曾碰到的，而带来这种风险的就是大家往往忽视的商品房买卖合同中的开发商的合同解除权。
关注补充协议的合同解除权条款
曾经有这样一个案例，由于北京某购房者阮某连续逾期六期未偿还银行贷款，开发商作为银行贷款保证人代为清偿相关银行贷款后，将购房者阮某告上了法庭，最终法院判决解除了双方之间的购房合同，并由阮某承担违约金。由于合同解除，导致购房人无法享有该房屋增值所带来的巨大利益，给购房人带来了很大的预期利益损失。 法院最终判决依据的主要事实是双方签订的一份《补充协议》。在该《补充协议》第2条中，双方约定“如因买受人未能按期归还银行贷款本息，导致贷款银行终止借款合同的履行并要求出卖人承担连带保证责任的，则自出卖人代买受人向贷款银行偿还所有贷款本息之日，该商品房买卖合同及附件、本补充协议等同时解除，且买受人须向出卖人支付相当于该商品房总价款百分之五的违约金”。
现在很多商品房买卖合同签订之时，开发商一般都同购房人签订一份补充协议，有很多都存在合同解除权条款。该条款将购房人所购
买的房屋在房产证下发之前的状态约定为一种合同权利，而非物权。通俗地讲，您买了房子，如果房产证没有下发，那么房子不真正属于自己，一旦出现符合合同解除条款的情形，就会面临开发商行使合同解除权的问题。那么如何防范呢？
防范解除条款的法律风险
首先，购买商品房时，如果办理银行按揭贷款购房，应能够确保按时足额偿还银行贷款。
其次，签订商品房买卖合同时，应该对开发商办理房产证的期限作出严格明确的约定。《物权法》明确规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”也就是说，只有办理了房产证，购房人在商品房买卖合同中的债权才会转化为物权。
再次，一旦出现违约情形，应及时同银行和开发商沟通，尽最大努力降低损失，并争取采取补救措施。