篇一：虚假个人住房按揭贷款识别与风险防范
虚假个人住房按揭贷款识别与风险防范
根据国家发改委调查显示，2007开发商投入房地产的资金61％来源于银行,商业银行贷款是房地产项目顺利运作的重要组成部分. 2008年以来,国家一直紧缩的货币政策及由此产生的商业银行信贷规模紧缩使部分资本金较少,资金流动性较差的房地产开发企业面临资金流动性短缺,而房地产交易市场正由高度卖方市场向买方市场转变,市场上观望气氛浓厚,房屋交易量急剧下降,在这种资金短缺的市场环境下,开发商采取虚假按揭贷款形式套取银行资金,转移市场风险可能性加大.因此,必须加强虚假个人住房按揭贷款的风险防范。
虚假按揭贷款是以虚假房屋交易套取个人住房贷款的行为, 它是一种综合性风险，它包含有信用风险、市场风险和操作风险,是目前对银行造成影响最大,形成不良贷款最集中的风险之一。 “假按揭”通常采用的方式是开发商利用其公司员工作为购房人或者虚拟若干购房人，并以这些购房人的名义与自己公司签订不真实、虚假的房屋买卖合同，再以这些购房人向商业银行申请按揭贷款，从而套取资金。
“假按揭”的主要表现形式通常有以下几种：
（一）开发商放弃运作房产项目，以恶意骗取资金为目的形成的诈骗型“假按揭”。这类“假按揭”往往是一些资金实力较差的开发商因项目运作不成功，在销售过程中勾结银行、房地产管理部门有关人员，实施的以非法占有银行资金为目的，虚构购房事实或
抬高房价，骗取银行贷款，无意归还。开发商在资金到手后，往往迅速转移资金，对项目的后续建设臵之不理，或注销公司或携款潜逃，给商业银行、购房人、社会造成重大不良影响。
（二）开发商为了解决资金短缺，以临时套取资金周转为目的形成的贷款型“假按揭” 。这类“假按揭”是开发商在开发建设过程中，由于项目销售不理想或由于战线过长、后续资金不到位，或销售虽好但其他配套资金未按计划到位、资金链出现断档，便以单位名义或公司管理人员亲属等假购房者的名义申请贷款，解决临时资金短缺，在后续资金到位时提前归还贷款或在找到合适的买家时再通过转按揭的形式“以真换假”，其本质就是将个人虚假住房贷款公司化操作，以个人名义贷款，公司使用资金。此类购房借款人往往是真实的，甚至各种证明文件也是真实的，偿还月供一般也是正常的，在业务经办中很难防范，但是相对风险较前者小。
（三）开发商与承建商债权债务抵冲形成的抛售型“假按揭”。部分房地产开发商在施工过程中或在工程价款结算时由于资金紧缺拖欠工程款，往往会将房子作价抵作工程款给付施工队，施工队拿抵债的房子通过造假、虚抬房价等手段，向商业银行申请按揭贷款进行变现，以达到抛售资产的目的。
（四）开发商与购房人相互串通，采用按揭返租的方式以融资为目的融资型“假按揭”。这类假按揭是开发商与购房人相互串通，以高出同地段房产成倍的价格进行购房交易，通过购房人向银行
就高出市场价格的部分进行按揭，为开发商套取现金，此后开发商分期以租金形式将贷款本金连同高息返还购房者的融资方式。返租按揭目前在沿海已经出现，因其行为的隐蔽性，在业务经办中较难防范。
（五）购房人开与发商相互串通，采用提高房屋售价的办法规避首付款的零首付型“假按揭”。这类假按揭是购房人与开发商相互串通，购房人为了规避缴付首付款，开发商为了迅速售房，双方串通以高出同地段房产的价格签订虚价购房合同，虚价部分就是购房人应当缴付的首付款部分，由购房人向开发商出具收到首付款的收据，双方向银行办理按揭手续套取资金。这种假按揭方式，购房人是真实的，购房意愿也是比较真实的，但是购房合同价格是虚假的，只是购房人事实上没有向开发商支付首付款，银行是100%地向开发商发放了虚假售房价的贷款。
由假按揭几种表现形式来看,由于购房借款人的购房意愿不真实，或就高价部分贷款意愿不真实，其还款资金来源于房地产开发商或者套取资金后不存在偿还月供款项的问题，因此，一旦房地产开发商的资金周转出现问题或者房屋价格停止上涨出现贬值时，所谓的购房借款人就很可能会停止偿还贷款。致使商业银行面临以下风险：
（一）处臵抵押物的可能性风险。为了尽可能多地套取资金，“假按揭”时开发商往往将房屋价格抬高，尤其是返租按揭中，其房价往往是实际房价的数倍，即使贷款抵押物处臵成功，所得款项
也不能足额清偿债务；再加上新开发房和二手房之间的差价及拍卖处臵时众多环节产生的，消耗大量人力财力，最后导致银行通过处臵抵押物弥补损失的可能性很小，如果开发商抵押的房屋为未竣工的在建工程预售房时，银行的受偿风险将更大。2002年6月，最高人民法院公布的《关于在建工程价款优先受偿权问题的批复》中明确规定“建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”。如果办理按揭业务时，承建商没有承诺放弃优先权的话，银行的受偿率往往很不理想甚或根本就不能受偿。
(二)购房借款人还款责任及可能性风险分析。从合同关系分析，购房合同的虚假并不构成住房按揭贷款合同的无效性。但是由于我国的信用体制极不完善，个人的支付能力也千差万别，个人征信系统尚未完全建立，因而个人财产很容易被转移、隐匿，法院对一般自然人执行时会本着“和谐”的主题不会大动干戈，所以要从执行个人的财产中弥补银行社资金损失，事实上是很不现实的。特别是遇到开发商买通无业游民，或以伪造身份证明办理贷款的恶意欺诈按揭，银行可能无法找到真正的购房借款人，根本不可能要求个人承担还款责任。
通过以上假按揭贷款的表现形式及风险分析,我们可以看出,假按揭的产生主要是由于信贷人员及管理人员审查不严格造成的,如果严格按照信贷审查审批流程及业务操作流程办理业务,假按揭贷款是可以防范和控制的,在我们在进行按揭贷款业务时,我建议从以下几个方面进行假按揭贷款的防范:
(一)选择与实力雄厚、信誉良好的开发商建立合作关系,严格核实审查开发商财务状况,债权债务状况及法人资信能力,根据市场状况综合判定其是否存在资金链供应不足状况.是否存在假按揭的可能性。
(二)加强对按揭项目的审查审批.要根据项目的地理位臵,周围环境设施,建筑结构,建筑质量判断房屋大致销售状况,选择较好的项目进行合作。
(三)严格执行双人见客谈话制度,认真核实借款人身份证,户口本,婚姻证件的真实性,尽可能通过电话等更多方式调查核实.尤其要注重购房者购房意愿的真实性与合理性,对购房者的购房目的,购房屋位臵,房屋结构要认真进行询问及核对.从而判断购房的真正意图。
(四)注重房屋价格的判断.信贷人员进行按揭贷款时,要对按揭项目周边的房地产价格进行了解,根据周边房地产的价格判断房屋均价是否合理,如房屋价格偏差过大,信贷人员要严加防范。 (五) 及时办理抵
(六)严格按照贷后管理规定进行贷后管理.
1、及时移交信贷档案进行贷后监督工作。
2、密切关注开发商状况及楼盘状况, 及时根据情况采取相应措施。
3、对发放过贷款的客户及时进行回访，连续关注客户的相关状况，及时发现及控制风险。
篇二：虚假按揭
个人住房“虚假按揭”贷款风险指导意见
为进一步增强银行业金融机构防范个人住房“虚假按揭”贷款风险意识，提高风险管控水平，确保辖内银行业金融机构个人住房按揭贷款业务持续、稳步、健康发展，针对各银行业金融机构在业务操作中存在的主要风险问题提出指导意见。
一、适度控制房地产信贷投放合理引导个人住房按揭贷款消费
各银行业金融机构要充分认识当前经济金融形势，严格落实国家宏观调控政策，按照“区别对待、有保有压”要求，把好“土地、信贷”两个闸门和市场准入一个门槛，坚持“点调控、预调节、稳节奏、重时效”原则，优化信贷结构，适度控制房地产贷款投放，规范房地产贷款行为，防范房地产贷款风险。要积极开展个人首套自住房贷款，首付比例要根据借款人还贷风险确定，不宜一刀切。严格个人住房贷款风险尽职调查，对权证完整有效、借款人身份真实及抵押登记情况要严格审查把关。要严防资信低下企业利用预售环节将风险转嫁给银行，严厉打击个人住房“虚假按揭”贷款等套取诈骗银行信贷资金行为，维护银行业和消费者合法权益。
二、提高对个人住房“虚假按揭”贷款的的识别能力 个人住房“虚假按揭”贷款主要表现形式有：一是内
部关系人贷款。通过公司内部员工或员工亲属参与购房，并以个人名义向银行申请按揭贷款，由开发商统一负责偿还。二是外部关系人贷款。通过关联企业（子公司、母公司、建筑单位或业务往来企业等）的员工或员工亲属以个人名义向银行申请按揭贷款，由开发商统一负责偿还。三是伪造贷款人资料。开发商借用或恶意使用他人身份资料申请按揭贷款，虚假借款人申请资料中大多显示其担任厂长、经理、董事长等职务，月薪水平从几千元到上万元不等，但实际上这些借款人大多学历较低，无稳定的职业，并且通常有着相同的地域特征，如多为异地人员，断供时间也较接近等。四是开发商统一划拨首付款或还款。开发商虚拟交易事实后，通常先后多次由其或通过第三方账户将资金转账至各个借款人的储蓄账户，用于缴付首付款，或直接虚开首付款收据作为向银行申请贷款的凭证。贷款发放后，一般也是由开发商统一转账或提现后替相关借款人还款。五是开发商拔高楼价蓄意制造“零首付”。发生个人住房“虚假按揭”贷款的楼盘平均价格一般都比当时同地段同类型的楼房售价要高，幅度为20％到50％不等，开发商通过人为虚增房价，在最大程度上套取银行资金，客观上造成银行发放“零首付”贷款，将所有风险转嫁给银行。六是开发商恶意重复售楼、售后再抵、抵后再售。开发商通常采取对已经销售的房屋不做销售备案，又向银行申请按揭贷款，或预售商品房后，不到房地产管理部门
办理合同备案手续，隐瞒销售事实，又以开发项目（含预售商品房部分）办理在建工程抵押登记，从银行取得贷款，或在没有取得抵押权人同意的情况下，隐瞒开发项目已设定抵押的事实，擅自销售商品房。七是虚拟交易事实转移信贷资金。为了顺利转移信贷资金，有些开发商通过购买原材料等途径从按揭贷款账户中向其关联企业转移资金，再通过其关联企业将资金转移至个人储蓄账户，最终以大额现金提现形式将资金转出。八是房屋竣工后，开发商迟迟不办理房屋所有权证或抵押登记手续。九是借款人对所购房屋不熟悉或对贷款条件不了解、不关心。
三、准确分析计量个人住房“虚假按揭”贷款的显性或潜在风险
个人住房“虚假按揭”贷款潜性风险不可忽视。由于购房借款人的购房意愿不真实，其还款资金主要来源于房地产开发商，因此，一旦房地产开发商的资金周转出现问题，购房借款人就会立即停止偿还银行贷款，导致银行面临以下主要风险：一是处臵抵押物风险。为了尽可能多地套取资金，个人住房“虚假按揭”时开发商往往将房屋价格抬高，即使银行依法处臵贷款抵押物，所得款项在扣除各种人力物力消耗后也不能足额清偿债务。如果开发商抵押的房屋为未竣工的预售房时，银行的受偿风险将更大。2002年6月27日，最高人民法院公布的《关于在建工程价款优先受偿权问题的批复》中明确规定“建筑工程承包人
的优先受偿权优于抵押权和其他债权”。因此，在这类情况中，银行的受偿率往往很不理想或根本就不能受偿。二是开发商担保责任风险。开发商与银行签定的《合作协议》中一般有阶段性担保责任或回购义务的约定，但这一义务的履行依赖于开发商的担保能力和担保意愿。个人住房“虚假按揭”贷款风险出现时，开发商往往已出现严重的财务危机，此时要求开发商履行担保责任难度很大。三是购房借款人还款责任风险。从合同关系分析，购房合同的虚假并不构成住房按揭贷款合同的无效性。但是由于我国的信用体制尚不完善，除了上海等少数地区建立了个人资信登记系统外，其他地区的个人资信登记系统仍是空白。即使某些借款人配合开发商制造个人住房“虚假按揭”贷款，也很难受到真正的惩罚，银行要从执行个人财产中弥补资金损失，不仅难度大，效果也往往不佳。特别是通过开发商买通无业游民伪造身份证明办理的恶意欺诈按揭，银行可能根本无法找到真正的借款人，更不可能要求个人承担还款责任。如银行发放的按揭款项被挪用，并未真实地投入到正常的房地产项目，导致按揭楼盘不能按期竣工交房，或所建房屋质量低下，真实的按揭购房人也会因与开发商发生纠纷而停止供楼，引发银行新的贷款风险，形成一系列恶性循环。
四、建立健全个人住房“虚假按揭”贷款的风险防范体系
各银行业金融机构一要树立正确的风险管理观，强化对个人住房“虚假按揭”贷款的防范意识，关键是要加强对开发商和项目的审查和管理，把住风险源头。要加强对房地产开发企业资质和信用的评估，加大贷前审查和贷后跟踪力度，加强对项目工程进度、资金流向和销售情况的监控，要建立定期和不定期项目风险报告制度，对企业经营方面出现的异常情况和发现银行操作出现不规范导致“虚假按揭”贷款风险苗头，要在不良贷款形成之前尽快采取有效补救措施并有力查处，确保银行资金安全。同时，要重视对借款人申请资料的真实性审查，通过加强贷前调查、贷款审批和贷后管理，及时发现个人住房“虚假按揭”贷款迹象，规避和消除个人住房“虚假按揭”贷款风险。二要进一步健全个人住房按揭贷款风险管理体系。要结合个人住房按揭贷款的业务特点，进一步完善个人住房按揭贷款风险管理组织架构，健全风险管理制度。一是个人住房按揭业务风险管理机构的设臵和职责定位要充分体现风险管理关口前移、风险管理与业务管理平行作业的原则，加强对业务发展中所涉及的各类风险日常监测、评估和管理，及时向风险管理部门和上级行个人住房按揭贷款业务管理部门报告风险信息，真正发挥风险管理独立性和垂直性的作用；二是要实行第一责任人尽责、负责制度，明确业务发起部门（客户经理、业务科长）是个人住房按揭贷款业务的第一责任人，对单笔贷款的真实性和贷款风险以
篇三：购房者买房申请贷款一定要注意的九大问题
购房者买房申请贷款一定要注意的九大问题
1.由于申请按揭贷款的审批结果存在不确定性，所以最好在签订房屋买卖合同时具体细化。如审批金额低于一定金额的，可以解除房屋买卖合同。
2.委托按揭服务机构提供中介服务的，应查看该机构及其服务人员的房地产中介服务资质，并签订书面协议。不要轻信相关人员的口头承诺。
3.如实介绍自己的资信状况。银行会通过征信系统查询申请人的资信状况，如发现有虚假资料，银行会拒绝贷款。
4.详细了解所购房屋的具体情况。房屋是否房改房，是否出租，是否存在抵押、查封等权利受限情况。
5.仔细了解按揭贷款产品的具体内容。还款时间和期限、每期还款金额、提前还款等诸多内容，应当了解清楚。
6.认真查看所签署文件的具体内容。需要签署的文件很多，不要贪快而草草签名。
7.留存相关证据。按揭申请人应保留证据证明自己已履行了办理按揭的义务，以免将来发生争议。
8.采取合法方式解决争议。在交易过程中发生纠纷无法和解的，应及时通过仲裁或诉讼解决。
9.按揭申请人最好按时足额还款，维持良好的资信状况。信用记录不良会被记录。