篇一：购房合同,套内面积
篇一：按套内面积签合同的好处
从12月1日开始，北京市的房屋买卖形式将发生根本变化，包括经济适用房在内的普通住宅、公寓及其他高档住宅等居住类房屋的预售，都要以套内建筑面积计价和结算房价款。而且，北京市政府有关主管部门还下发硬性规定说，不按套内面积售房，区、县、市各级国土房管局将不予以登记，也即是不合法。
那么，北京为什么硬性规定所有新建居住类房屋必须按套内面积售房呢？套内面积售房能给购房者带来什么好处呢？和以前的房屋买卖形式相比，套内面积售房能够更加保证购房者的合法权益吗？购房者如何使用新规定，保障自己的合法权益呢？房产商怎么执行新规定呢？套内面积售房后，房价是不是就会上涨呢？按照套内面积售房的新规定，公共部位的产权如何界定呢？套内面积能自己测量吗？按照新规定，以后谁对出现缩水的面积负法律责任呢？ 11月30日，我们特别邀请了新办法颁布的职能部门———北京市国土房管局市场处副处长姜才原、北京市华远集团总裁任志强、中国房协房地产专业委员会秘书长王平、北京第一个使用套内建筑面积售房项目———北京风林绿洲项目副总经理周伟峰、北京第一个使用套内使用面积售房项目———锋尚国际公寓总经理张在东、成业行房地产经纪公司总经理张寒燕、鸿基世业房地产开发公司总经理王振平，以及购房者代表———美国金州投资集团控股公司投资总监夏勇。
-房价会上涨吗
主持人：从直观上来看，按照套内建筑面积售房好像比按照建筑面积售房的房价要高，那会不会给市场里的准购房者一个担心：本来北京的房价就高，现在实行新政之后，我还能买得起吗？
姜才原：在实行套内建筑面积售房之前，我们房地局等有关职能部门做了一个分析，我们认为房地产买卖的成交，取决于总价而不是单价，按照套内建筑面积售房，是在总价不变的情况下，只是对计价方式做一个调整。
任志强：有一个最基本的事实要跟市场里的购房者说明：这只是一种买卖方式的改变，和房屋交易的实质不发生矛盾。这种调整会产生一种现象：单价上涨，总价不变。
张寒燕：名义房价提高，实质房价不变，对普通购房者来说，没有什么变化，但是会给房地产价格的研究带来混乱，这可能是一个非常大的问题。
-公摊会缩水吗
主持人：我手里有一份数据：据中国消费者协会统计，消费者在房地产方面的投诉，近三年来分别以23%、25%和13.2%的增长率增长。今年全国商品房投诉达到1.7万件，而面积之争是房地产纠纷的焦点，主要问题是商品房面积缩水，购房者认为不能明明白白消费。我们都想知道，政府出台这个政策，能够避免面积纠纷吗？能够在什么方面更多地保证消费者权益？ 任志强：原来以建筑面积计价的时候产生了很多纠纷，确实有。可能不内行的开发商以及很多建设单位都没有考虑到保温层的问题，这个问题在北方比南方更多，主要是在设计图纸的时候不计算保温层，但是房子建好之后，在进行实际测量时，就要加上保温层和外立面的面积，这就会产生很大的差距，所以，大家认为买的室内面积缩水，公摊面积增加，这是传统的测量方法造成的。而且，建设部和各地政府，为了保护消费者，特别规定了哪些面积可以分摊，哪些不可以分摊，比如为公共服务的一些面积就不得分摊，有的小区多出的面积不知道归谁，因此产生了问题。
姜才原：我们觉得实行套内面积售房有几个理由。
第一，使用套内建筑面积计价，可以让购房者明明白白购房，因为这种方式简单易算。 第二，套内建筑面积易于测量。按建筑面积售房，要弄清楚分摊部位、分摊面积，而现在的住宅建筑，内部格局十分复杂，准确区分每个部位的情况几乎无法做到，而且复杂到连专业技术人员、管理人员也有争论。实行套内建筑面积计价后，购房人进行维权，相对成本低一
些，易于测量。
第三，能够减少面积纠纷。我们从实行套内建筑面积计价比较早的广州和重庆了解到，这些地方商品房的纠纷大幅降低。有一个数据说，重庆现在面积纠纷是零。
第四，实行套内计价以后，有利于创造公平、公正、公开的市场环境，减少了开发企业增加分摊面积的利益驱动，买房人不用承担不明不白的房款。
张寒燕：在市场的初级阶段，开发商的商业伦理也处于初级阶段，就产生了初级阶段问题，就产生了初级阶段法律解决问题。随着市场走向成熟，预售的台阶高了，封顶了再卖比挖坑的时候卖，和购房者的纠纷就少了。如果房子按照套做好，同时标清公摊面积的属性、位置、面积的大小等，我相信业主会感觉自己是买了一个明白房。
王振平：现在改用套内建筑面积售房了，房地产商和业主沟通好，就可以了。作为业主来说，我觉得关键不是计价，更关注的是居住品质。
-小区品质会不会降低
主持人：使用套内面积售房，会不会造成房地产商只注重把房子里面设计好了，而在公共区位“偷工减料”，从而使购房者的居住品质下降？
姜才原：每一个居住小区在建设前期，开发商都要进行统一的规划，而且要报到北京市规划部门审批，经过审批后的规划方案是不能随意变更的。开发商如果随意变更，可能面临市场的惩罚。我们在新办法中有一条规定，要求开发商在预售房子之前首先要预测，并公示结果，包括被分摊部位的名称、用途、面积及分摊系数，包括不分摊的部位也要说明，满足购房者的知情权，购房者比较这些信息以后，就可以决定买与不买。
实行套内计价以后，公共部位如果说缩水了，减少了，风险不仅仅是买房人，对开发商也有危险，比如走道比别人小一号的话，可能面临房子卖不出去的风险。以前按建筑面积卖房的时候，外面的配套好不好，有没有湖，也不和房价挂钩，为什么要建那么好的环境，有湖，有水景花园，实际上这是市场的导向。如果把公共部位建得不好，可能能蒙一个人，两个人，但是不能蒙所有的人，可能卖一部分，其他的房子就卖不出去了，开发商风险更大。
而且，购房者可以通过签订严格的购房合同，使用政府的法律法规规避风险。分摊面积缩水的问题，通过这个办法应该得到比较好的解决。
任志强：按套内建筑面积卖房，是政府在低级的消费阶段和低级的法律阶段不得不采取的临时性措施，这不是一个最好的办法。现在市场上大部分消费者，可能处于住房的改善和增量阶段，没有到生活质量提高的阶段，所以更注重我花了多少钱，买了多少套内真正使用的面积。但是房子有两个空间，一个是室内的空间，还有室外的空间。比如说三星级酒店和五星级饭店，大堂的面积和装饰绝对不一样，如果大堂面积很小，再好也不能是五星级饭店，这就是差别。我们不能靠面积计价的方式解决市场上所有存在的问题，解决不了。现在的法律只能解决套内建筑面积是多少，分摊面积多少，没有解决土地归谁，院墙归谁，楼顶归谁，湖面、水面归谁，锅炉房归谁等等。
主持人：按照新政策买房以后，一幢住宅楼的大堂是不是归业主，电梯间、保卫间归谁？ 任志强：归所有的业主。如果共有的业主说同意出租，这个钱归业主分。
姜才原：按套内建筑面积买房，并不意味着购房人只取得套内建筑面积的产权；按建筑面积买房，也不意味着购房人没有取得商品房相应的土地使用权。关于购房人按套内建筑面积买房以后，其产权内容，此次发布的市政府135号令还有比较好的规定，值得宣传，让大家都知道。
-物业费怎么收
主持人：有很多网友非常关心按照套内建筑面积售房之后，物业管理费用怎么收取？是按照建筑面积，还是按照室内面积？
姜才原：我们认为，首先要说明的是，这次调整仅仅是计价方式，在购房合同上还要求写三
个面积：建筑面积、套内面积和分摊面积。现行的产权证还是按建筑面积发，物业管理费和供暖费等费用，仍然和建筑面积挂钩。现在仍是按建筑面积，物业管理费和供暖费等费用的收取以后是否与套内建筑面积挂钩或与别的什么挂钩，使收费更合理，值得研究。
主持人：风林绿洲是北京市第一个用套内建筑面积售房的项目，已经交付使用很长时间了，请问来自风林绿洲的周先生，你们小区现在是按照什么面积标准收取物业管理费？
周伟峰：按建筑面积收费。我们按照份额来收物业管理费，就是任总提到的业权的方式。最简单的说法，就是按照政府批准的可以销售的面积，计算业主购买的份额比例，按照这个比例交纳物业管理费用。
主持人：锋尚国际公寓是北京第一个按照套内使用面积售房的项目，现在也已经入住了，是怎么交纳物业管理费用的？
张在东：现在还没有收取物业管理费用，因为最后一批房子今年4月份交，会所没有完工，园林没有做好，这个时候收物业费不合理，等到园区全做好，没有一个施工工人，完全进入使用状态，那个时候收费才合理。
-游戏规则将改变，市场会不会有些混乱
主持人：这个新政策的推行，肯定改变了以往的北京房地产市场的游戏规则，有很多相关政策也将进行新的调整，这会给北京的房地产市场带来什么样的变化？
任志强：可能会在市场上造成一些麻烦。这个麻烦包括，我们的房价统计，房价统计基本上在全国用同一个方式，在北京同时出现了几种不同的方式，一部分是按套内计价的方式，一部分是按非套内计价的方式，办公楼没有按套内计价，成品房也没有按照套内计价。外界听到北京的时候，很难搞清楚是什么样的统计数字，所以在统计局形成的结果，北京的房地产价格上涨，在外地的影响也是这样的。给老百姓的印象也是房价上涨，这个过渡期的解释的量会大。而在具体销售时，建筑面积、套内建筑面积、使用面积等几种方式都会标出来，在很长的时间以后，人们才会习惯。
-业主是不是更弱势
主持人：原来都说房地产商是强势，业主是弱势。现在按照套内建筑面积售房，会不会使业主更加只关心自己房子的事情，其他公共部位和我没有关系，业主的共有财产的意识更加淡薄，业主之间的关系更加松散，和房地产商之间、和物业管理公司之间都更加孤立，就真的变成弱势了？这有利于购房者维护“70年”产权的利益吗？
王平：房地产市场从上世纪80年代发展到今天，在政府的支持下，消费者不是弱势群体，而是越来越强了，懂得越来越多，而且越来越科学；开发商从强势群体的80年代到现在，越来越弱了。信息上，老百姓对住房了解的信息越来越多，而开发商越来越弱了。
主持人：一定要做一个硬性的规定吗？是不是消费者可以有更多的选择，既可以选择按套内建筑面积买房，也可以选择按建筑面积买房？
王平：我们不倡导老百姓愿意怎么选择就用什么方法，如果产生第三种、第四种怎么办，市场也会混乱。我觉得这个政策非常好，以前我们老觉得买房容易，结束太难了，现在这个新规定，在建项目、存量房转让等方面的执行中，手续更简化了。
-房产证怎么标明
夏勇：从消费者的角度来讲，我花了100万元买房，开发商不一定告诉我每一个部位相应的价格是多少，但是，他应该告诉我，100万元里含什么东西，应该有房产，还应有土地使用权。比如说100亩的土地，我使用的有多少。现在按套内面积买房，我仍然要关注套内是多少面积，套外还有多少是我的，土地有多少是我的使用权，因为这些都包含在房价里了。 主持人：夏先生的观点代表了许多购房者的想法，新政策实施后，关于套内建筑面积售房的形式现在还没有立法保护，作为购房者，除了在合同中尽量保护自己以外，政府在房产证上有没有新的改变？何时发放土地证？
姜才原：我们正在制定另外一个规定，就是房地产登记条例，就是解决怎么发房产证和土地证的问题。现在两个是分开的，房产证是房产证，盖房管局章就可以了；土地证是盖政府的章。我们考虑是发两个证还是一个证，现正在探讨。北京市正在制定相关的配套文件，可能会相继出台10个文件。篇二：套内建筑面积买房有学问
套内建筑面积买房有学问
随着《北京市城市房地产转让管理办法》正式实施，该办法中的一个亮点是房地产商出售商品住宅必须按套内建筑面积计价成为了北京地方法规的一项强制性规定，其优点是买房人怀疑自己所购房面积进行复测时成本的大大降低，便于买房人对房地产商在面积问题上进行更有效的监督。买房人有必要正确理解和学会运用这个规定。
套内建筑面积 ≠ 地毯面积
套内建筑面积不等于地毯面积，它等于套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积之和。套内建筑面积完全属于买房人个人私有，与套内使用面积相比，更能完整地反映买房人个人私有部分的产权。 由于套内建筑面积不等于地毯面积，所以套内建筑面积个人测量还是有一定困难（即使个人会测量，发生争议时，个人的测量结果也不会被对方和法院承认），只是委托正式测量机构进行测量的费用大幅度减少。
由于有套内使用面积和套内建筑面积两个官方定义，最好避免使用按套内面积买房的说法，更不能把按套内建筑面积买房说成按套买房（这完全是两个不同的买房计价方法）。 完整理解新办法
按套内建筑面积买房和过去按建筑面积买房一样，仅仅是一种计算单价和处理面积误差的方法，绝不代表按套内建筑面积计价，买房人就没有购买公摊面积。《北京市城市房地产转让管理办法》是一部完整的法规，买房人一定要完整的掌握，在签订购房合同时注意合同中关于建筑面积和公摊面积的约定，把合同附件关于公摊面积的约定尽可能地约定得细致一些。 套内建筑面积买房也有学问
有人担心按套内建筑面积计价买房，房地产商可能会缩小公摊面积，这一点笔者在２０００年建议买房人按套内使用面积买房或按套内建筑面积买房时就提醒买房人注意，不过酒店式的大堂、写字楼般宽的楼道，对于普通为了居住的工薪阶层来讲也并不切合实际，世上没有免费的午餐，不买也罢！笔者反而觉得现在更有必要提醒买房人注意以下几个问题：
１、由于套内建筑面积含套内墙体面积，所以买房人要注意到同一座楼，买相同的套内建筑面积不一定能买到相同的套内使用面积。尽管外墙只有一半厚度计入套内建筑面积，但对砖结构的房子来说，底层的墙体面积厚，上层的墙体面积薄，所以同样的单元，楼上楼下的套内使用面积还是有差别的；同一层来讲，即使相同的套内建筑面积，把角的单元比夹在中间的单元套内使用面积也会小一些。
２、即使是套内使用面积也不是地毯面积，因为房间里的管道井是要计入套内使用面积的。因此买房人买房时最好让房地产商标清楚管道井的面积有多大。由于现在提倡户外查表，暖气也将分户计量，过去老房子里的很多竖管在新房子里会变成横管，买房人买房时要小心管道井是否只放着你买的房子的竖管，别把公共的竖管井计到自己的套内建筑面积里。
３、套内建筑面积还包括凉台建筑面积，买房人要搞清不同凉台计入套内建筑面积的不同比例，并要清楚已出售的房子，半封闭凉台是不能随便改为全封闭凉台的。
４、按规定有些面积是可以计算面积，有些面积是不可以计算面积的，为避免不必要的纠纷，买房人买房时最好向房地产商问清楚所有“不完整”（低于层高）高度的面积哪些算套内建筑面积，比如：现在比较时髦的“飘窗”算进了套内建筑面积多少？盖在房子里的分体空调机位算没算进套内建筑面积？还有房间里有楼梯的、阁楼的，那些面积如何算套内建筑面积？俗话说“买的没有卖的精”，对于“精明”的发展商，面积上猫腻少了，说不定会在高度上做文章，一层楼矮２０公分，十几层楼就能多盖一层，有了按套内建筑面积计价卖房的规定，
不等于万事大吉，买房人除了要全面理解《北京市城市房地产转让管理办法》外，还要在买房前多听多问，尽可能把有关问题在合同中加以明确。刘宏诚 ｊ０７５
《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》热点问答
［阳台］
问：一直以来，商品房建筑面积测量时，购房者与开发商在阳台上的纠纷比较多，为什么？ 答：因为阳台的面积计算上比较特殊，封闭式阳台是按100％计算面积，而不封闭阳台是按50％计算的。有些开发商售房时和购房者说是不封闭阳台，而到实际交房，付房款时，卖给购房者的却是封闭式的阳台。这样下来，建筑面积有了变化，双方就容易起纠纷。所以在签合同时，一定要注意标明阳台是什么类型的。
问：新通知出来后，不少读者来电询问以后阳台是否不再计算面积？
答：关于阳台不再计算面积的说法，完全是误传。根据建设部《通知》，以后阳台面积还是要计算的，不过计算方法有了变化。以前是封闭式阳台、挑廊，按其水平投影面积计算建筑面积，凹阳台、挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。而现在《通知》第三条规定：阳台、挑廊、架空通廊的外围水平投影超过其底板外沿的，以底板水平投影计算建筑面积。 问：照此规定，购房者可以得到什么实惠呢？
答：买房者可以省下不少钱了。以底板水平投影计算面积，比如阳台有外沿，主要是用来放花盆，以前这个外沿也是算进去的，这一来，购房者起码要多付个万把元钱。另外，《通知》中还规定：与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑，不计算建筑面积。 ［房屋产权证］
问：按照新通知规定，房屋权属证书有了什么变化？
答：为保护当事人权益，在房屋权属证书附图中应注明房产测绘单位名称、房屋套内建筑面积（在图上标注尺寸）、房屋分摊的共有建筑面积。根据《房屋测绘管理办法》，由房产测绘单位对房产测绘成果的质量负责。
［室外楼梯］
问：新通知如何规定室外楼梯面积的计算？
答：室外楼梯的建筑面积，按其在各楼层水平投影面积之和计算。
［阁楼］
问：现在售楼时常赠送阁楼，如果阁楼最高点超过了2．2米，要不要计算面积？
答：建设部刚刚公布的《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》上明确规定：层高
2．2米以上的部位要计算建筑面积。因此阁楼如果有部位层高超过2．2米，这部位要计算面积。
摘自 新民生篇三：真房买卖话你知：套内面积和建筑面积 应该选哪个？
真房买卖话你知：套内面积和建筑面积 应该选哪个？ 我们在买房签合同的时候，都会遇到两个选项，一个按建筑面积交房，另外一个是按套内面积交房。
建筑面积和套内面积都是什么意思呢？
所谓建筑面积，是指建筑展开面积，它是指住宅建筑外墙勒脚以上外围水平面测定的各层平面面积之和。建筑面积里既包含了你实际的使用面积，也包含了住宅墙体等公摊面积。 所谓套内面积，是指房屋实际的使用面积。你可以想象在卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、这些地方铺上地毯，套内面积就是铺在地上的地毯面积的总和。 那么该如何选择呢？
选择建筑面积的好处是，房产证上的面积是确定的，只有很小的概率会出现变大或者变小的情况，并且一旦出现总面积缩小，购房者可以要求开发商赔偿。坏处在于，由于建筑面积=公摊面积+套内面积，而且普通购房者很难弄明白公摊面积是如何计算的，这就给了开发商用
篇二：购房合同的主要内容
购房合同的主要内容包括以下几方面：
1.甲方土地使用依据及商品房状况，包括位置、面积、现房、期房、内销房、外销房等；
2.房价，包括税费、面积差异的处理、价格与费用调整的特殊约定等；
3.付款约定，包括优惠条件、付款时间、付款额、违约责任等；
4.交付约定，包括期限、逾期违约责任、设计变更的约定、房屋交接与违约方责任等；
5.质量标准，包括装饰、设备的标准、承诺及违约责任和基础设施、公共配套建筑正常运转的承诺、质量争议的处理等；
6.产权登记和物业管理的约定；
7.保修责任；
8.乙方使用权限；
9.双方认定的争议仲裁机构；
10.违约赔偿责任；
11.其他相关事项及附件，包括房屋平面图、装饰、设备标准等。
现在南宁市已经取得预售证的期房都实行网签，网签和纸质合同内容相同，只是签订方式不同而已。签合同时，需要注意以下事项：
第一，一定要审查开发商是否具有商品房预售许可证，有了预售证许可证，则通常开发商也具有了土地使用证、规划许可证、建设工程许可证等。这是买房能否办房产证的关键。
第二，一定要采用房地产管理部门统一印制的标准房屋买卖合同文本，并按照文本中所列条款逐条逐项填写，千万不能马虎。目前南宁实行网签备案，但合同内同纸质的合同相同。
第三，买房签合同注意事项注意合同条款中双方所填写的内容中权利与义务是否对等。有一些开发商的合同文本事先已填写好甚至补充条款也由自己填好，这种填写好的合同文本大多存在着约定的权利义务不平等的情况。一旦发生此种情况，买房人一定要提出自己的意见，决不能草率行事。
第四， 面积确认及面积差异处理。如果选择按套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理时，应当在“面积差异处理”条款中明确面积发生误差时的处理方式。只有在合同中对面积差异有了详尽的约定后，才能避免上当。
第五，一定要讲究房屋买卖的付款方式是否规范。在合同中对付款的数额、期限、方式
及违约责任等作出约定。有的开发商不是先签订合同，而是先让购房者交纳一定数额的定金，只给购房者一个收条，一旦发生纠纷往往造成购房者在追究其责任方面的举证困难。
第六，一定要认准交房日期是否确定。资金不足而延期交房是常有的事，开发商在预售合同上往往大做文章，如只注明竣工日期，而不注明交付使用日期；运用“水电气安装后、质量验收合格后、小区配套完成后”等一些模糊语言。对此，购房者在签订合同时，一定要将交房日期明白无误地规定为“某年某月某日”，并注明开发商不能按时交房所需承担的责任。
第七，在签订房屋买卖合同时，最好请律师或行家从法律的角度代你审查合同文本，以减少一些不必要的损失。
另外，买房签合同注意，对于开发商提出的自己认为不合理的条款，需要提出自己的修改意见，进行协商，合同是当事人协商一致的产物，如果双方无法形成合意的话，合同就无法成立。而且就您关心的问题，也要在合同中体现。在合意的过程当中，任何一方都无权强制对方，任何一方都有不签订合同的权利。如果您认为您的利益在合同当中无法保障，而开发商又不同意修改或补充的话，购房者有权重新选择开发商及楼盘。
现实中也存在开发商因为资金链条断裂，可能会无力继续投资建设或陷入债务纠纷，而停工时间较长可能会形成烂尾楼，这对于购房者维护自身的利益非常不利。建议您在签正式合同之前，再实地了解一下项目情况。如果选择购买，一定要详细约定交房时间，以及相关的违约责任。
购房者交纳房款之后，开发商一般出具的是收据，正式的购房发票通常会在交房的时候给购房者。主要是因为商品房买卖合同中的约定不是最终的实际面积，在实际建造过程中会有或多或少的误差，所以，只有等到实际测量面积出来之后，该房屋的实际销售价格才会准确无误，一般就在这时候出具发票。目前市场上开发商基本上都是这么做的。
买房签合同注意事项最后,还要约定配套设施,如个人的门\窗型号,是否一户一表等；公用的绿化、电梯等等。
篇三：买房签订购房合同需要注意哪些问题
买房签订购房合同需要注意哪些问题
买房都要签订购房合同，而不少购房者在合同条款、细则方面都不是太在意，往往最后遭受了“损失”却无法维权。那么，买房签订合同需要注意哪些问题呢？
1、首先看开发商是否具备“五证”，即房地产开发证、国有土地使用证、该工程开发许可证、建筑工程规划许可证和商品房销（预）售许可证。
2、使用规范的合同文本。许多开发商在签订正式的预售合同前会要求购房者签订一份《房屋定购协议书》，交一笔订金。这种行为并非购房的必经程序，往往会使购房者陷入订金纠纷。因此建议消费者直接与开发商签订商品房预售合同，这样购房者就有充分的主动权与开发商就合同的具体条款进行完全平等的协商。
3、查验有关证明文件。买期房要查看开发商是否有预售许可证，并要确认自己所购之房在预售范围内，买现房则要查看开发商是否具有该房屋的大产证和《新建住宅交付使用许可证》。此外要核对一下卖方的营业执照和房地产开发企事业资质证书，要注意证照文件的单位名称是否一致。
4、买期房要注意建筑面积的约定。购房者在建筑面积约定时仅仅用多退少补、按实结算来约定面积问题时容易产生纠纷。在填写暂测面积时除了要填上总建筑面积外，也要将套内面积和公用分摊面积填上。在没有约定的情况下，根据有关法规，建筑面积超过预售合同约定的，购房人可以不承担增加部分的价款，建筑面积不足预售面积合同约定的，开发商应将建筑面积减少部分的价款退还购房者。
5、买期房要约定资讯条件和时限。所谓交房有两层含义：一层是房屋使用权即实物交付；另一层是房屋所有权转移即产权过户。购房者应当在预售合同中对实物交付和产权过户均约定清楚。为避免尴尬法律状态，购房者不能接受未取得《新建住宅交付使用许可证》的房屋使用交付。
6、签约时要注意房屋质量问题。购房者在签约时，应认真推敲《商品住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》两书的内容。并将质保书作为合同的附件。
7、签约时明确物业管理事项。合同中要确定前期物业管理公司，以及双方约定的物业管理范围和收费标准。
8、注意合同文本中补充协议的内容。补充协议通常由开发商起草，购房者应谨防有些开发商将示范合同文本中保护交易公平的条款通过补充协议加以取消，以减轻卖方的责任。
9、注意约定违约责任。承担责任的违约事项包括：签约后购房者要求退房、不按期付款；开发商卖房后要求换房，不按期交房；面积变动超过约定幅度；质量不符合要求；办理过户手续时不符合规定和约定等。消费者在约定时要注意违约责任的平等性。
第六期，签订购房合同应注意的事项
在签合同时应明确各有关细节，包括交房时间、验房程序、验收标准、违约责任等。验房时要明确从配套设施到房内各项交付物指标的具体详细验收标准（面积、地面、体墙、厨厕等等），最好附上设计图纸及施工图，并在合同中注明以其为准。签订购房合同时要注意以下事项：
一、搞清面积术语
许多业主在购房过程中，常常遇到对各种面积名称的模糊认识，甚至还有些开发商故意钻空子，把面积名词进行概念偷换，使业主权益受到伤害。要计算房产面积，首先要弄清楚开发商在销售合同上所注明的面积名称，一般分为：建筑面积、公摊面积、产权面积、套内面积以及使用面积等：
1、建筑面积：房屋的建筑面积是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖、结构牢固，层高2．20米以上（含2．20米）的永久性建筑。
2、公摊面积：房屋公摊面积是指各产权业主共同占有或共同使用的建筑面积。共有建筑面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整栋服务的公共用房和管理用房的建筑面积。它以水平投影面积计算，还包括套与公共建筑空间之间分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。
3、产权面积：房屋产权面积是指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋建筑面积与房屋产权面积有可能相等，也有可能不相等。
4、套内面积：套内面积由房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台面积组成，使用面积是每套住宅内除墙体厚度外全部净面积的总和，通俗地说就是“地毯面积”。而以往按建筑面积卖房，建筑面积就包括套内面积和按规定应分摊的公用建筑面积两部分，如楼梯、地下室、物业管理用房等。
5、使用面积：住宅的使用面积是指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。计算住宅使用面积，可以比较直观地反映住宅的使用状况，但目前楼盘销售中一般不采用使用面积来计算价格。在计算使用面积时，有一些特殊规定值得注意：跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积，合计入使用面积，内墙面装修厚度也计入使用面积。
二、明确处理面积误差
同一个单元内相同户型的房屋，由于施工工艺等原因，往往出现面积差错。在计算购房面积时，国家法律法规允许房屋面积与销售合同上的面积出现一定误差，但必须在限定范围内。 根据《商品房销售管理办法》第21条，按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处理：
1、面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款；
2、面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房；买受人退房的，开发商应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由开发商承担，产权归买受人。产权登记面
积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由开发商返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由开发商双倍返还买受人。
四、景观绿化、小区配套、设施标准是否符合合同约定。
该部分对楼盘品质、居住目的有很大影响。商品房买卖合同一般都约定基础设施、公共配套建筑、绿化标准等，也有的售楼广告对此用语明确具体，直接对消费者购房心理和价格的确认造成影响，也属要约，开发企业应当履行约定。
五、房屋质量。
建筑质量无疑是牵动消费者神经的最大关注点，如果房屋在建筑质量上出现了问题，那么基于它之上的一切如配套设施、小区景观等都只不过是空中楼阁而已，没有任何价值和意义。除传统的质量问题，精装修的房子还存在环保、节能等质量问题也值得重视。
六、交付逾期和面积差异问题。
逾期交房会给消费者造成一定的经济损失和机会损失，也可能破坏消费者的家庭生活计划，给生活带来诸多不便。商品房买卖合同一般约定：出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理(不作累加)，其中第二款约定逾期超过一定日期后，买受人有权解除合同，也可要求继续履行合同。
应注意以下问题：五证，一个是建设用地规划许可证，第二是建设工程规划许可证，第三是建设工程开工证，第四是国有土地使用证，第五是商品房预售许可证，简称叫“五证”。其中前两个证是由市规划委员会核发的，开工市是由市建委核发的，国有土地使用证和商品房预售许可证是由市土地资源和房屋管理局核发的。
那么怎么样看待“五证”？交给您一种方法，这五证最主要的应该看两证，一个是国有土地使用证，一个是预售许可证，这两种要核发，看准确了，一般原则上就没有问题，特别是预售许可证。特别要提醒的是，购房者在查看五证的时候一定要看原件，复印件很容易作弊。签合同前，要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺利的办理产权证。
购房过程中涉及的法律问题
作为购房者来讲，是老百姓一生当中一个非常重要的问题，就是说先得安居才能乐业，所以，对于老百姓来讲买一套称心如意的住房是老百姓一个很重要的问题。但是在购房过程中出现了很多问题，不时在报纸或者其他的新闻媒体上有所披露，其实，很多问题应该说是如果购房者比较谨慎，对于购房的知识比较了解，很多问题是可以避免的。
个人在购房中，大体上分三个阶段。
第一，购房前的准备，购房者首先应该慎重的选择一个物业的项目，就是你准备购买什么样的房子，首先应该考虑它本身所处的地理位置、户型以及它周边的环境，非常重要的一点应该对开发商的资信进行一个了解，就是说在购房前购房者应该对你选择的物业项目有一些最基本的了解。这些基本的了解中很重要的一点是对开发商的资信进行了解。后面我会讲开发商的资信应该从哪几个方面讲。
第二，签订认购书和商品买卖合同，这里包括签订补充条款。购房者在签订认购书和商品买卖合同的时候，应该注意到查验五证，我后面会讲什么叫五证。交付定金，签订认定书，选择付款的方式，签订商品房买卖的合同，再交付购房款，办理销售或者叫预售登记，这是购房中的第二个阶段。
第三，交房和办理产权登记，就是开发商在办理完登记后，签收“两书”，接受物业，申领产权证。
具体讲，涉及到一些法律问题。第一，如何阅售楼书。售楼书通常是开发商所做的宣传广告，在阅读售楼书的时候，首先要注意售楼书中是否有商品房的预售许可证，这是对开发商资质衡量的一个重要标准。为了确认预售许可证的真实性，一个是可以通过在互联网上查询、核对，核对这家房地产开发商是不是名副其实的，是不是有预售许可证。其次，可以根据自己的要求审核售楼书的外观图、小区整体布局图、价格、地段、房型、规划配套、优惠条件以及投资者等信息，决定是否购买。阅读中要明确售楼书中广告的信息，有些开发商会采用一些比较模糊的方式说明，比如说多少多少分钟的车程，10分钟的车程、5分钟的车程来说明它的地段是多少合适、优越，那这5分钟车程和10分钟车程的伸缩性就非常大了，你是开的小轿车还是公共汽车，是什么时速的，所以用几分钟的车程确定地段的位置，这已经被国家工商局认定为是违法的广告。可是，往往在售楼书中都有这个，我们应该特别注意。 怎么保证售楼书的内容具有法律效率？我看到售楼书之后确实非常感兴趣，但是又怕最后买了房子以后，不象售楼书中所描述的那些美妙？怎么办？根据法律的规定，如果要从法律上确保售楼书本身具有法律效力，就一定要把售楼书的内容明确的写到后面的商品房销售合同中，这是法律规定要有的。如果我就是认定售楼书中所描绘的物业的美妙环境，这么好的户型、这么好的地段，想确保、约束开发商一定要按照售楼书中说的履行它的义务，就把售楼书的内容向开发商提出写到合同中。这样的话，一旦开发商没有按照售楼书写到商品购销合同里约定的条款履行义务，他就要承担责任。
在售楼书验完以后要签订认购书，要交定金，提醒购房人要注意，认购书里的定金和订金的区别，定金是一个专门的法律概念，其目的是在于对合同的成立、履行其担保作用，并有特定定金的规则，它有特定的法律内涵，叫做给付定金的一分不履行债务的无权要求返还定金，接受定金的不履行债务的应该双倍返还定金。而订金不是对合同起担保作用，它只是起担保作用，叫做给付订金的一分不履行债务的可以要求返还订金。所以，在认购书中写的定金一定要分清是哪个“定”(订)，因为有不同的法律概念。通常房地产开发商在认购书中有这样的条款，买房应该在签订认购书多少之日起买房，否则的话不给退还。
建议，购房者在签订认购书的时候，将这个条款改为买房应当在签订认购协议之日起多少日之内前来与卖房商谈正式合同，如因对合同条款的分歧导致合同未能签署，所收的定金应予退还。这样对购房者应该是比较有利的。
认购书签订了之后在多少日之内和房地产开发商签订买卖合同，签订买卖合同就应该非常慎重的对待，因为买房人的权利和义务都体现在买卖里面。一旦将来和房地产商发生纠纷，购房合同是解决双方分歧的最主要的根据和凭证。所以，在签定合同之前，购房者需要仔细审查开发商的资格和“五证”，如果是现房，根据规定发展商已经不需要办理销售许可证了，而应当改为办理大产权证的审批手续，去产权登记部门进行登记。办理房屋产权证一定要看清发展商销售的房子是否包括你所要买的房子。
五证，一个是建设用地规划许可证，第二是建设工程规划许可证，第三是建设工程开工证，第四是国有土地使用证，第五是商品房预售许可证，简称叫“五证”。其中前两个证是由市规划委员会核发的，开工市是由市建委核发的，国有土地使用证和商品房预售许可证是由市土地资源和房屋管理局核发的。
那么怎么样看待“五证”？交给您一种方法，这五证最主要的应该看两证，一个是国有土地使用证，一个是预售许可证，这两种要核发，看准确了，一般原则上就没有问题，特别是预售许可证。特别要提醒的是，购房者在查看五证的时候一定要看原件，复印件很容易作弊。签合同前，要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺利的办理产权证。 买完房以后还要查验或者叫验收“两书”。什么是两书呢，两书是开发商在竣工验收合格时通知购房者入住之后提供的两份法律文件，一个是住宅质量保证书，第二是住宅使用说明书。住宅质量保证书通常包括工程质量监督部门核验的登记，在使用年限内承担的保修责任，正
常使用情况下，各部件的保修期，比如说防水是三年，墙面、管道渗漏是一年，墙面抹灰脱落是一年，地面大面积起沙是一年，包括供热供冷系统等设备，卫生洁具、开关等等。其他部位或者部件的保修时间可以由房地产开发商和用户约定。
住宅使用说明书，通常应该包括开发单位、设计单位、施工单位、委托监理单位、住宅的结构类型、装修装饰注意事项、上水下水、电、燃器、消防等设施配制的说明，以及门窗类型使用事项，配电负荷，承重墙、保温墙、阳台等部位需要说明的问题以及其他需要说明的问题。生产厂家另有说明书的，应附于住宅使用说明书里。
也就是说一个房屋完整的法律文件在购房的过程中应该查验五证，同时收房子的时候应该有两书。还有更重要的是产权证，拿到产权证，整个购房所有的法律文件就应该算齐备了。 在购房的过程中还涉及到一个问题，在有些情况下，在什么情况下签订房屋的限售合同，在什么情况下签订预售合同。限售合同是你想买的房屋已经竣工验收并交付使用了商品房，这个时候开发商和购房者签订的是房地产的限售合同。如果你购买的房子尚未竣工验收，就是期房，这个时候签订的是房屋的预售合同。
商品房销售面积的计算问题，有三种计算方式。一个是按套计价，一个是按建筑面积计价，还有一个是按套内建筑面积计价值。通常，按套内面积计价的方法比较少用，而通常用的是按照建筑面积，它是指按住宅面积外围线来计算。一般商品房的销售面积是套内销售面积和分摊的公用面积之和，是对购房者最为有用的是套内的使用面积，因为这种面积是购房者真真切切能够具体使用的。所以，在签订商品房买卖合同的时候，要把套内的建筑面积和公摊的面积写清楚。
所以，购房的时候购房者特别关注面积，一定要明明白白、真真切切的在合同里写清楚我本身的使用面积是多少、分摊的公用面积是多少，这样才能有效的避免使用面积缩水给消费者带来的坏处。
在购房过程中，怎么处理面积的误差呢？通常在标准的商品房买卖合同里，面积差异的处理方式有两种，一种是双方自行约定，只要双方约定使用面积不能大于1%，或者0.5%，都可以，只要是双方约定都可以，多了怎么办、少了怎么办都可以约定。通常，现在房地产开发商提供的房屋购销合同都不是这样，都有一个比的绝对值，通常是3%。面积误差比绝对值在3%以内的通常约定据实结算房款，面积误差比绝对值超过3%，购房者或者退房或者是约定开发商应该承担相应的违约责任。当然，如果约定得这么明确，建议还是可以接受面积误差比绝对值在3%以内，没有超过据实结算房款，如果超过的话，开发商必须承担违约责任，同时允许购房者退房。还有一个问题，在商品房购销合同中，通常里面约定有一个不可抗力条款。在商品房买卖合同里，开发商对于延期交房的免责理由一般说是不可抗力。按照我们国家的规定，不可抗力应该是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，比如说地震、发洪水等等，这种是不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，这种不可抗力才能够免除开发商延期交付房屋的责任，也就是说免责。如果不是这种情况，就不能约定成不可抗力，一般开发商通常把不可抗力的范围扩展了，比如说施工中如果遇到异常困难或者重大的事故问题不能解决，比如说契约协定后政府颁布的法规和原来不同，比如说施工配套的批准和安装的延误，都认定为不可抗力。从法律角度讲，我们觉得对购房者是不公平的，等于把不可抗力的范围扩展了。所以，建议购房者对于不可抗力这个条款一定要仅仅把握住三个条件，就是不能预见、不能避免、不能克服的情况下，约定在最小的范围内，不要扩展，扩展以后，延期交房的时候，他都可以说我免责。
还有一个基本问题，购房合同的签订是跟谁签订？很简单，签订购房合同，应该是跟房地产开发商签定合同。但是，目前有一些开发商常常委托一些中介代理公司负责其销售活动，中介代理公司不能没有开发商的签字而与购房者直接签订买卖合同，就是说中介公司不能以他的名义签定合
