篇一：房地产登记制度存在的问题与对策
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房地产登记制度存在的问题与对策
作者：李荣琴
来源：《房地产导刊》2015年第02期
【摘要】当前我国实施的房地产产权制度是公示与确认的公民房地产权的一种手段，对于房产开发商和公民都有非常重要的意义。登记的效率、登记机关和登记程序组成了房地产登记制度。由于各种原因，在不同地区收取登记费用时存在着重复收费或者收费不一的情况。本篇文章对房地产登记中存在的问题做了分析，并且提出了相应的解决措施，以供参考。
【关键词】房地产；登记制度；问题；策略
房地产登记又被称作不动产登记，房地产登记制度是有法律效应的登记制度，房地产登记制度是房地产属权管理的重要内容。当前我国并没有制定合理的房地产登记制度，缺乏完整系统的登记体系。对登记系统的设置、内容、登记程序和登记的效应等没有统一分类，导致一些房地产的登记制度在必要时候没有合理科学的解释，影响了房地产登记制度的发展。所以，分析研究房地产登记制度中存在的问题和措施对房地产发展非常重要。
一、存在的问题
（一）房地产登记的机构没有统一
目前房地产的登记制度是由土地和房产两个机构进行分别登记的，登记机构的职能交叉、重叠管理，各个部门之间存在着登记机构不统一的情况[1]。这种现象不仅对居民的登记问题带来了不利影响，还造成了房地产交易成本的耗费，在登记的实际工作中可能还会导致房地重复抵押状况，不仅对房地产产业的稳定发展造成了影响，还消费了物力和人力。
（二）登记程序繁琐复杂
居民在申请登记房地产时应该要分清楚自己所申请的登记类型哪种类别，要准备什么类型的相关资料，但是居民在房产登记时并不了解这些程序，在登记时居民对登记制度中的一些法律法规不了解，导致居民在申请登记时为了准备资料来回奔波，同时也给登记单位带来了繁重的工作量。
（三）登记模式混乱
总登记的意思是登记机构对全国或者某一地区的土地权利或者资源进行普遍的登记，初始登记的意思就是房地产初次登记，在实际的生活工作中，并没有进行完全的区分。对地区籍贯进行整理是一项不可忽视的制度，例如目前很多城市城市化的速度非常快，出现了“城中村”现象，这就致使国家土地与集体土地很难区分，由于地籍混乱，重复征地或者对国有土地进行征收的现象经常发生[2]。
篇二：物权法和登记中所有的案例分析
店主总结的关于物权法和房屋登记的所有案例分析题目，超全，对物权和登记案例中所有的案例分析套路和出题点。您可以抽出时间看一下，也可以针对自己的薄弱案例，选择性的看。
第一章 物权的设立、变更、转让和消灭专题
案例1 张某对违章建筑主张所有权纠纷案
案情简介
陈某系张某丈夫，陈某从胡某处购买铜原县高家镇水园街11号一间半住房后，在该房前未经批准占用公用土地搭建面积为40.25平方米的木结构房屋一间，并于9年后改建为石棉瓦屋。再过9年，铜原县进行街道整治，经铜原县城市建设指挥部批复后再经铜原县人民政府批准，将该地段作为建设县城公园之用。随后，铜原县城市建设指挥部在拆迁该地段时，对陈某从胡某处所购一间半住房，按有关规定作了安置。对在房前违章搭建的石棉瓦平房，作出由陈某自行拆除的决定。后因铜原县外北街居委会需要临时占用该石棉瓦平房办公，遂与陈某协商购买该违章建筑残值（拆除材料值），价值640元，由城建指挥部付款后陈某出具领条一张。在领取该款半年后，陈某和张某隐瞒真实情况，向铜原县规划委员会申请办理扩建房屋的产权证，同年铜原县规划委员会由于审查不严，予以批准。陈某夫妇为占有该违章搭建房，双方协议离婚，在财产分割协议中约定：“水园街11号未拆除的40.25平方米石棉瓦房屋属张某所有”，并经铜原县公证处公证。事后，张某强行搬进外北街居委会正在使用的石棉瓦房。同时张某持规划部门的批复和公证书向铜原县房地产管理局办理该石棉瓦房的产权证。因房地产管理局审查不严，向张某颁发了铜权字第2476号《房屋所者权证》。次年，张某将领取的石棉瓦房残值款640元强行退给外北街居委会。铜原县规划委员会查明真相后，作出了撤销对违章建筑石棉瓦房产权申请批复的决定。随后铜原县公证处作出了撤销公证书的决定，铜原县房地产管理局也作出了关于缴销铜权字第2476号《房屋所有权证》的决定。对此，张某以“搭建40．25平方米房屋时，没有健全的管理机构和审批制度，应视搭建房屋属合法建筑物”为由，主张撤销铜原县房地产管理局关于缴销铜权字第2476号《房屋所有权证》的决定并确认其对该房屋享有所有权。
法律问题
1．张某办理的房屋产权证是否有效?她是否取得石棉瓦房的所有权?
2．张某的主张是否合理?
法理分析
(一) 房地产权属登记
房地产属于典型的不动产，其物权采用登记的方法进行公示。根据《物权法》的规定，除法律另有规定的外，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。
1．不动产登记
我国《物权法》第二章第一节对不动产登记的有关事项作出了规定，其中第10条至第13条对不动产登记机构及其职责、登记所需材料等分别作出了规定。根据《物权法》第10条的规定，我国不动产实行统一登记制度，而此前我国不动产登记是实行分部门登记的办法。根据《物权法》第1l条的规定，申请登记的当事人，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。根据《物权法》第12条的规定，不动产登记机构在登记
时不仅要“查验申请人提供的权属证明和其他必要材料”，“就有关登记事项询问申请人”，而且“申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看”。这表明我国不动产登记的审查实行以形式审查为主，以实质审查为辅。根据《物权法》第13条的规定，登记时登记机构不得要求对不动产进行评估，也不得以年检等名义进行重复登记。
我国《物权法》还对不动产的预告登记和异议登记作出了规定。《物权法》第19条规定，利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起
十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。《物权法》第20条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
2．房地产权属登记
房地产权属登记是指法律规定的房地产管理机构，对房地产的权属情况进行持续登记。房地产权属是指房地产所有权、使用权及其他权利，如租赁权、地役权等。房地产的权属状况包括房地产权利人、房地产权利的来源和取得时间、房地产的坐落、面积、结构、用途等。房地产权属登记是国家确认房地产产权归属的法定程序，经登记的房地产产权，受国家法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
我国房地产登记具有以下特征：(1)房地产权属登记为房地产权利动态登记。即当事人对房地产权利的取得、变更、丧失均必须依法登记，房地产权属登记不仅登记权利的静止状况，而且也登记权利的动态过程，使第三人可以就登记的情况，推知该房地产的权利状态。(2)房地产权属登记实行强制登记制度，即房地产权利初始登记后，涉及权利变更、转移、消灭等，权利人必须申请登记，若不进行登记，不产生不动产物权变更、转移或者消灭的效
力。(3)颁发权利证书，即房地产权属登记机构对权利人申请登记的权利，按程序登记完毕后，颁发权利证书，权利证书为权利人享有权利的凭证；不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
我国房地产权属登记包括申请登记、勘验绘图、产权审查、绘制权证和收费发证五项程序。房屋权属登记要求产权来源清楚，证件齐全，手续完备，符合法律法规，没有权属纠纷；申请人要提供证明身份和产权来源的证件、证明材料并有相应的时间限制。
就本案而言，张某在形式上已经完成房地产权属登记，取得权利证书，但是并不能因此认为她已取得违章搭建的石棉瓦房的所有权。我国《物权法》第21条规定：“当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。”虽然《物权法》并未明确规定，通过提供虚假材料取得非法建筑权属证书是无效行为，但是我国《民法通则》第58条第l款规定：“下列民事行为无效：??(五)违反法律或者社会公共利益的??
(七)以合法形式掩盖非法目的的。”可见，张某通过隐瞒真实情况取得房屋权属证书的行为属于无效民事行为，她并不能因为取得权属证书而取得石棉瓦房的所有权。
(二)违章建筑
违章建筑是指未经办理合法手续，擅自建筑的建筑物、构筑物。我国居民修建住宅，应当由本人提出申请，经城镇规划管理部门许可，土地管理部门审核，报县级人民政府批准后，方可进行。
在本案中张某夫妇修建房屋事先未经申请，事后也未补办有关手续。后来将搭建的木房改建成石棉瓦平房时，没有申请扩建住宅，未能取得该搭建平房的申请批准手续，修建行为应当认定为违章搭建。张某提出的“当年搭建房屋时，没有健全的管理机构和审批制度，应视搭建房屋属合法建筑物”理由不能够成立。张某夫妇搭建房屋时，有关机构确实尚未建立，但在这些机构建立后，张某夫妇从未补办建房手续。铜原县城市建设指挥部在拆迁安置时，仅对陈某所购胡某一间半住房作了安置，并未对违章建筑进行安置。同时张某夫妇也接受了铜原县城市建设指挥部按违章建筑物对其补偿残值640元的处理，可见，张某夫妇自己也知道石棉瓦平房属于违章建筑。
案例2王某诉李某房屋产权纠纷案
案情简介
王某自建起一栋二层楼房后，约好友李某一同去房管机构办理权属登记。由于房管机构的工作人员疏忽，将所有权人错误登记为李某，王某一时大意并未察觉。随后王某因长期外出务工，遂将该房屋交由李某保管。后来，某日李某向赵某借款15万元，并以该楼房作为抵押，双方去房管机构办理了抵押登记。后因李某不能按时还款付息，便与赵某协商将该楼房拍卖偿还借款。王某得知此事后一方面要求房管机构撤销错误登记并确认其为所有权人，一方面坚决反对赵某拍卖楼房。因最终无法达成协议，王某遂将李某和赵某一同诉至法院，要求确认二者间的抵押合同无效。
法律问题
1．李某和赵某的抵押合同是否有效?
2．王某应如何保护自己的权益?
法理分析
(一)争议焦点
一种意见认为：尽管本案争议的楼房产权登记为李某所有，但是该登记为错误登记，王某是该楼房的实际所有人。李某未经王某允许擅自将该房屋抵押给他人，属于无权处分，其抵押行为无效。因此应当支持王某的诉讼请求。
另一种意见认为：尽管李某并非该楼房的实际所有权人，但产权证上登记的权利人是李某，且李某实际居住该房屋。赵某在不知情的情况下有理由相信该楼房归李某所有，应当保护善意第三人的合法权益，因此不应支持王某的诉讼请求。王某只可以通过对李某提起侵权之诉的方式要求李某赔偿损失。
(二)分析
本案体现了物权法的公信原则。所谓公信原则，是指物权变动的公示方式所表现的物权即使与真实的权利状态不一致，但对于信赖此项公示方法所表示的物权而为物权交易的人，法律仍承认其具有与真实物权存在相同的法律效果而加以保护的原则。物权法的公信原则虽然在一定程度上减弱了物权追及效力，但是有利于维护整体交易安全和秩序，因此成为近代各国物权法的基本原则之一，我国《物权法》的规定也体现了该原则。 公信原则要求，对于不动产物权的变动，以登记为其公示方法，对于动产物权的变动，以交付为其公示方法。
1．不动产物权公示：登记
首先，不动产物权以登记为其公示方法，因此彰显出物权登记的公信力，即物权登记机关在登记簿上所作的各种登记，具有使社会公众相信其正确的法的效力。具体表现在：第一，在法律上推定登记记载的权利人为真正的权利人；第二，凡是信赖登记所记载的权利而与登记簿上记载的权利人进行交易的人，法律承认其行为具有与真实物权相同的法律效果。即使是在登记权利人与真实权利人不一致的情况下，法律也推定登记记载的权利人为真正权利人，使交易中的善意第三人仍然能确定地取得其名下登记的所有权。但是这样做将会使真正的权利人丧失所有权，因此公信原则并非对任何情况的第三人都提供庇护伞，而只是维护善意第三人的信赖利益。
第三人受登记公信力保护的条件为： (1)第三人须为善意。所谓善意，一是不知情，即相对人在从事交易时不知道或不应当知道交易的另一方当事人并非真正的权利人，二是第三人支付了适当的对价。如果第三人不是善意，将不受公信原则的保护。(2)第三人取得权利须基于法律行为，不是基于法律行为或者法律行为在其他方面存在无效原因的，均不受登记公信力的保护。(3)须登记错误不能从登记簿中发现，且登记簿无异议登记，否则将会阻却公信力发生效力。
我国《物权法》第9条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；除法律另有规定的以外，未经登记，不发生效力。但属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。即该条原则上规定不动产物权登记是不动产物权的法定公示手段，是不动产物权设立、变更、转让和消灭的生效要件，也是不动产物权依法获得承认和保护的依据。本条规定了“未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。这里的“法律另有规定的除外”，主要包括三方面的内容：(1)依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。我国法律规定，矿藏、水流、海域属于国家所有；城市的土地，属于国家所有；法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地，属于国家所有；除法律规定属于集体所有的以外，森林、 山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有；法律规定属于国家所有的野生动植物资源，属于国家所有。这些国家所有的自然资源，所有权可以不登记。(2)《物权法》第二章第三节规定的物权的没立、变更、转让和消灭的一些特殊情况，即主要是非依法律行为而发生的物权变动的情形。(3)考虑到现行法律的规定
2．动产物权公示：交付
由于动产物权的享有以占有为其公示方法，因此对动产的实际占有也就具有了使社会公众相信占有人对其占有的动产享有物权的公信力。因此《物权法》第23条规定，除法律另有规定的以外，动产物权的设立和转让，自交付时发生效力。物权法上所说的交付，指的是物的直接占有的转移，即一方按照法律行为要求，将物的直接占有移转给另一方的事实。
具体到本案，因房管机关的错误登记，房产证上登记的房屋所有权人为李某，这一登记具有公信力。而且王某长期外出务工，将该楼房交由李某保管，赵某不知道权利上存有瑕疵，因此赵某是善意第三人，其对该房屋享有的抵押权应为物权登记的公信力所保护，赵某可以通过拍卖该房屋来实现自己的债权。王某不得主张李某与赵某之间的抵押行为无效，但是李某的无权处分侵害了王某的所有权，王某可以对李某提起侵权之诉要求李某赔偿损失以获得救济。因此，第二种意见是正确的．
案例3连环交易中的物权变动纠纷案
案情简介
甲房地产公司与乙公司就买卖房屋达成协议，双方签订了房屋购买合同，乙公司购买甲房地产公司面积为3000平方米的写字楼，总价款为3000万元。合同履行期届至，买方乙公司交付了价款，但比约定的清偿期迟延了10天。同时卖方甲房地产公司也依合同约定
完成交付，将该楼盘移转给乙公司占有，并着手办理产权过户手续。在此期间，经交付已实际占有该房屋的乙公司因业务调整的需要，又将该房屋以每平方米11 000元的价格转让给第三人丙公司，双方订立了房屋买卖合同。丙公司在购买时到房地产登记部门查阅登记，登记机关告知该房产过户手续已经领导批准，正在办理中。丙公司便向乙公司支付了3300万元总价款，并与乙公司完成了该房产的交付。至此，该房产已由第三人丙公
司占有。其后，丙公司要求登记机关一次性将该房产过户登记到其名下。后由于甲公司了解到该楼盘所处地区将由政府规划开发为商业区，该处楼盘房价也将大幅升值，极具投资潜力。甲公司便以乙公司迟延10天支付房款为由宣告解除购房合同，并请求该房产的占有人丙公司返还房屋。
法律问题
1．该房屋的所有权归谁享有?
2．甲公司与乙公司之间订立的第一个买卖房屋的合同是否有效?
3．乙公司与丙公司之间订立的第二天买卖房屋的合同是否有效?
4．甲公司能否以乙公司迟延10天支付房款为由宣告解除购房合同?
5．甲公司请求该房产的占有人丙公司返还房屋的要求是否应予支持?
法理分析
本案涉及所有权、占有、债权。在此我们首先分析房屋的所有权之归属，即房屋归谁所有的问题。
(一)合同效力与物权变动的区分原则
本案纠纷源于甲房地产公司与乙公司的房屋买卖合同，该合同对确定继受取得人权源的合法性和案件的裁判具有决定性意义。甲房地产公司与乙公司就买卖房屋达成协议，并于履行期届满后，买方在比约定的清偿期迟延10天后支付了价款，同时卖方将该买卖之标的物交付给买方，并着手办理产权过户手续。争议就在于：(1)第一个买卖合同是否有效成立；(2)不动产物权是否已经转移。该问题涉及不动产物权的变动，不同的物权变动模式将会
产生不同的处理结果。
就大陆法系传统而言，物权变动模式大体分为三种：意思主义、形式主义和折衷主义。
1．意思主义
在意思主义模式下，仅依债权合同即可直接发生物权变动的效力，即物权变动与债的关系合二为一。就本案而言，如采用意思主义，则第一个买卖合同已有效成立，并且该房屋的所有权也在合同生效时发生转移，即乙公司取得了该房屋的所有权，但是由于尚未登记完毕，不得对抗第三人。目前法国、日本、意大利均采取意思主义的立法体例。
2．形式主义
在形式主义模式下，已从债权行为中抽象出独立的物权行为，通过处分行为与负担行为的分离区别物权与债权的不同关系，即负担行为的效力仅发生债的请求权，处分行为才发生物权变动的效力。如根据这一模式，则本案中的房屋买卖合同为债权合同，虽已有效成立，且当事人负有转移所有权的义务，但由于物权行为属要式行为，在登记尚未完成的情况下，物权行为未生效，物权没有发生转移，即乙公司虽然得向甲公司请求转移房屋所有权，但是在登记完成之前并不享有所有权。目前德国和我国台湾地区采用形式主义的立法体例。
3．折衷主义
折衷主义，即债权形式主义，为意思主义与形式主义的折衷观点，也称意思主义与登记或交付之结合。在折衷主义模式下，对物与债的关系采取区分原则，物权变动并非当事人合意的直接结果，该合意仅发生债的效力；除当事人债权合意外，还需要登记或交付的特定形式，但不要求独立的物权合意的存在。目前奥地利采用折衷主义的立法体例。
我国《物权法》第9条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；除法律另有规定的以外，未经登记，不发生效力。
第23条规定，除法律另有规定的以外，动产物权的设立和转让，自交付时发生效力。这一规定表明我国采用的是折衷主义模式。就本案而言，虽然第一个房屋买卖合同成立且生效，但是根据物权法的规定，乙公司并未取得房屋的所有权。
(二)无权处分与未来物买卖
本案中，占有房屋的乙公司嗣后将该楼盘转让给第三人丙公司，双方订立了买卖合同并移转房屋占有。由于转卖人乙公司基于合同债权合法占有房屋，但并未取得所有权，因此处分权欠缺。乙公司在欠缺处分权的条件下订立了以该房屋为标的物的买卖合同，该合同效力如何?这就涉及无权处分与未来物买卖。
我国《合同法》第51条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”《合同法》第132条第l款规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。”第150条规定：“出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，但法律另有规定的除外。”根据第51条的规定，无权处分合同属于效力待定合同，而根据第132条，似乎又可理解为无效合同。为了保护当事人之间通过合同所形成的合理期待，以鼓励交易，我们认为无权处分合同不宜理解为无效合同。
虽然根据《合同法》第51条的规定，乙公司与丙公司之间订立的第二个买卖合同为效力待定合同，但是从本案来看，应当认定为该合同有效，理由如下：
首先，乙公司与丙公司缔约时出卖人并不存在对买受人的隐瞒欺诈等情形，其交易性质属于未来物的买卖。当买卖双方都明确地知道标的物属于第三人所有时，当事人自愿接受合同约束并承担相应风险，则合同属于自担风险的合同，应认定为有效。因此，在当事人双方均明知时，无权处分合同不应认定为效力待定。
其次，如该合同认定为效率待定，则会导致对买卖人严重不公。这是因为买受人在和转卖人订立买卖合同后如果买受人不能适用善意取得制度，在标的物未交付，标的物为占有脱离物等情况下，善意相对人无法受到合同的保护，而只能依靠缔约过失责任救济。
最后，未来物买卖属于无权处分的一种特殊类型。未来物是指现实不存在，将来才存在之物，或者是事实上已存在，但在合同订立时还不属于当事人所有的物。在未来物买卖情形下，卖主在缔约时不具有对买卖标的物的所有权，这并不妨碍其在合同履行前取得所有权。允许未来物为买卖标的物，并不会损害买受人的利益。在现在市场经济条件下，买卖双方签订合同时，出卖人并未现实的拥有合同标的物，而是在合同签订后才积极组织货源，这种情形应允许。如果否定这类合同的效力，无异于要求市场交易都必须是现货交易，市场的灵活性和多样性也将被牺牲殆尽。综上所述，本案第二个合同应认定为有效。
(三)根本违约与合同解除
本案中乙公司迟延10天支付房款，甲公司是否因此取得解除合同的权利?这要看乙公司的迟延支付是否构成了根本违约。
《合同法》第94条第3款和第4款规定了债务人迟延履行时债权人得以解除合同的两种情况：第一，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；第二，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。在第一种情况下，债务人迟延履行并不必然导致债权人享有合同解除权，债权人必须在催告并提供合理期限后方有权解除合同；在第二种情况下，必须违约后果严重，致使合同目的无法实现，债权人才能解除合同。因此，在迟延履行发生后，只有在催告未果或根本违约的情况下，才发生法定解除权。在本案中，乙公司迟延支付，构成了违约，但是履行期限并不直接关涉到当事人的缔约目的，债权人即甲公司并没有因乙公司的迟延支付而遭受严重损失，而且甲公司也未提出催告。因此，应认为乙公司迟延支付并未构成根本违约，甲公司不享有合同解除权，而只享有追究乙公司违约责任的权利，即甲公司可以基于违约责任就迟延支付造成的利息等损失享有损害赔偿请求权。
(四)占有抗辩
本案中，房屋所有权仍归属于甲公司，乙公司基于第一个有效合同而合法占有房屋，而后丙公司基于第二个合同而从乙公司处传来取得对该房屋的合法占有。这就产生了所有权与占有的冲突。
我国《物权法》第五篇对占有专门作了规定。该法第243条规定：“不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。”根据这一规定，即使占有人为“善意占有人”，权利人仍然可以对其行使返还原物及其孳息的请求权。就本案而言．甲公司仍然是争讼房屋的所有权人，因此有权请求该房产的占有人丙公司返还房屋。但是乙公司也享有请求甲公司履行房屋买卖合同，办理产权过户登记的权利，丙公司则可以请求乙公司履行合同义务，在乙公司取得所有权后要求乙公司办理产权过户手续。
值得注意的是，《德国民法典》规定了占有拭辩权，即合法占有人有权拒绝他人行使所有权。《德国民法典》第986条规定：“占有人或将占有权让与占有人的间接占有人，对所有人有权进行占有的，占有人可以拒绝返还物。”我们认为这一规定注意到保护合法占有人的利益，值得我们学习。例如在本案中，如果房屋价格不断上涨，甲公司宁愿违约也不继续办理产权过户手续，甚至中途将房屋另行转卖，乙公司无法取得房屋所有权，丙公司就无法实现合同目的，而只能追究乙公司违约责任，这样的话，不仅损害了合法占有人丙公司的期待利益，也不利于鼓励交易。所幸我国《物权法》第20条规定了不动产的预告登记制度，这至少部分地解决了这个问题，在一定程度上能有效防范权利人罔顾诚实信用原则，将不动产一物二卖。
案例4无权处分的动产卖出又借回后所有权纠纷案
案情简介
李某即将出国进修，将其所在单位甲公司配备给自己使用的一台笔记本电脑以5000元的价格卖给邻居赵某。但由于李某离出国还有一个星期，有一些资料要整理，需要使用电脑，于是在卖给赵某时又与赵某签订了一个借用协议，注明该笔记本电脑已卖给赵某，但暂借给李某使用一个星期。在李某借用电脑期间，李某开始办理离职手续，此时甲公司告知李某，公司给他配备的笔记本电脑他只有使用权，所有权仍属公司，如果李某不归还该笔记本电脑。
将要按原价12 000元偿付给公司。李某表示愿意退还笔记本电脑，并实际交付给公司办理了有关手续。嗣后，李某告知赵某笔记本电脑公司只是配给他使用的，现已被公司收回，他愿意退还赵某5000元。但赵某并不同意，以李某、甲公司为被告诉至法院，要求归还笔记本电脑。
篇三：房屋登记疑难案例剖析(一)
房屋登记疑难案例剖析（一）
四川省犍为县房管所 刘守君
一、办理出卖成年被监护人房屋产生的转移登记时，登记机机构不应当要求当事人在买卖合同中注明“为被监护人的利益”
成年智障人吴乙不慎跌伤，监护人吴甲为给其筹集手术费，出卖登记在吴乙名下的房屋。申请转移登记时，登记人员要求吴甲和买方在买卖合同中注明“出卖房款用于吴甲的手术。”试问：登记人员的要求是否正确？
《民法通则》第18条第1句规定，监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。据此规定，在房屋登记实务中，“为被监护人的利益”成为监护人出卖被监护人房屋产生的转移登记能否被核准的关键，故有同行为了维护被监护人利益，以提高登记质量，要求申请人在买卖合同中注明“出卖房屋系为被监护人的利益”。如本案中，登记人员要求当事人在买卖合同中注明“出卖房款用于吴乙的手术。”笔者对此不敢苟同。
《合同法》第2条第1款规定，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。申言之，房地产买卖合同是买卖双方就终止卖方
的房屋所有权，使买方在此基础上设立属于自己的所有权，以及由此产生的支付房款、协助配合过户等权利义务达成的协议。质言之，房地产买卖合同中权利和义务的约定，完全取决于合同当事人间的合意，与第三方无关。房屋登记机构属于买卖合同的第三方，其登记人员无权要求合同当事人在合同中添注任何内容。再说，“为了被监护人的利益”只是监护人对被监护人承担的法定义务，属于卖方内部的权利义务，将其写入买卖双方约定权利义务的合同实在不妥。
前已述及，出卖被监护人的财产是否为了被监护人的利益，是登记机构应当注意的要点，《房屋登记办法》第14条规定，处分未成年的房屋申请登记的，须提交为未成年人利益的书面保证。遗憾的是该条规定的范围太窄，没有涵盖所有被监护人，本案中的吴乙，是成年被监护人，不适用该规定，但值得借鉴，在房屋登记实务中，要求监护人提交出卖被监护人房屋是为了被监护人的利益的书面保证即可。
二、离婚协议中关于房屋所有权将来归儿子继承的约定，不影响离婚转移登记后所有权人对房屋的出卖
2010年4月，夏某与沈某协议离婚，离婚协议约定：①登记在夏某名下的房屋（商品房）归沈某所有；②沈某将来死后，此房屋由儿子继承。2010年5月，夏某和沈某持离婚协议等材料申请将房屋所有权转移登记到沈某名下。不久，沈某将房屋卖给曾某。2010年7月，沈某和曾某持相关手续
共同申请因买卖产生的转移登记时，夏某持离婚协议，以该房屋将来由其儿子继承为由，请求登记机构对沈某和曾某申请的转移登记不予办理。试问：该如何处理？
1、《物权法》第9条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。本案中，夏某与沈某约定：登记在夏某名下的房屋归沈某所有。事后，夏某和沈某共同申请将房屋所有权转移登记到了沈某名下，即沈某依法取得了该房屋的所有权。《物权法》第39条规定，不动产所有权人对自己的不动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。故作为房屋合法所有权人的沈某，无须他人同意，可以按自己的意思出卖所有权登记在自己名下的房屋，夏某无权干涉。
2、夏某与沈某在离婚协议中约定：沈某将来死后，该房屋由儿子继承。笔者认为：①该房屋由儿子继承的前提是，沈某将来死亡时，房屋的所有权仍然登记在沈某名下。如果沈某在生时已经出卖了该房屋，则夏某与沈某间关于儿子将来继承房屋所有权的约定无法履行，只能空挂。至于沈某违反她与夏某间将来由儿子继承房屋的约定产生的后果，属于另一种法律关系，与现时的房屋登记无关；②如果把沈某将来死后，该房屋由儿子继承作为房屋归沈某的前提，或者作为离婚协议生效的条件，但是，在离婚协议订立后，夏某配合沈某将房屋所有权转移登记在了沈某名下，为此，可以视
为夏某、沈某共同否认了这个前提或条件。故夏某和沈某的离婚约定不影响沈某对登记在自己名下的房屋的出卖。
3、对夏某提出的不为沈某、曾某办理因买卖产生的转移登记的请求，登记机关应当书面告知夏某，如果他认为登记在沈某名下的房屋所有权有错误，可以按《房屋登记办法》
第76条的规定，持异议登记申请书、身份证明、房屋所有权登记错误的证明等材料申请异议登记。同时，受理沈某、曾某的转移登记申请。《房屋登记办法》第23条规定，国有土地范围内的所有权登记应当在30日内完成，因此，自收到沈某、曾某的转移登记申请之日起30日内，登记机构不停止对沈某、曾某的转移登记申请进行审查，如果夏某在30日内不申请异议登记，则按时核准转移登记；如果夏某申请异议登记并被核准，则对沈某、曾某的转移登记申请作暂缓登记处理。
三、房屋买卖合同虽然签订于夫妻婚姻存续期间，但在夫或妻一方死亡后取得的房屋所有权不是夫妻共同财产
陈某持房屋所有权证（2004年8月11日核发）、买卖合同等材料申请转移登记。登记人员经询问当事人和查阅产籍档案得知：①该房屋所有权取得的法律关系是陈某于2003年3月与某房地产开发公司签订的商品房买卖合同；②陈某妻子印某已经于2003年7月病故；③印某无遗产处理遗嘱。陈某和印某的独子、印某的父母健在。登记人员遂告知陈某：
应当先办理继承转移登记后再办理买卖转移登记。试问：是否必须先行办理继承转移登记？
按《物权法》第29条和第31条的规定，继承人处分因继承取得的房屋所有权的，须先办理继承产生的转移登记后才能处分。基于此规定，登记人员认为，登记在陈某名下的房屋所有权，是在陈某与妻子印某婚姻关系存续期间取得的，是夫妻共同财产，印某病故后，房屋所有权的一半属于印某的遗产，故应当先办理继承转移登记后，才能办理买卖转移登记。
笔者认为，登记人员要求申请人先行办理继承转移登记，然后再办理买卖转移登记的告知是不正确的。
作为遗产的不动产物权，必须是已经依法产生效力的不动产物权。按《物权法》第14条规定，因买卖取得的不动产物权，自该物权记载于不动产登记簿上时发生效力。在《物权法》实施前，国家建设部发布的《关于颁发和制作全国统一房屋权属证书的通知》（建房【1997】178号）中，关于房屋权属证书的填写说明中规定“填发日期：填写领导核准登记的该项权利的日期。”据此可知，《物权法》实施前的房屋所有权自房屋所有权证填发之日生效。本案中，陈某持有的房屋所有权证核发于《物权法》实施前的2004年8月11日，其妻印某却病故于2003年7月，陈某拥有的房屋所有权生效于印某病故后，故此房屋所有权不属于陈某与印某的