篇一：房屋买卖合同的陷阱
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http://hao.lawtime.cn 房屋买卖合同的陷阱核心内容：房子挑选好，就准备进入到签合同的环节，签合同最容易遇到陷阱了。如何签合同？又会有哪些陷阱呢？下面法律快车小编为您介绍。
一、要求要具体明确
房屋的户型、朝向、装修要求、门窗规格、数量、使用材料、房屋交付时间，要尽可能约定详细，避免模糊约定，如“高档门窗”、“名牌电梯”等。
购房者对房屋标准要求约定的越明确，因约定不明而产生的争议也就越少，对购房者也就越有利。
二、房屋面积要准确
商品房销售通常以建筑面积作为销售单位并计算房款。建筑面积由套内建筑面积与公摊面积两部分组成，如果按建筑面积计算房款，在签订《商品房买卖合同》时，应在合同中分别约定套内建筑面积和分摊面积的多少，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内面积均发生误差的处理方法(通常不超过合同约定面积的3%)。
三、价格条款要清晰
房屋价格及付款方式应明确、准确，如缴纳定金、首付款及剩余房款的时间、数额，分期付款的步骤、时间、数额等。对于需要办理货款的购房者，应明确如果不能获得贷款银行审批情况下的处理方式，是否可以解除合同，收回已支付的款项而无需承担违约责任，避免因银行贷款原因而承担损失。
四、违约责任条款要公平
设定公平、切实可行的违约责任条款，是保证和促使双方顺利履行合同的有效方式。合同中关于买卖双方对承担违约责任的前提条件和所承担的责任要对等公平，如：买方在逾期付款的情况下承担什么样的责任，那么卖方也应在逾期交房的情况下，承担对等的违约责任；合同的违约条款要具体并具有可执行性，如违约责任的承担标准和履行期限应具体，避免在违约条款中用抽象名词来对具体的行为进行概括，以减少争议。
提醒：要与开发商签订正式的《商品房销售合同》文本，并要求开发商提供商品房销售专用发票。正式的商品房买卖合同和商品房销售发票是购房者在房地产管理机关办理房证时必须向其提供的，也是房地产管理机关在办理商品房所有权登记和颁发房证时要求的，所以购房者应当注意这一点。特别应当注意的是，房地产开发商应当向你出具正式的，由税务部
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门印制的商品房销售发票，而不能用普通的收款收据代替。
温馨提示：签合同可能有陷阱，要注意哦。
陷阱一：在认购书里没有注明因何种原因退房以及后果
购房者与开发商签订认购书后，就要交一定额度的定金，这是无可非议的。但有时购房者在交付定金后因种种原因得不到银行的贷款而无法购买该房产时，发展商一般都只退购房款而不退定金，理由是买家没有履行合同，所以没收定金。
对策：律师建议买家最好与发展商在协议中约定，若买家得不到贷款时，定金该如何返还或是否要扣除部分作为手续费等，这样就避免了很大的麻烦。同时，开发商是没有权利没收定金的，这本身是没有法律依据的。
陷阱二：合同主体认定不明
购房者由于缺乏法律常识，往往会犯一些比较初级的错误。有时代表发展商签约的人并不是法人代表，或者合同上的开发商并不是该房产土地拥有者，这些都有可能产生问题。另外，也有可能该项目是A公司开发的，实际上却是由B公司投资，作为买家还是应与A公司签约，否则也会带来一系列的麻烦，以后办理各种手续会很麻烦。
对策：在签约前您最好查明代表发展商签字的人是否是法人代表，如果不是，则是否持有“授权委托书”。否则，这个人的签字是无效的，同时要注意合同上的公章，这样可以避免发展商推卸责任。
陷阱三：不要轻易在开发商提供的补充协议上签字
签补充协议在购房交易中很有必要。但是要提醒购房者的是，开发商提供的补充协议一定要看清楚。现在有的发展商在与客户签约时，会主动向客户出示一份补充合同，主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免赔责任以及面积丈量误差率差异过大在哪些情况下能免赔。这是发展商为了保护自己在一些非人力能控制的情况下造成违约规避风险的一种方式。善良的购房者不要仅仅把开发商的免责条款都签了，而忘记保护自己的利益。对策：看清楚补充协议的条款，最好的办法是找一个律师来帮你的忙。陷阱四：“最短时间”与“最好”
合同是双方意思一致的表达。但是，实践中开发商往往会给购房者很多诸如“如果发生问题，在最短时间内解(转载自：www.xiaocaOfaNWen.com 小草 范 文 网:商品房买卖合同显失公平)决”，“在装修材料上，选择最好的国外进口的”等一些看上去很诱人但没有实际意义的承诺。最短是多长时间，什么样的才算最好的？不知道。合同里出现这种模糊的概念时，法律也没有办法，因此产生的纠纷购房者根本打不赢官司。
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对策：购房者一定要把每一个具体的时间、具体的地点、具体的材料以及开发商的口头承诺落实在合同里。
陷阱五：约定提前交纳部分费用
开发商是做商人的，而房地产开发又是一件对资金要求很高的行业。开发商面临资金压力是很正常的，但并不能以此为理由要求购房者提前交纳不该交的钱。而在合同或是补充协议中，开发商常会将一些不该预先交纳的费用写进去，要求购房者提前交纳，这是显失公平的。
比如有些发展商在尚未确定物业管理公司及服务标准、收费情况的前提下，就要求买家在预售契约中承诺接受物业管理服务，并接受相关约束，这就是对消费者的侵害。对策：购房者应该将物业管理条款写清楚。
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篇二：商品房买卖合同中约定交房条件风险防范
商品房买卖合同中约定交房条件风险防范
——评析一起延期交房纠纷案例加入时间：2010-1-6 17:01:34 点击：2364
李涛
打印本页 因商品房迟延交付而引起的纠纷逐渐增多，特别是对交房标准及延期交房特殊原因约定条款的合法性以及合理性，开发商与购房户存在较大争议。笔者作为开发商代理人，近期参与了一起二十二户购房户集体起诉开发商承担逾期交房违约责任的诉讼，以此案例与各位同仁共同商讨，交流。
一、案情概述
二十二户购房户（以下简称原告）于2007年11月28日某小区楼盘开盘之日与某房地产公司（以下简称被告）签订《商品房买卖合同》。该合同第八条约定的交付期限是2008年11月8日前；交付条件选择是： 1、该商品房经验收合格。第二款特别约定：“ 雨天按实际下雨天数计算延期交付”。
第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之十的违约金。2008年10月26日被告向原告等购房户发出了《交房时间顺延通知》，告知：“鉴于2007年—2008年施工期间遇雨雪恶劣天气的影响，你所购买的商品房入住手续将顺延办理，具体交房时间以我公司书面通知为准。”2009年2月18日被告开发的楼盘经勘察、设计、施工、监理、建设、消防、环保等单位验收合格，质监站在《竣工验收备案表》签暑备案意见并盖章。2009年2月中旬被告向原告等购房户发出《入住通知书》，该《通知书》通知购房户出售的商品房已通过有关部门验收，已具备入住条件，要求各购房户于2009年2月22日至3月6日期间按幢数分别办理入住手续。原告等购房户到被告处要求查阅有关部门验收的批文原件，因规划验收手续尚在办理之中，故被告只出示《竣工验收备案表》复印件。原告等购房户认为楼盘未经验收，拒绝收房，并要求被告按日承担已交付房价款万分之十的违约金。为此，原告等购房户集体到市政府上访，且在中央“两会”期间到步行街拉横幅。当地房管局房产开发管理科于2009年3月9日向被告发出《通知》：“1、停发《入住通知书》；2、在15日内补办好商品房相关验收手续。”2009年2月24日原告等购房户又打市长热线反映情况，房管局向市长热线办的反馈意见是：“1、该项目于2009年2月18日经工程竣工验收合格、2009年2月16日经消防验收、规划验收手续正在办理，按照《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条规定，房地产开发项目竣工后，必须经过工程监督、规划、消防、人防等有关部门验收合格后，并由开发企业向房地产管理部门提出综合验收申请，经综合验收合格后，方可交付使用。我局已通知公司停发《入住通知书》，并要求公司在3月25日前补办好所有的验收手续，经综合验收合格后方可通知购房户入住。2、??现公司认为按照合同的约定，交房
时间尚未超过雨天可顺延的时间，不存在延期交房的赔偿问题。因我局不是法律部门，对合同的条款无裁决权，建议双方能够协商解决，如果协商不成只能请司法部门处理。”2009年3月24日被告获得了规划验收合格意见书，2009年4月1日，当地市房地产开发项目竣工验收监督管理领导小组办公室发出通知“经我办查验，该项目的土地、规划、质检、消防、人防等手续齐全，基本符合验收条件，经我办研究，同意该项目交付使用”。原告得到此回复后与被告协商无法达成协议，故而起诉。
原告诉称：
2007年12月原、被告双方签订《商品房买卖合同》，原告依照合同约定履行了义务，但被告未能按合同约定在2008年11月8前交房，到2009年4月1日止已延期交付144天。按照双方的合同约定，被告应按日向原告支付万分之十的违约金（每户40000元左右）。理由：1、“雨天按实际下雨天数计算延期交付”约定无效；2、《竣工验收备案表》不能作为商品房验收合格交房的凭据，应符合2005年建设部颁布的《住宅建筑规范》国家强制标准，按照《房地产开发经营管理条例》规定经综合验收才能交房。
被告辩称：
1、按照双方签订的《商品房买卖合同》中第八条第二款约定“雨天按实际下雨天数计算延期交付”，当地气象局提供的资料表明，施工期间雨天数达170天，依此计算被告交房日期可顺延至2009年5月27日。被告实际交房日期在顺延期内，不存在预期交房，原告诉请商品房延期支付赔偿违约金的理由不能成立。被告出售的商品房已验收合格，符合约定的交房条件，原告拒绝办理交房手续，产生的后果应由原告承担。
2、该商品房已于2009年2月18日合法取得《房屋建筑工程和市政基础实施工程竣工验收备案表》，具备了国家规定的和合同约定的交房条件。根据2000年发布的《建筑工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建筑工程竣工报告后，应当组织设计、施工，工程监理等单位进行竣工验收。”第四十九条规定：“建设单位自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建筑工程竣工验收报告和规划，公安消防，环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案??”，因此，“备案表”是各相关验收部门验收合格意见报告以及规划、消防、环保等部门的认可文件或者准许使用文件，所以“备案表”的取得标志着房屋建设工程验收合格并具备交付使用条件。虽然存在规划验收合格意见书正在办理中的瑕疵，但并不影响《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》的效力。且“规划验收合格意见书”己在原告起诉前己取得，参照相关司法解释规定，应当认定被告交付的房屋符合“该商品房经验收合格”的约定，被告向购房户发出的2009年2月22日交房通知应属有效。
二、双方争议的焦点
（一）、雨天顺延交房的约定是否合法有效。本案原告是否需要对“ 雨天按实际下雨天数计算延期交付”条款另提撤销之诉。
（二）、交房条件的标淮以什么为依据，本案合同约定“该商品房经验收合格”为交房条件是否符合国家强制性规定。
三、法院的意见
对于本案的审理，法院有两种不同的意见：
第一种意见 判决驳回原告的诉讼请求
理由：1、原告与被告签订的合同第八条第1款约定的“该商品房经验收合格”的条款违反中华人民共和国国家强制性标准（GB 50386—2005）无效；2、关于合同约定的关于“雨天按实际下雨天数计算延期交付”，因现实中并非所有雨天都不能施工，故该条款有一定的不合理性；原告未在法定期限内以有重大误解或在订立合同时显失公平为由行使撤销权，因此，对于原告要求撤销该条款的主张不予支持；3、因房屋施工工程是整体延续的，对签订合同前工程施工期间的雨天忽略不计是不客观的，故对原告提出的雨天计算应以双方签订合同之日起计算，不予支持。4、被告提出的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》存在瑕疵，在进行备案时尚未收到所必需的规划部门出具的认可文件，故对该《备案表》的取得时间不能作为符合中华人民共和国国家标准可交付用户使用的时间。应以市房地产开发项目竣工验收监督管理领导小组办公室综合验收合格时间，即以2009年4月1日为合法交付房屋时间，扣除施工期间雨天天数，被告未超过合同约定的交付房屋的最后期限，不存在违约逾期交付的情形，故对原告要求被告承担其商品房逾期交付违约金的诉请不予支持。
第二种意见 认为被告违约，应承担违约金（购房款×万分之三×违约天数）
观点基本与第一种意见相同，不同之处为：被告提出的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》存在瑕疵，其在备案的时间尚未收到规划部门出具的认可文件，应以市房地产开发项目竣工验收监督管理领导小组办公室2009年4月1日综合验收为合法交付房屋时间，被告在不符合法定的交房条件即向原告发出交房通知存在过错，被告通知原告从2009年2月22日起陆续办理入住手续，故可认定被告自认雨天顺延因素已解除，之后被告未交付房屋的行为应属违约行为，应承担违约责任。由于被告始终在催促原告等购房户办理入住手续，而该商品房于2009年4月1日已属经综合验收合格房屋，故原告应当即时办理入住手续，由此所造成的扩大损失，被告不应承担。被告与原告约定的逾期交房按日向原告支付已交付房价款万分之十的违约金过高，属无效，应调整
到按日万分之三为宜。故应判决被告从2009年2月22日起至2009年4月1日逾期37天交房的违约责任。
本案结果：原告撤诉，被告支付诉讼费结案。
四、笔者对本案的评析
（一）关于商品房交付标准适用法规问题
法院认为合同第八条第1款约定的“该商品房经验收合格”的条款违反中华人民共和国国家强制性标准（GB 50386—2005）无效值得商榷。法院仍以房管局“综合验收”为交房标准，笔者不予认同。因2004年国务院在《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（国发［2004］16号）中已取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收，现房管部门己不在组织相关部门进行综合验收，已改为建设单位组织相关部门进行分别验收，将验收合格意见文件交质监部门备案。根据《住宅建筑规范》（GB 50368—2005）11．0．1 规定：住宅应满足下列条件，方可交付用户使用：1 由建设单位组织设计、施工、工程监理等有关单位进行工程竣工验收，确认合格；取得当地规划、消防、人防等有关部门的认可文件或准许使用文件；在当地建设行政主管部门进行备案；2 小区道路畅通，已具备接通水、电、燃气、暖气的条件。该交房标准与《建设工程质量管理条例》规定验收备案所需文件基本一致并不抵触。故笔者认为以建筑工程质量监督站签认的《建筑工程竣工验收备案表》作为“该商品房经验收合格” 的交房标准，同样符合《住宅建筑规范》（GB 50368—2005）交付使用标准，不存在该“该商品房经验收合格”条款违反国家强制标准无效问题。
（二）雨天顺延交房的约定合法，法院不能以其不合理而撤销。
笔者也认为“ 雨天按实际下雨天数计算延期交付” 该条款有一定的不合理性。因开发商应当预见房屋建设期间会有雨天而影响施工进度，虽然我国目前并没有任何规范明确多少降雨量可能影响施工进度，而气象局的资料是以降水量0.0mm以上即定义为雨天，显然并不是所有的雨天都可能影响施工进度。因此，在商品房买卖合同中开发商就应当考虑雨天因素确定交房时间，完全可以多预留影响施工的雨天天数而延长交房时间。开发商为了规避延长交房时间对商品房预售的不利影响，将雨天耽误工期的风险转嫁到购房户一方，虽对开发商一方有利，但又不属于法定意义上的显失公平。因此，在合同中开发商把“雨天按实际下雨天数计算延期交付”作为要约，购房户有权拒绝接受或提出修改意见，否则，只要购房户认可签定合同，就应当认定合法有效。因该约定条款符合《合同法》意思自治、契约自由原则，没有违反法律禁止性规定和强制性规定，不存在法定无效的问题，也不存在重大误解和显失公平，法院无法律依据对该约定条款进行撤销。
五、本案的启示
1、交房标准要明确依据。
《商品房买卖合同示范文本》第八条对于交房条件有五种备选项：1．该商品房经验收合格； 2．该商品房经综合验收合格；3．该商品房经分期综合验收合格； 4．该商品房取得商品住宅交付使用批准文件； 5．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。笔者建议，这其中的第五种选项可以约定为“该商品房取得《建设工程竣工验收备案表》”。就此，谈谈笔者对于这些交房条件的一些认识。
一是该商品房经验收合格。
《城市房地产管理法》第二十六条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后方可交付使用” ，《城市房地产开发经营管理条例》进一步明确规定未经验收合格或者验收不合格的，不得交付使用。这种“该商品房经验收合格”，对开发商的约束是比较严格的。但是，由于该条款没有具体约定由谁验收、怎样验收，也没有特别约定开发商交房时需提供的验收合格的证明文件，所以在实践中缺乏统一的操作标准。开发商一般认为交付的商品房经过竣工验收，也就是经过勘查、设计、施工、监理、建设单位对该商品房的土建、水电等项目的验收合格后即可交房。购房人认为这不符合约定的交房条件而拒绝收房，而究竟要开发商出示什么东西才收房，购房人自己也很困惑，这样极易产生开发商与购房人之间的矛盾冲突。
所以，当开发商与购房人在选择了“该商品房经验收合格”这一种交房条件的同时，双方还应进一步明确商品房验收主体及验收合格的证明文件（如《建设工程竣工验收报告》），这样才有可能避免开发商与购房人在交房时的纠纷。
二是该商品房经综合验收或分期综合验收合格。
根据《城市房地产开发经营管理条例》的相关规定，综合验收或分期综合验收需对房地产开发项目的城市规划设计条件的落实情况、城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况、单项工程的工程质量验收情况、拆迁安置方案的落实情况、物业管理的落实情况进行验收。可以说这是政府对开发商的监管手段，更是对购房人权益的有效保障。
可是近年来，几乎所有开发商在合同中不以该条款作为交楼条件，交楼前要完成综合验收几乎是一句空话；而作为购房人需要的也不是如空中楼阁的综合验收，而只是综合验收里几项重要的验收内容在交楼前完成。因此，国务院在《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（国发［2004］16号）中取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收。
综合验收成为一种不可能完成的任务，所以在签订商品房买卖合同时，不论是开发商也好，还是购房人也好，都不选择此条款。
三是该商品房取得《建设工程竣工验收备案表》。
《建设工程竣工验收备案表》除了能够反映工程竣工验收报告的内容外，还反映了规划验收认可文件、消防验收认可文件、环保验收认可文件、绿化验收认可文件等许可文件内容。开发商能够
篇三：商品房买卖合同陷阱分析与防范
商品房买卖合同陷阱分析与防范
2007-12-11
商品房买卖合同陷阱分析与防范
一、弄清楚签合同的人
（一）买受人——购房人
看房选房，可能是情侣或是两口子一起进行，也可能是儿子女儿为父母挑选，也可能是父母为子女早作打算，也可能是亲戚朋友陪同。但是，签订《商品房买卖合同》的时候，《商品房买卖合同》上面填写的“买受人”却必须明确，因为这一栏填写名字的人将要为这份合同承担责任。当然，也只有这个人才可以享有对房屋的权利。
“买受人”一栏填写名字的人：
1．将要成为房屋产权证上记载的所有人。
2．需要交付首付，申请贷款。
3.遇有对方违约时，追究对方的责任。
4.一旦违反合同约定，承担违约责任。
5.在取得产权证之前，合同可以证明房产是属于他的财产。
（二）出卖人——开发商
开发商是楼盘的开发者，也是楼盘的大产权人，购房人购买了房屋之后，才能够从开发商手中分割获得“小产权”二因此，只有同开发商签约，您才能够顺利地接收房屋并获得产权。
那么，如何确定与您签约的就是开发商呢？
第一，签合同前，请您首先审查商品房买卖合同上的“出卖人”与《商品房预售许可证》上记载的销售单位是否一致，《商品房预售许可证》上记载的销售单位就是楼盘的开发商。
第二，您还可以查验营业执照正本或是上网查一下“出卖人”一栏填写的营业执照注册号、企业资质证书号和法定代表人是否属实。
第三，您还可以核对商品房买卖合同上的“出卖人”与《国有土地使用权证》上记载的土地使用权人是否相同。
第四，如果是现房，您还可以核对商品房买卖合同上的“出卖人”与《房屋所有权证》上记载的所有权人是否一致。
（三）代理人
看房、选房、签约到交房的过程中，您经常会遇到开发商的“代理人”，比如，开发商会把销售事务委托给专门的销售公司或房地产经纪机构进行，面对这些代理人，您应该注意：
1.弄清楚您要跟谁签约
只有开发商才有权利、也有能力把房屋转让给您，因此您应该与开发商签约。具体说来就是看《商品房买卖合同》上“出卖人”一栏填写的单位是否为开发商，即是否为预售许可证上记载的售房单位。
2.谨慎对待代理人签约
按照《中华人民共和国民法通则》的规定，代理人应该在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。只有这样，被代理人才对代理人的代理行为承担民事责任。
如果《商品房买卖合同》上“出卖人”一栏填写的单位不是开发商，而是销售公司或房地产经纪机构，在签约付款时请一定要三思而后行，以避免“付了钱、签了约，开发商却说从未签订过这份合同”的情况发生。
3.查验房地产经纪机构资质
开发商通常会委托房地产经纪机构作代理人，部分地区对房地产经纪机构进行年度资质审查，并颁发《房地产经纪机构资质证书》。房地产经纪机构资质划
分级别，通常一级经纪机构的注册资本比较雄厚，从业人员要求较高。二、三级经纪机构则条件逐渐降低。因此通过《房地产经纪机构资质证书》上级别的记载可以初步判断房地产经纪机构的实力。
同时还应注意查验《房地产经纪机构资质证书》是否经过年检。
4．要求查看《授权委托书》
代理人或代理机构没有委托书或超越委托书的授权委托范围签订合同，只有经过开发商的追认，开发商才承担民事责任。否则，开发商不承担责任。
开发商有时也会委托销售公司作为《商品房买卖合同》的出卖人与购房者签合同，此时最关键的问题是在合同中明确：一旦房屋出现问题由谁来负责，应由开发商对房产最终负责。
一旦遇到开发商委托代理人或代理机构进行销售，购房人一定要看清委托书中开发商委托的权限范围。如果出卖人授权代理人或代理机构代表开发商签字，购房人一定要仔细审查一下授权书的正本，同时要求将该授权书作为合同的附件。
5．索要开发商签字盖章的收款凭证
交付前款之后，一定要索要收款凭证，并且一定要索要由开发商签字盖章的收款凭证，以证明前款已经为开发商所收取，以免发生代理人把房款“私吞”的情况。
（四）投资商、发展商和承建商
他们经常在广告、宣传材料上出现，但是他们都没有权利签订商品房买卖合同。
二、广告、沙盘、楼书、样板间与商品房买卖合同
很多购房的朋友心目中的房屋停留在五光十色的广告、沙盘和楼书所展现出来的“梦幻”状态，但是，即使不考虑开发商的刻意夸张和销售人员的信口承诺，通过电脑特技、色彩夸张、调整比例等方法而“炮制”出来的“梦幻”房屋与实
际交付的房屋之间的差距往往也很大。因此一旦交房的时候，就会有购房人因为房屋与广告、沙盘、楼书、样板间不一致而表示不满，甚至引起纠纷或诉讼。无论是广告、沙盘、楼书还是样板间，它们本身都不是《商品房买卖合同》，除非您把它们写到合同里面，让它们成为商品房买卖合同的一个组成部分。尽管最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条规定，开发商在广告中就“商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”这也不表明所有的广告条款都可以视为合同内容，只有同时符合以下条件的广告内容才可能被视为合同内容：
（1）商品房开发规划范围内的关于房屋及相关设施的广告条款；
（2）广告条款内容具体确定；
（3）对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重人影响。
证明一个条款同时符合这三个条件的举证难度比较大，例如，购房者很难证明广告内容是否属于“开发规划范围内”。
至于样板间，如果您没有仔细地记录样板间的各项数据，到交房的时候，样板间已经“了无踪影”了，查无对一证，您也无法证明所交的房屋与样板间不一致。
更何况开发商往往还会在文件的角落里面写上诸如“图例仅作示意用途，如有修改，恕不另行通知”，“房地产商对本广告内容之正确性或完整性并无作出任何保证，亦不负任何责任”、“一切资料均以政府最后批准之图则及法律文件为准”之类的免责文字。
对付上述情况的唯一方法是：要求开发商把您认为最重要的内容都写进《商品房买卖合同》，只有写进了合同，您才有权利要求开发商履行。
三、签约前应当审查的文件
如果在签订《认购书》之前，您已经仔细审查了各种文件，那么在这里就不用再做审查了，不过仍然需要把相关重要文件的编号和颁发机构仔细地记载在《商品房买卖合同》中。
如果在签订《认购书》之前，您没有机会审查各种文件，或是开发商承诺日后提供，那么请您在签订《商品房买卖合同》之前按照前面所介绍的方法，仔细审查这些文件。
四、商品房买卖合同范本
签订商品房买卖合同的时候，开发商可能会拿出一份写着“xx市建委制xx市工商局监制”字样的合同，上面还有政府统一编号，要求您签字，还有可能直接告诉或间接暗示这份合同是不能更改的，在这个时候，请您不要被“吓住了”。
（一）范本并非不能改
合同是当事人合意的结果，只要当事人自己签订的合同内容不违反法律，法律就不会加以干预。政府出台“合同示范文本”，并印制统一合同，仅是推荐使用，而非强迫使用，更不能限制当事人的自主决定。
开发商拿来的“不能改”的合同范本很可能就是自己拟定或已经填好空的合同，条款的内容可能损害购房者既得利益或剥夺购房者的权利，遇到这样的情况，一定不要随意妥协。
（二）范本的具体内容需要细化
“示范文本”只是范本，只对合同起示范作用，里面的条款还需要双方进一步的约定，如果考虑不周全而轻易签署可能会使自己陷入被动。
为了保障当事人的自由选择权，合同文本中设有很多空格和空白行，购房人签合同时一定要注意对合同空白处的内容进行选择，在空格或空行部位填写需要删除或添加的内容，如不作约定或以补充协议形式另行约定时，应划掉空格或空行部位，避免留下后患。合同中涉及选择的，自行约定的内容优先于示范文本中的固定条款。
（三）仔细阅读范本的每一个条文再签字