篇一：物业管理合同签定程序
1.目的
对物业管理合同在签定前进行评审，以确保客户要求明确，公司有能力满足客户要求。
2.适用范围
适用于公司新承接及合同期满的物业项目管理合同的签订。
3.引用文件
3.1质量手册4.3章。
3.2ISO9002标准第4.3章。
4.职责
4.1总经理或副总经理负责合同评审的组织工作。
4.2保安部负责对清洁卫生、绿化、消防安全、治安、信件收发、内容进行评审。
4.3工程部负责对设备保养运行、维修管理等内容进行评审。
4.4财务室负责对管理收支费内容进行评审。
4.5物管部负责对人力资源等内容进行评审。
5.工程程序
5.1合同的评审
5.1.1总经理或副总经理组织物管部、保安部、工程部、财务室对管理合同进行评审。
5.1.2物管部、保安部根据现行物业管理的各项法规、条例及公司现有的资源能力对委托方在治安、消防安全、清洁卫生、绿化、信件收发管理等各方面的要求进行评审并记录，提出满足委托方要求应增加的资源。
5.1.3工程部根据现行的各项有条例及公司现有的资源能力对委托方在设备保养运行维修的要求进行评审并记录，提出需要增加的资源。
5.1.4财务室根据物业管理行业及公司的有关规定对物业的各项收支费标准，零星维修服务收费等方面进行评审并记录存档。
5.1.5物管部根据有关的劳动法规要求和公司管理的需要，对人力资源方面进行评审，并记录。
5.1.6制定物业管理方案的筹备小组根据各部门合同评审记录、编制物业管理方案，按物业管理方案的制定(QP-2.1)文件执行，修订标准合同，报总经理或副总经理审查批准后提交法律顾问咨询，然后根据法律顾问的意见修改后再报总经理或副总经理审查批准后形成合同草案。
5.2合同的磋商
5.2.1筹备小组制定合同计划，并与委托方联系约定时间进行磋商。
5.2.2合同的磋商由总经理或副总经理组织，有需要时可安排各部门代表及法律顾问参加。
5.2.3筹备小组对合同的磋商形成备忘录。内容包括讨论的情况和修改的意见。
5.2.4总经理或副总经理决定合同需继续磋商的，由筹备小组联系，直至委托方达成一致意见，现经总经理或副总经理批准形成正式的物业管理方案和合同文本。
5.3合同的签订与公证
5.3.1筹备小组联系合同双方举行签署仪式，合同由总经理或授权副总经理与委托方签署并
加盖公章。
5.3.2总经理或副总经理或法律顾问认为需要办理公证的,由筹备小组办理有关手续。
5.3.3合同签署后正本由物管部专人保管，副本交财务部、工程部部门保管。
5.3.4筹备小组根据正式签订的合同修订《物业管理方案》具体内容参见QP-2.1《管理方案的制订》。
5.4 根据物业管理项目的管理方案、合同有关的法律法规编制业主公约及有偿服务收费标准，并评定公司具有满足规定要求的能力。
6.支持文件与记录
6.1合同评审记录(QR-1.1-01)
篇二：物业服务合同
[金融世家]
前期物业管理服务
合同
前期物业管理服务合同
甲方：淮南世纪正源房地产开发有限公司（以下简称甲方） 乙方： 安徽金融世家物业 （以下简称乙方）
根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对[金融世家]提供前期物业管理服务事宜，订立本合同。
第一章 物业基本情况
第一条 物业基本情况:
物业名称 金融世家；
坐落位臵 淮南市山南新区 ；
物业类型 高层住宅、办公用房及商业； 建筑面积162925 平方米。
物业管理区域四至：
东至南经十二路；
南至 规划二十三路 ；
西至 淮河大道 ；
北至南纬五路。
第二章 服务内容与质量
第二条 在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：
1、物业共用部位的维修、养护和管理；
2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；
3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；
4、公共绿化的养护和管理；
5、车辆停放管理；
6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；
7、装饰装修管理服务；
8、物业档案资料管理。
第三条 在物业管理区域内，乙方提供的其他服务包括以下事项：
1、组织开展文化娱乐活动，积极创造条件，提供人性化服务；
2、安排楼管员和安全员对本区域进行日常巡视、做好公共秩序维护及消防工作，对违章行为进行纠正和制止；
3、对业主或物业使用人违反物业管理法规政策及《临时管理规约》的行为进行处理。
第四条 乙方提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准：
（一）物业共用部位的维修、养护和管理。
1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全；
2、定期巡查[金融世家]房屋安全门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护；
3、根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，如需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，在业主委员会成立前，及时报甲方，保修期内由甲方组织维修，保修期满后，维修费用从物业专项维修资金中支出。
4、空调外机按设计规定挂放，确保外观统一；对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，劝阻不听的报有关主管部门处理。
（二）物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理。
1、建立共用设施设备台帐，设施设备的运行、检查、维修、保养记录齐全；
2、定期对共用设施设备组织巡查，做好巡查记录；
3、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通；设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。
（三）物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通。
1、区域合理设臵垃圾桶，生活垃圾日产日清；
2、定期对小区道路、广场、停车场等共用区域进行清扫；电梯厅、楼梯道、共用部位玻璃等定期进行清洁；
3、共用雨、污水管道定期检查、疏通。
（四）公共绿化的养护和管理。
1、草坪生长良好，养护得当，及时修剪和补栽补种；
2、定期组织浇灌、松土施肥、喷洒药物，预防病虫害，做好防涝、防冻；
3、保持公共绿地
（五）车辆停放管理。
1、按规定停放，做好外来车辆泊位管理；车辆停放有序，整齐；
2、不妨碍车辆正常行驶，保持道路畅通；
3、限速、限重，保持小区安静。
（六）公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理。
1、统一服装，严格执行门岗进出制度及巡逻制度；对重点区域、重点部位按时巡查，对配有安全监控设施的，实施24小时监控；
2、检查、询问小区内各种异常情况；协助公安部门加强公共秩序管理，协查各种违法案件；
3、协助公安机关力争减少和降低治安事故的发生；
4、消防器材及消防通道的管理。
（七）装饰装修管理服务。
1、按照建设部《住宅室内装饰装修管理办法》及相关政策法规对业主的房屋装饰装修行为实施管理；
2、装修前，依据[金融世家]装修管理有关规定审核业主或物业使用人的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项，并对装修单元进行巡查。
（八）物业档案资料管理。
1、[金融世家]各类设备使用说明书、技术参数、各类设备保养记录、各类设备运行记录、各类工程图纸等，由工程维修部负责建档保管；
2、[金融世家]各类往来文件、员工档案、规章制度等由综合管理部负责建档保管；
3、[金融世家]内业主缴费明细、家庭情况等由客户服务部负责建档保管。
第五条 单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定。
第三章 服务费用
第六条 本物业管理区域物业综合服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：
高层住宅：1.26 元/月.平方米；
办公用房：3 元/月.平方米；
商业物业：3.5 元/月.平方米；
以上物业综合服务费收费标准以物价局最终批文为准，不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用。
物业综合服务费用主要用于以下开支：
（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
（3）物业管理区域清洁卫生费用；
（4）物业管理区域绿化养护费用；
（5）物业管理区域秩序维护费用；
（6）办公费用；
（7）物业管理企业固定资产折旧；
（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
（9）法定税费；
（10）物业管理企业的利润；
本项目采取包干制，在服务合同期间内，物业综合服务支出内容应全部用于本合同约定的支出。
乙方按照上述标准收取物业综合服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。
第七条 业主应于约定交房之日的次月起承担交纳物业综合服务费用的义务。 纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业综合服务费用由甲方全额交纳。
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业综合服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。若因业主自身原因造成房屋闲臵的，其物业综合服务费用由业主全额交纳。
物业综合服务费预交按不低于6个月缴纳，业主或物业使用人应在每年的1月10日、7月10日之前履行交纳上半年和下半年的物业综合服务费的义务。
第八条 乙方每年应向全体业主公布物业管理年度计划。
第四章 物业的经营与管理
第九条 停车场有偿服务使用收费标准：
机动车、非机动车、临时停车等车位管理费收费标准根据《淮南市住宅小区物业服务收费管理办法》并结合本项目实际制定，报物价局核定后收取。
第十条 乙方应与停车场车位使用人签订书面的停车管理服务协议，明确双方在车位使用及停车管理服务等方面的权利义务。
第十一条 本物业管理区域内的幼儿园为甲方所有，若甲方委托乙方经营管理，乙方应按物价部门核定的标准向使用人收取停车场车辆停放服务费用。
第五章 物业的承接验收
第十二条 乙方承接物业时，甲方应配合乙方对物业进行查验，对查验后存在的问题，甲方要签字确认并及时承担解决问题的责任。
第十三条 对于本合同签订后承接的物业共用部位、共用设施设备，甲乙双方应按照前条规定进行查验并签订确认书，甲方应按要求及时修复。
篇三：物业服务合同签订的注意事项
物业服务合同签订的注意事项
(一)“宜细不宜粗”的原则
为确保合同双方的权益，明确各目的责任、权利、义务，减少日后的纠纷，业主和物业管理企业在对合同进行谈判洽商时，要遵循“宜细不宜粗”的原则，即对合同的具体条款要进行细致的充分协商，取得一致，不仅要从宏观上把握。更要从微观上给予明确。 一般物业服务合同中对委托的管理服务应包括五个层次的约定：
1．委托项目
委托哪些管理服务项目应逐项写清。如“房屋建筑共用部位的维修、养护和管理”；“共用设施设备的维修、养护、运行和管理”；“环境卫生”等。物业管理委托最主要的是公共性服务项目，应逐项给予明确；同时哪些项目允许物业管理企业分包，对分包的原则要求和限制条件，也应给予明确。
2．各委托项目的具体内容
各委托项目所包含的具体内容，应表述清楚，越详细越好。如房屋建筑公用部位的维修、养护和管理，项目内容包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构??环境卫生包括哪些部分，楼梯、楼道、场地、庭院哪些委托，哪些不委托。
不同性质的业主和不同类型的物业在某些委托项目的具体内容上是有很大差异的。这些差异和区别除在招标书中明确提出外，还应在合同谈判时给予准确界定。如部队和一些政府机关在“保安服务”这一委托项目的具体内容上与普通住宅区和写字楼就是有较大区别
的。
3．服务质量与标准
各委托项目具体内容的管理服务质量标准，在定性的基础上能量化的尽可能给予量化。这种量化标准有两个层次，一是工作量的量化，二是质量检查评定标准的量化。如垃圾清运要一天一次，还是二天一次，这是对工作量的量化；而环境卫生的清洁标准则属于质量检查评定的标准。要注意在明确质量标准时要少用或不用带有模糊概念的词语，例如“整洁”，因为是否整洁不易作出准确判断。
目前，不少物业服务合同在签订时对质量标准阐述不准确。对此，中国物业管理协会印发了《普通住宅小区物业管理服务等级标准(试行)》(中物协[2004]1号)，各地行政管理部门也颁布了各地物业管理服务的等级标准，这些可作为合同谈判签订时的参考和依据。
4. 管理和服务费用
各委托项目在上述的管理服务内容与质量标准下应收取的相应合理的成本或支出费用。物业管理服务是分档次的，不同档次收取的费用是有较大差异的。在明确了委托项目、具体内容和质量标准后，费用的确定往往是双方争论和讨价还价的焦点。在确定合理的费用时，要经过详细的内容测算和横向比较。无论是采用包干制取费，还是酬金制付费，双方都应经过一定的测算和对比。各地物价局颁布的指导价应视作一个参考依据，各物业区域的规模大小与构成均不同，对最终取费标准还应详细讨论确定。
5．对物业管理企业的奖惩约定条款
物业管理委托的甲乙双方应争取双赢的结果。在物业服务合同谈判中，应对物业企业的工作有相应的奖惩条款。目前，各法规对物业管理企业的违法、违规、违约行为，对由于其工作不负责或失误给业主造成损失或损害的情况均有一些惩罚性条款，但缺少对物业管理企业的奖励性条款。一些地方政府原则上同意物业管理荣获全国或省、市优秀(示范)小区的，物业服务费上浮10％～25％，但真正执行的并不多，执行起来也较难。考虑到政府不宜对比作出规定，因而在合同谈判时，业主可以设立一些奖励条款，以激励物业管理企业及其员工更好地做好物业管理服务。如，业主可设立业主奖励基金，对有突出事迹或表现的员工给予一定奖励；在酬金制的情况下，如物业管理企业在做好管理服务的前提下，其物业服务支出有较大的节约，可适当提高酬金等。
上述五个层次足物业服务合同不可少的必备的内容。为防止合同过长，可采用附件的形式。在《前期物业服务合同(示范文本)》中，包括《物业构成细目》、《物业管理服务质量目标》《物业共用部位明细》、《物业共用设施设备明细》四个附件。此外，双方还可就具体问题增加附件。
正因为物业服务合同的谈判要遵循“宜细不宜粗”的原则，所以经过招投标确定了中标单位后，要有相对较长的(与一般招投标相比)的合同谈判时间。《前期物业管理招投标管理暂行办法》第二十八条规定：招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。
(二)不应有无偿无限期的承诺
除委托方对物业管理企业可无偿提供管理用房外，在物业服务合同中，不应有无偿无期限的承诺。如对住用人无偿提供班车服务等。这是因为：
(1)物业管理从本质上讲是市场经济条件下的有偿服务，无偿提供服务是福利制的产物。尤其在我国体制转轨时期，广大消费者对计划经济时期的行政福利制管房体制是欣赏的。无偿的承诺不利于全社会全面、正确地理解、认识和实践社会化、专业化、市场化的物业管理。采集者退散
(2)无偿提供服务导致住用人之间享受到的服务不一致。物业管理除了公共服务而向全体住用人，其他的专项服务、特约服务等都是面向部分或少数有此需要的住用人的，一般不可能所有的住用人都需要，都收益，如果无偿提供这部分专项、特约服务对那些不需要或未享受到该项管理服务的人来说就是不公平的。
(3)无偿提供管理服务存实践上也是有害的，行不通的。无偿提供的管理服务仍是有成本，需要支付费用的，无论开发商还是物业管理企业不可能也不应该长期承担这笔费用。否则，最终导致的结果一是降低管理服务标准，二是将该成本费用转移或变相转移分担给全体业主。
(4)物业管理的委托是有期限的，无期限的承诺从理论上讲是不通的，在实践上也是难以做到的。无偿无期限的承诺通常出现在开发企业在售房时为促销而作出的某些承诺，或物业管理企业为增加中标
机会作出的承诺。这种承诺一旦作出，日后又无法全面履行，就给物业管理的正常运作带来困难，极易成为双方发生纠纷的重要原因。在物业管理的具体实施中，有时开始开发商或物业管理企业会自行出资做一些公益性活动，如新年联欢会、“六一”儿童付活动等；或在某方面采取一些优惠措施，如对老人、儿童、困难家庭的一些取费项目给予优惠。这都是无可厚非的，这样做有利丁物业管理的运作，是应该提倡的。但是，除经业主大会同意，这些内容不应在合同中明确是无偿提供，这些活动的费用也不应从物业服务费中指出，只能由开发商、物业管理企业自行支付。
(三)实事求是留有余地
物业服务合同双方一旦签订，物业管理企业就要认真、严格地履行，凡做不到位的地方物业管理企业都应承担相应的责任。因此，在合同谈判中，既要实事求是，更要留有余地。下面几点应引起开发商，尤其时物业管理企业的注意.
1．物业管理企业要量力而行
在投标和承诺物业管理服务标准时，物业管理企业要量力而行，不同的物业有不同的档次，这是客观条件；不同的物业管理企业又有各自不同的情况，这时主观条件。在实施物业管理时，客观条件的约束和主观条件的限制是搞好物业管理服务工作的基础性条件，管理服务的结果只能建立在这个基础之上。要注意，对经过努力才有可能达到的一些标准，要留有余地，更不能说过头话。反之，则很容易成为产生问题的根源。