篇一：连环购销合同法律依据
篇一：最高人民法院判决房屋连环买卖合同有效
最高人民法院判决房屋连环买卖合同有效
------------------一起房屋连环买卖合同效力争议案纪实
浙江泽商律师事务所 詹福进
【最高人民法院在一起房屋连环买卖合同纠纷上诉案件中，终审判决认定该房屋连环买卖合同（即房屋直过户行为）有效。最高人民法院的该判决，对地方各级人民法院今后审理同类案件，具有重要的指导意义。】
一、经营失败，提起合同无效之诉。
2002年10月30日，荆州市某房产公司(下称荆州公司)以人民币2150万元的价款从中国长城资产管理公司武汉办事处竞买了荆州大世界商厦（现为新世界名店城）全部资产。同年11月6日，荆州公司取得荆州大世界商厦的土地使用权。2003年6月16日，卓某、蔡某、蔡某某、梁某四人与荆州公司签订了《股权权利分割转让协议书》，分别以23％、44％、（蔡某某、梁某）33％的份额受让新世界名店城全部资产。卓某等四人以蔡某某、梁某两人名义，注册了新世界名店城有限公司，着手对新世界名店城进行招商。2003年6月29日，卓某等四人将荆州大世界商厦高楼部分以500万元的价款，退还给荆州公司。
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2003年9月，由荆州公司法定代表人徐某起草，卓某等四人又分别与郑某签订三份《协议书》，将新世界名店城100％资产份额转让给郑某。同时，卓某等四人将登记在荆州公司名下的新世界名店城房产裙楼四份房产权证、土地使用权证原件提交给郑某。郑某除支付蔡某1600万元；支付卓某400万元；支付蔡某某、梁某760万元外，还要承担拖欠的1060万元拍卖款及荆州公司开发该项目的管理费用256万元（以审计为准）。
郑某于2003年9月受让新世界名店城后进行装修，装修款项共用去1560余万元。装修完毕后，郑某于2004年4月第一次开业，2004年10月，第二次开业经营。因管理原因，新世界名店城宣告二次经营失败。
郑某共需支付给蔡某某、梁某房产转让款760万元，陆续支付了440万元（其中210万元系荆州公司借款），加上蔡某某、梁某招商时，销售新世界名店城部分房产的售房款73.719万元归郑某结算，郑某尚欠蔡某某、梁某246.281万元。2005年1月14日，郑某及其兄嫂郑某某出具《还款计划书》，承诺于2005年2月6日前付100万元，2005年6月底之前付清余额146.28万元。
2005年4月14日，郑某向湖北省高级人民法院提起诉讼，请 2求法院确认该房产转让行为是无效民事行为，并要求法院判决卓某等四人、荆州公司承担返还购房款、赔偿经济损失，共计6008余万元。
二、一审开庭审理，三方各执一词。
郑某诉称：2003年6月，荆州公司将荆州市大世界商厦（即新世界名店城）转让给卓某等四人。2003年9月，卓某等四人将该荆州市大世界商厦转让给郑某，郑某实际使用了该荆州市大世界商厦房产。但该房产的土地产权至今仍办理在荆州公司名下。卓某等四人未取得该房产的合法权利证书，其将该房产转让给郑某的行为无效。郑某要求要求卓某等四人、荆州公司返还购房款、支付购房款利息并赔偿装修损失等共计人民币达6008余万元。
卓某等四人在接到诉状之后，经过仔细考虑，最后委托经办过此类案件的现为浙江泽商律师事务所詹福进律师作为四人的诉讼代理人。詹福进律师接受委托后，认为卓某等四人与郑某签订的《协议书》是有效的，并提出答辩意见：1、卓某等四人转让案涉房产的行为，属有权处分行为；2、郑某在明知案涉房产产权登记在荆州公司名下，仍自愿受让卓某等四人享有处分权的房产，并不违反法律规定；3、房屋转让后未办理产权过户，属于合同履行问题，并不影响合同的效力，合同依法有效。
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荆州公司答辩称，卓某等四人对案涉房产享有处分权，卓某等四人与郑某签订的房产转让合同合法有效，请求驳回郑某的诉讼请求。
三、一审法院判决，连环买卖合同无效。
湖北省高级人民法院经审理后认为：荆州公司将新世界名店城房地产转让给卓某等四人，但是卓某等四人未取得转让房产的权属证书。卓某等四人将未过户到其四人名下的新世界名店城房产再转让给郑某的行为，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第六款规定：“下列房地产不得转让：??（六）未依法登记领取权属证书的??。”根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款规定：“有下列情形之一的，合同无效：??（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”据此，湖北省高级人民法院作出（2005）鄂民一初字第3号民事判决：一、郑某分别与卓某等四人签订的三份《协议书》无效；二、卓某等四人返还郑某购房款计1433余万元，并从郑某付款之日起至本判决确定的给付之日止按中国人民银行公布的金融机构同期贷款利率分段支付资金占用费；三、荆州公司返还郑某垫付的拍卖款1000万元，并从郑某付款之日起至本判决确定的给付之日止按中国人民银行公布的金融机构同期贷款利率分段支付资金占用费；四、荆州公司返还郑某装修款1527.562312万元；上述 4款项，于本判决生效后二十日内给付完毕。五、荆州市新世界购物广场有限公司于本判决生效后二十日内将新世界名店城裙楼部分的房产腾空退给荆州公司；六、驳回郑某的其他诉讼请求。案件受理费共计31.0416万元，财产保全费
17.802万元，共计48.8436万元，由郑某承担12.2109万元，卓某等四人、荆州公司承担36.6327万元。
四、最高人民法院终审判决，房屋连环买卖合同有效。
湖北省高级人民法院作出判决后，卓某、蔡某、蔡某某、梁某四人不服湖北省高级人民法院一审判决，继续委托詹福进律师作为其二审诉讼代理人。
卓某等四人上诉称：
1、原审认定荆州公司至今未对卓某等四人处分新世界名店城房屋行为予以追认，没有事实与法律依据。荆州公司法定代表人徐某在卓某等四人与郑某签订的房产转让协议书上签名，同意转让该房产。2、原审认定卓某等四人未取得房地产权属证书时与郑某签订的房地产转让协议无效，与法相悖。案涉房产已经办理初始产权登记，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定是指没有经过初始登记的房产权属，主要为了明晰产权。3、原审无视郑某实际占有、使用、收益和处分案涉房产的事实，与法相悖。案涉房产被 5篇二：连环合同中的无效撤销和解除问题
连环合同中的无效撤销和解除问题
(一)案情
1992年6月初被告与某个体户李某商定，由李某将1.5×38巴西晴纶短纤200吨提供被告，被告支付35万元货款，但被告要求李某提供晴纶短纤的商检单及小样。李某明知是1.5×38巴西涤纶短纤的商检单及小样，仍以所谓1.5×38巴西晴纶短纤的商检单、收据及小样提供给被告，被告以为李某提供的是巴西晴纶短纤，又以同样的方式与原告签订了购销巴西纶合同一份，合同规定，由被告向原告提供1.5×38巴西晴纶短纤40吨，单价为每吨人民币1.33万元，总标的为53.2万元，交货日期为同年6月10日之前，对技术标准和质量要求：以被告提供的商检单、收据和小样为准。提货与验收方式为：原告自提时自验，提货前，原告先预付定金40万元，余款提货时付清。任何一方迟延，则每迟延一天，按货款的10%支付违约金。被告并在原告请求下商请s市新桥贸易公司作保。
合同订立后，原告于7月初向被告汇去40万元，同年7月底，被告在收到李某交付的货物以后，未加检验，即通知原告前往s市某港口仓库提货，原告在该仓库提货59件，合计人民币
为27万元。原告在提货后，先用手工方式进行鉴别，发现质量有问题，即送交某省纤维检验所测定，结果证明原告送交的样品为涤纶，不是合同规定的1?5×38巴西产的晴纶短纤。原告立即与被告交涉，要求将货物退还给被告并要求被告返还货款与赔偿经济损失。因协商不成，故原告诉诸法院，要求将货物、货款退还和赔偿其经济损失181 708元，并双倍返还定金。同时也对保证人即贸易公司提起诉讼，请求其代被告承担责任。被告要求追加李某为第三人，故法院根据民事诉讼法第56条的规定将李某追加为第三人。
(二)对本案的不同观点
第一种观点认为：在本案中被告与第三人协议购销巴西晴纶短疑的合同与原告同被告签订的购销合同的标的物是同一的，属连环购销合同。该连环购销合同因第三人使用欺诈手段订立而无效。第三人与被告在订立合同时，明知自己购进的产品不是需方所需的产品，却提供虚假的商检单、收据及小样，使被告信以为真，又与原告订立了一份假合同。在履行时，第三人采用涂改、隐瞒等手段将棉型涤纶作为棉型晴纶提供给被告，又由被告提供给原告，导致原告不能投入生产，严重损害了其经济利益。应当确认，原告、被告、第三人之间签订的连环购销合同为无效合同。
第二种观点认为：尽管第三人与被告之间的合同为欺诈合同，应被确认为无效，但被告并没有欺诈原告，因此原告、被告之间的合同并不是欺诈合同，不应被确认为无效。
(三)作者的观点?从本案来看，一审法院认定在被告与第三人的购销合同中，第三人的行为已构成欺诈，这一观点显然是正确的。所谓欺诈，是指一方当事人故意实施某种欺编他人的行为，并使他人陷入错误而订立的合同。最高人民法院《关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见》第68条规定：“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。”在实践中，欺诈的行为种类很多，诸如出售假冒伪劣产品，伪造产品产地或质量证明，提供虚假的商品说明书，在毫无履行能力的情况下，对外签订合同以骗取定金或货款等等。各种欺诈行为具有两个共同特征：一方面，欺诈的一方故意陈述虚假事实和隐瞒真实情况，也就是说欺诈者主观上具有恶意，客观上实施了欺诈行为。另一方面，受害人因受欺诈，陷入错误，而作出了不真实的意思表示。欺诈行为危害了社会经济秩序，损害了他人的合法权益，在法律上属于应受禁止的非法行为。从本案来看，被告要求购买1.5×38巴西晴纶短纤，而第三人明知是1.5×38巴西涤纶的商检单及小样，仍以所谓1.5×38巴西晴纶短纤的商检单、收据及小样提供给被告，使被告信以为真，又与原告订立一份购销巴西晴纶短纤的合同。在履行中，第三人采用涂改、隐瞒等手段将棉型涤纶作为晴纶提供给被告，可见，第三人的确从事了提供虚假情况的行为，已构成欺诈。一审法院根据民法通则第58条的规定，认为被告与第三人的购销合同无效，并确认第三人对该无效合同应负主要过错责任，这无疑是正确的。
被告与第三人之间的合同无效，是否必然要导致原告与被告之间的合同无效?一审法院认为，本案属于连环购销合同，因此两个合同均应被确认为无效。什么是连环购销合同?许多学者认为，所谓连环购销合同是指就同一标的签订的一连串的购销合同，同一个当事人在购入的合同中是买受方，在售出的合同中则是出卖方，各购销合同之间形成一种连环关系。[1]本案中，第三人与被告之间订立购销1.5×38棉型晴纶的合同，被告又与原告订立同一标的物的购销合同，因而确实存在连环购销合同。在我国司法实践中，一般认为，如果这一连串的纠纷案件符合合并审理的条件，即在同一人民法院管辖范围之内而且能达到合并审理节约诉讼时间的目的，人民法院应当进行合并审理。[2]这些观点均不无道理。但是，认为凡属连环购销合同，第一个合同涉及欺诈必然导致第二个乃至第三个合同无效的观点，恐怕在法律上难以成立。
从本案来看，尽管是连环购销合同，但却是两个完全不同的合同关系，被告与第三人之间的合同属于欺诈合同并应被确认无效。然而在原告与被告之间的合同关系中，不能认定被告具
有欺诈行为。因为被告确实不知第三人提供的货物不是晴纶短纤而是涤纶，特别是因为第三人向被告提供的虚假的商检单、收据及小样均使被告信以为真，第三人在交货时，被告又没有加以检验，因此被告并没有故意告知虚假情况和隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示，可见被告只是因发生了误解而销售了与合同规定的标的不符的货物，其本身并未实施欺诈行为。所以，认为连环购销合同中一个合同无效必然导致另一个合同无效的观点，既否认了合同的相对性规则，而且也与本案的实际情况不符。然而，由于被告交付的货物与合同规定的标的物完全不符，不管被告主观状态如何，客观上被告确已构成违约，那么在此情况下原告对被告可以提出何种请求?我认为原告有如下三种选择：
1.根据被告的重大误解，请求撤销原告与被告之间的合同
所谓重大误解，是指一方因自己的过错而对合同的内容等发生误解，并订立合同。误解直接影响到当事人所应享受的权利和承担的义务。误解不管是单方面的误解(如出卖人将某一标的物当作另一物)，还是双方的误解(如买卖双方误将本为复制品的油画当成真品买卖)，从本质上说是指当事人内心意思的缺陷，由于这种缺陷使当事人所从事的行为的后果与自己的真意相悖，因此此种行为才应撤销。重大误解是指对合同的主要内容发生误解，而不是对合同的次要内容发生误解，正是因为这一原因，重大误解直接影响到当事人所应享受的权利和承担的义务。正是由于当事人对合同的内容发生认识的错误，并基于此种错误认识而订约，必然会影响到他所享受的权利和承担的义务，因此才能称为重大误解。从本案看，被告将棉型涤纶作为棉型晴纶出卖给原告，乃是对合同的重要内容即标的发生误解，且因此种误解给原告造成重大损失，因此可构成重大误解。当然本案的重大误解与一般的重大误解有所不同，在一般重大误解中，常常是误解方因误解而给自己造成一定的损失，法律也是从保护意思表示不真实的误解方的利益出发，才允许其撤销或变更合同，但是在本案中，误解方的误解并不是给自己而是给非误解方造成损失。不过，既然现实立法并未否认此种误解不属于重大误解，特别是如果非误解方愿意解除合同，我认为也可以构成重大误解。根据《民法通则》第59条的规定，行为人对行为内容有重大误解的，可以变更或者撤销合同。一旦合同被确认撤销，则产生溯及既往的效力，合同从一开始不产生拘束力，当事人依据原合同所取得的财产应返还给对方，有过错的一方当事人应赔偿另一方的损失。
在合同被撤销以后，原告可以要求被告赔偿何种损失?一般认为，合同在被撤销以后，无过错的一方只能根据缔约过失责任制度要求有过错的一方赔偿损失，而由于缔约过失行为所造成的损失一般都是信赖利益的损失，在合同无效的情况下，此种信赖利益的损失是指无过错的一方当事人信赖合同有效，而在订立和履行合同中支出了一定的费用和代价，从而在合同被确认无效或撤销以后，当事人便蒙受了损失。它和期待利益所不同的是，期待利益是当事人通过合同履行所获得的利益，主要包括履行利益及利润收入，而信赖利益则是当事人因信赖合同有效和对方将履行合同而支付的费用和代价。具体来说，在合同被确认无效和被撤销的情况下，信赖利益的损失包括两个方面：一是订约费用，例如往来订立合同的费用，为了订约而赴实地考察所支付的费用等。二是履行的费用，此种费用又包括准备履约所支付的费用以及实际履约所支付的费用。此外还应包括其他合理的损失，但不应包括可得利益的损失。 原告可否请求被告双倍返还定金?我认为在合同被撤销或被确认为无效的情况下，不应适用定金罚则。根据我国担保法第89条：“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”可见，我国法律规定的定金罚则仅适篇三：购销合同的法律要点
购销合同签约注意事项
购销合同是公司或其他经济组织，为了生产和流通的需要，在本地或外地采购某些产品或原料而订立的合同。与一般的货物买卖合同相比,它具有标的额大、技术含量高、期限性强等特点，且通常采购方在合同中占主动地位；尤其是项目购销合同，如果材料或设备采购出现问
题，可能会影响整个项目的进程，甚至导致项目失败。与此相对应，卖方在购销合同中往往处于被动地位，除非所售卖的商品具有稀缺性的特点。因此，在审查购销合同时要区别不同交易背景，从不同的交易方角度出发，进行审查。需特别注意以下事项：
一、买卖双方的资信调查
就买方的立场而言，由于设备或材料购销合同事关整个项目的运行，在签定购销合同之前，一定要对卖方的资信进行调查或有所了解，一般不宜选注册资本低或地处偏远地区的小公司或私人独资企业。建议采购方谨慎选择卖方，尽可能选择资信好、近距离的交易对象。当然，在迫不得已的情况不得不选择私人独资企业的情况下，最好能够调查获知该私人独资企业的唯一股东构成，因为法律规定在个人资产与企业资产混同的情况下，私人独资企业的股东将对企业债务承担连带责任。
从卖方立场而言，依然应对买方的资信情况进行核实，特别在于先发货后收款的情况下。 总而言之，资信调查是购销合同签订前应有、不可或缺的步骤，因为合同从本质上而言不仅仅是一种单纯的依靠文字来进行的约束和控制的关系，而是合作关系，合作关系在很大程度上要依靠双方的诚信。
二、质量标准和技术规范
购销合同一般对所要采购的设备或材料要求比较高，要符合特定的质量标准和技术规范，并且将质量标准和技术规范（包括技术资料和图纸）细化作为合同附件，以便减少合同风险，达到交易目的。如果不便细化，并且有国家标准或行业标准的，只需在合同中注明“符合国家标准或行业标准，如各标准之间存在差异，以较高者为准”即可。
三、付款
作为采购方，付款是合同的主要义务。为了顺利地达到交易目的，防止卖方拿到货款后以各种理由拒不发货，我们必须有技巧地设计合同的付款条款。较为安全的方式是将付款和卖方履行主要义务的进度和货物的质量挂钩。我们认为采购方可以采取以下付款方式：
1、在合同生效后，可支付给卖方一定的预付款或定金，预付款或定金应当在审查对方资信后付出，如对对方资信不完全确信，建议将预付款或定金适当降低，一般以合同总价款的10%为宜。
2、货物全部运抵采购方现场指定地点,经开箱验收合格后，卖方向采购方出具该合同价的全额发票，采购方在十五个工作日内向卖方付至合同总价款的70%。
3、货物投入使用、验收合格后付至合同总价款的90%
4、合同总价款的10%作为质保金，待质保期(一年)满后无质量问题，采购方全额返还质保金给卖方(如有问题，应扣除相应部分)。质保期从货物安装完或投入使用时起算。
在此，需要注意的是预付款与定金是不同的法律概念，简言之，预付款是可以退还的，而定金是不能当然的退还并有相关法律规定的定金罚则可以适用，对此在之后的法条讲解中将会专门讲到。
四、交货
这是卖方的主要义务，卖方必须按约定的时间地点向采购方提交符合合同要求的货物。在这个过程中，采购方需要注意的是：
1、明确具体的交货时间，以及货物是分批提交还是一次性提交，确保所有货物在运至约定的地点时，才开始履行主要的付款义务。最好不要在合同中约定模糊不清或有选择性的交货时间。
2、明确具体的交货地点，选择交货地点的运输路线要确保货物能够顺利到达。要全面考虑各种因素，包括车辆能否顺利到达的问题。若约定不明，将会出现氧化铝公司的情况（讲解。。。）。
3、明确货物的运输方式及运输费用的承担。根据约定的交货时间以及货物的性质选择合适的运输方式，并在合同中约定运输费用由谁来承担。
篇二：一起买卖合同纠纷案件的办案心得
一起买卖合同纠纷案件的办案心得
——河北国器律师事务所刘树明律师
【案例简介】
2013年8月16日，乌兰察布市华X房地产开发有限公司（甲方）、乌兰察布市第X建筑安装工程有限责任公司（乙方）和四川泸州臻X建筑劳务有限公司（丙方）签订了《工程内部承包合同》，由乙方将甲方发包的工程转包给丙方。随后，李X荣（实际施工人）挂靠丙方四川泸州臻X建筑劳务有限公司，承包上述工程，也就是上述工程的实际施工人，每年给丙方交纳挂靠费。
2014年4月8日，原告赵X辰、程X青以北京健伟XX家具有限公司的名义与案外人李X荣（实际施工人）签订了《钢材销售合同》，约定原告向案外人李X荣（实际施工人）承包的工地供应钢材建筑钢材，该《钢材销售合同》上“内蒙古乌兰察布市第X建筑安装工程有限责任公司理想之城项目部”之印章为李X荣（实际施工人）私刻加盖。
此后，原告赵X辰、程X青向李X荣（实际施工人）供应钢材1486.18吨，折合货款5568033元。
因李X荣（实际施工人）一直未支付上述货款，原告赵X辰、程X青以乌兰察布市第X建筑安装工程有限责任公司（以下简称X建公司）为被告，向北京市顺义区人民法院起诉，要求乌兰察布市第X建筑安装工程有限责任公司支付上述货款5568033元及违约金2563660元。
【诉讼策略】
作为被告X建公司的委托代理人，经过对案件的了解、分析，认为原告的起诉及证据存在致命的问题：
1、原告并非适格的主体。
原告据以起诉的主要证据《钢材销售合同》显示，建筑钢材的供方是北京健伟XX家具有限公司，且原告赵X辰是该公司法定代表人；另外，北京健伟XX家具有限公司的经营范围包括建筑钢材销售。本案适格的原告应该是北京健伟XX家具有限公司，而并非法定代表人或股东。
2、合同上印章属于他人私刻。
被告X建公司应当向法院申请追加被告人，将实际施工人李X荣追加到本案诉讼中。由其证明《钢材销售合同》上的“内蒙古X建公司理想之城项目部”印章是其私自加盖，作为实际施工人与被告X建公司无任何关系。被告X建公司并非买卖合同的当事人。
3、无证据证明存在买卖合同关系。
原告提供的《送货单》、《遗失声明》、《合作合同》、《发票》等证据，均只有实际施工人李X荣或其指派的人员签字，并无被告X建公司的印章，也无该公司任何人员签字。原告提供的《钢材销售合同》上虽然有被告X建公司的印章，但该印章属于实际施工人私刻，庭审中可提出司法鉴定确认。
综合以上情况，被告X建公司在工程尚未验收、未实际支付工程款的情况下，应当给予实际施工人李X荣压力，迫使其出庭作证说明案情，胜诉的希望比较大。
【庭审情况】
作为委托代理人，针对原告主体不适格、实际施工人私刻印章、与原告不存在买卖合同关系等问题发表了答辩意见，并提供《工程内部承包合同》予以佐证。
主审法官对实际施工人李X荣进行询问，证实印章私刻问题以及真实的买卖合同关系当事人并不包括被告X建公司，与被告X建公司无任何关系。
原告在庭审中，述称没有见过被告X建公司的人员，也没有跟被告X建公司电话联系过。
【判决结果】
驳回原告赵X辰、程X青的全部诉讼请求。
【判决理由】
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
原告赵X辰、程X青以买卖合同纠纷的案由将被告X建公司诉至法院，故原
告赵X辰、程X青应当提供充分的证据证明其与被告X建公司之间存在买卖合同关系。诉讼中，原告赵X辰、程X青称除了实际施工人李X荣、朱华先（李X荣雇用人员）及涉诉工地的监理外，没有见过被告X建公司的其他人员，也没有跟被告X建公司电话联系过，二人向法院提交的送货单均由李X荣或李X荣授权的人签收。且李X荣到庭接受询问时称，李X荣与被告X建公司无任何关系，李X荣与原告赵X辰、程X青存在买卖合同关系。李X荣称原告赵X辰、程X青提交的《钢材销售合同》上显示的“内蒙古X建公司理想之城项目部”印章是其私刻，与被告X建公司无关。故结合各方提交的证据及各方陈述，本院无法确认原告赵X辰、程X青与被告X建公司之间存在买卖合同关系。现原告赵X辰、程X青起诉要求被告X建公司给付涉诉货款及违约金，没有事实依据，法院不予支持。
【办案体会】
在建筑工程领域，实际施工人垫资施工的情况非常普遍，经常出现实际施工人与建材供应商、设备租赁商等签订买卖合同或者租赁合同的情况。有些实际施工人为了取得供应商或租赁商的信任，会私刻发包方或承包方的印章在买卖合同或租赁合同上加盖。
一旦出现工程质量问题或者拖欠工程款现象，实际施工人不能及时支付货款或租赁费，供应商或租赁商一旦提起诉讼，为了确保自己的权益，一般都会想方设法以形成表见代理为由，把发包方（开发商）、承包方(建筑公司、转包方)一并起诉进来，但是这样就突破了买卖合同的相对性原则，如果没有充足证据证明发包方（开发商）、承包方(建筑公司、转包方)是买卖合同的当事人或者形成表现代理，一般不会得到法院支持。
实践中，个别法院认为只要供应商或租赁商的买租对象确实为施工工程所有，即认定买租行为系职务行为或代理行为并判令施工企业承担责任。该做法显然是对2009年7月《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（法发[2009]40号）第1
《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条“实施施工人以转包人、违法分包人为被告起诉的，人民法院应当依法受理。实际施工人以发包人为被告主张权利的，人民法院可以追回转包人或者违法分包人为本案当事人。发包人只在欠付工程价款范围内对实际施工人承担责任。”，该条规定赋予了实际施工人突破合同相对性，在欠付工程款范围内起诉合同相对人以外的发包人的权利，但并没有赋予买卖合同相对人这样的权利，买卖合同的相对人并不是实际施工人。
篇三：最高人民法院判决房屋连环买卖合同有效
最高人民法院判决房屋连环买卖合同有效
------------------一起房屋连环买卖合同效力争议案纪实
浙江泽商律师事务所 詹福进
【最高人民法院在一起房屋连环买卖合同纠纷上诉案件中，终审判决认定该房屋连环买卖合同（即房屋直过户行为）有效。最高人民法院的该判决，对地方各级人民法院今后审理同类案件，具有重要的指导意义。】
一、经营失败，提起合同无效之诉。
2002年10月30日，荆州市某房产公司(下称荆州公司)以人民币2150万元的价款从中国长城资产管理公司武汉办事处竞买了荆州大世界商厦（现为新世界名店城）全部资产。同年11月6日，荆州公司取得荆州大世界商厦的土地使用权。2003年6月16日，卓某、蔡某、蔡某某、梁某四人与荆州公司签订了《股权权利分割转让协议书》，分别以23％、44％、（蔡某某、梁某）33％的份额受让新世界名店城全部资产。卓某等四人以蔡某某、梁某两人名义，注册了新世界名店城有限公司，着手对新世界名店城进行招商。2003年6月29日，卓某等四人将荆州大世界商厦高楼部分以500万元的价款，退还给荆州公司。
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2003年9月，由荆州公司法定代表人徐某起草，卓某等四人又分别与郑某签订三份《协议书》，将新世界名店城100％资产份额转让给郑某。同时，卓某等四人将登记在荆州公司名下的新世界名店城房产裙楼四份房产权证、土地使用权证原件提交给郑某。郑某除支付蔡某1600万元；支付卓某400万元；支付蔡某某、梁某760万元外，还要承担拖欠的1060万元拍卖款及荆州公司开发该项目的管理费用256万元（以审计为准）。
郑某于2003年9月受让新世界名店城后进行装修，装修款项共用去1560余万元。装修完毕后，郑某于2004年4月第一次开业，2004年10月，第二次开业经营。因管理原因，新世界名店城宣告二次经营失败。
郑某共需支付给蔡某某、梁某房产转让款760万元，陆续支付了440万元（其中210万元系荆州公司借款），加上蔡某某、梁某招商时，销售新世界名店城部分房产的售房款73.719万元归郑某结算，郑某尚欠蔡某某、梁某246.281万元。2005年1月14日，郑某及其兄嫂郑某某出具《还款计划书》，承诺于2005年2月6日前付100万元，2005年6月底之前付清余额146.28万元。
2005年4月14日，郑某向湖北省高级人民法院提起诉讼，请 2
求法院确认该房产转让行为是无效民事行为，并要求法院判决卓某等四人、荆州公司承担返还购房款、赔偿经济损失，共计6008余万元。
二、一审开庭审理，三方各执一词。
郑某诉称：2003年6月，荆州公司将荆州市大世界商厦（即新世界名店城）转让给卓某等四人。2003年9月，卓某等四人将该荆州市大世界商厦转让给郑某，郑某实际使用了该荆州市大世界商厦房产。但该房产的土地产权至今仍办理在荆州公司名下。卓某等四人未取得该房产的合法权利证书，其将该房产转让给郑某的行为无效。郑某要求要求卓某等四人、荆州公司返还购房款、支付购房款利息并赔偿装修损失等共计人民币达6008余万元。
卓某等四人在接到诉状之后，经过仔细考虑，最后委托经办过此类案件的现为浙江泽商律师事务所詹福进律师作为四人的诉讼代理人。詹福进律师接受委托后，认为卓某等四人与郑某签订的《协议书》是有效的，并提出答辩意见：1、卓某等四人转让案涉房产的行为，属有权处分行为；2、郑某在明知案涉房产产权登记在荆州公司名下，仍自愿受让卓某等四人享有处分权的房产，并不违反法律规定；3、房屋转让后未办理产权过户，属于合同履行问题，并不影响合同的效力，合同依法有效。
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荆州公司答辩称，卓某等四人对案涉房产享有处分权，卓某等四人与郑某签订的房产转让合同合法有效，请求驳回郑某的诉讼请求。
三、一审法院判决，连环买卖合同无效。
湖北省高级人民法院经审理后认为：荆州公司将新世界名店城房地产转让给卓某等四人，但是卓某等四人未取得转让房产的权属证书。卓某等四人将未过户到其四人名下的新世界名店城房产再转让给郑某的行为，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第六款规定：“下列房地产不得转让：??（六）未依法登记领取权属证书的??。”根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款规定：“有下列情形之一的，合同无效：??（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”据此，湖北省高级人民法院作出（2005）鄂民一初字第3号民事判决：一、郑某分别与卓某等四人签订的三份《协议书》无效；二、卓某等四人返还郑某购房款计1433余万元，并从郑某付款之日起至本判决确定的给付之日止按中国人民银行公布的金融机构同期贷款利率分段支付资金占用费；三、荆州公司返还郑某垫付的拍卖款1000万元，并从郑某付款之日起至本判决确定的给付之日止按中国人民银行公布的金融机构同期贷款利率分段支付资金占用费；四、荆州公司返还郑某装修款1527.562312万元；上述 4
款项，于本判决生效后二十日内给付完毕。五、荆州市新世界购物广场有限公司于本判决生效后二十日内将新世界名店城裙楼部分的房产腾空退给荆州公司；六、驳回郑某的其他诉讼请求。案件受理费共计31.0416万元，财产保全费
17.802万元，共计48.8436万元，由郑某承担12.2109万元，卓某等四人、荆州公司承担36.6327万元。
四、最高人民法院终审判决，房屋连环买卖合同有效。
湖北省高级人民法院作出判决后，卓某、蔡某、蔡某某、梁某四人不服湖北省高级人民法院一审判决，继续委托詹福进律师作为其二审诉讼代理人。
卓某等四人上诉称：
1、原审认定荆州公司至今未对卓某等四人处分新世界名店城房屋行为予以追认，没有事实与法律依据。荆州公司法定代表人徐某在卓某等四人与郑某签订的房产转让协议书上签名，同意转让该房产。2、原审认定卓某等四人未取得房地产权属证书时与郑某签订的房地产转让协议无效，与法相悖。案涉房产已经办理初始产权登记，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定是指没有经过初始登记的房产权属，主要为了明晰产权。3、原审无视郑某实际占有、使用、收益和处分案涉房产的事实，与法相悖。案涉房产被 5