篇一：xx集团芜湖商业项目市场调研报告
华强集团芜湖商业项目市场调研报告
市场调查是为华强集团决策者进行房地产项目开发过程中预测和决策、制定开发计划提供重要依据。它是市场定位、规划建筑设计和营销活动的出发点，是了解市场、认识市场的一种有效方法和手段。它的内容包括：国内及本市市场环境调查、技术发展调查、市场需求容量调查、消费者调查、竞争情况调查、市场营销因素调查等。
本公司试图以经济学理论中的非均衡理论和方法来研究中国城市房地产市场的非均衡问题。房地产市场的非均衡分析方法是从中国城市房地产市场经济系统中各种经济力量不均衡状态出发，联系历史、社会和制度等因素，对市场现象及变化原因进行分析的方法，它不是对传统市场均衡分析的完全否定，而是对均衡分析的深化、发展和扬弃。同时也采用了其它多种方法相结合的手段，包括规划建筑设计理论分析市场法、定性分析与定量分析相结合、规范分析和实证分析相结合等方法。
本报告按照此方法和双方约定的内容来开展工作。 目录
PART1 宏观经济分析
PART2 房地产总量信息分析 PART3 房地产市场环境分析 PART4 板块特征分析
PART5 大盘个案及专题研究 PART6 客户调研分析结论 PART7 楼市营销调研评析 PART8 商业物业研究
PART9 可类比项目价值对比 PART10 市场调研核心结论 附件系列
附件一：典型住宅产品技术研究 附件二：客户问卷调研分析报告
附件三：芜湖城市文化和建筑文化研究
PART1 宏观经济分析
一．芜湖市社会经济环境 （一）芜湖社会经济概述
? 城市概况。
芜湖，位于安徽省东南部，长江与青戈江交汇处。南临皖南山区，北与长江三角洲平原相接。辖芜湖、繁昌、南陵三县和镜湖、新芜、马塘、鸠江四区。全市总面积3317平方公里，其中市区面积经行政区划调整，至2005年末，已扩大到720平方公里。2005年年末总人口226.88万人，其中市区人口经区划调整后，达到100.5万。
? 历史概况。
芜湖历史悠久，春秋时为吴国的边陲要塞鸠鹚邑，作为县名（芜湖县），始于汉武帝元封二年，因“地卑蓄水，而生芜藻”得名。芜湖素有“长江巨埠”、“皖之中坚”之誉，宋代起即为皖南和江淮重要物资集散地；明时辟为重要商埠；清朝被推为全国“四大米市”之一。 ? 交通概况。
芜湖地理位置优越，濒江近海，交通便捷，为沿海开放向内地递度推进的交汇点，华东水陆交通的重要枢纽。境内拥有71公里的长江岸线，成长江溯江而上的最后一个深水良港，可停泊万吨级船舶，芜湖港现为长江第一大煤港和皖江第一大港。铁路为华东第二通道结点，沪宁铜、皖赣、淮南三大铁路线在此交汇，芜湖长江公、铁两用大桥横跨长江两岸。公路建设中的芜大高速即将与已建成的芜宁高速芜马段和合杭高速合芜宣段构成“十字”型高速通道框架，205、318国道穿境而过。 ? 综合概况。
芜湖为国家沿江重点开放城市、优化资本结构试点城市、一类口岸、制造业信息化工程重点城市和中国优秀旅游城市，拥有国家级的经济技术开发区和出口加工贸易区。多年前，芜湖已成为全国综合实力百强城市，中国最大的水泥和世界最大的化学建设生产基地，全国重要的轿车、汽车配件以及家用空调的制造基地。奇瑞汽车现为国内知名的、具有自主知识产权的轿车品牌，形成了35万辆整车生产能力；海螺型材生产能力已达
50万吨，其生产能力和市场占有率均居亚洲之首；海螺水泥产能已达到6000万吨，为亚洲之冠，并进入世界水泥生产企业十强。2005年，全市GDP为400亿元，三次产业比例为75：53.2：39.3，其中工业增加值比重达到50％，工业主导型经济特征明显，材料、汽车及零部件、电子电器三大支柱产业培育成形。
（二）芜湖宏观经济运行状况（“十五”期间：2001-2005）
“十五”期间，是芜湖经济发展不平凡的五年。在激烈的市场和区域竞争中，芜湖优化了经济结构，改善了投资环境，壮大了经济实力，提高了人民生活水平，保持了国民经济持续健康快速的发展。03、04、05连续三年，进入全国城市综合实力百强。
? 增强经济实力跨上新台阶。
“十五”末，芜湖全市生产总值实现400亿元，比“九五”末翻了一番，五年平均增长13.0％，经济总量列合肥、安庆之后居全省第三位。人均地区生产总值达到2190美元（按当年汇率折算），标志着经济朝着后工业化时代又向前迈进了一步。01-05年累计实现财政收入235.3亿元，是“九五”的2.3，倍年均增长21％；累计完成固定资产投资708亿元，是“九五”的2.4倍，年均增长24.4％ ；累计实际利用外资8.34亿美元，年均增长42.1％。
? 优化产业结构取得新成效。
三次产业结构从2000年的11.1：48.7：40.2调整为2005年的7.5：53.2：39.3，五年间，第一产业比重下降了3.6个百分点，第二产业比重上升了4.8个百分点，其中工业比重达到50％，上升了4.5个百分点，工业主导型经济特征明显。五年间，倾力培育的材料、汽车及零部件、电子电器三大支柱产业发展壮大，现已占规模以上工业产值的76％。高新技术产业在制造业中、高新技术产品在出口产品中，所占的份额均越来越大。信息传输业、现代物流业、贸易经济与代理、金融业、房地产业、商务服务业等新兴服务业，以及网上交易、连锁配送、特色商业街区等新兴经营方式，开始起步或得以发展。
? 改善投资环境实践新举措。
一是行政体制、运行机构方面。完成了市、县两级行政机构改革，并按照“重心下移，权责统一”的原则，深化了城市管理体制改革，在全省率先成立市、县两级行政服务中心和市招标采购交易中心，并完成了农村税费改革，取消了农业税和农业税附加。二是基础设施、环境保护方面。交通设施更加完善，合杭高速芜宣段、宁芜高速芜马段建成通车，市县城市化快速通道基本建成，并开通了芜湖－北京的列车。居民生活更加便捷，建成了国内一流的中山路步行街、鸠兹广场，赭山公园全面整治并对外免费开放，洁净的天燃气走进千家万户，垃圾焚烧电厂建成并投入使用，污水处理厂开工建设，66条城市道路得以新建、扩建，供电、供水的能力进一步增大，安全性、可靠性进一步增强。良好的环境，使芜湖先后荣获“中国优秀旅游城市”、“中国人居环境范例奖”。在《福布斯》中文版发布的2005年中国大陆最佳商业城市排行榜中，芜湖名列第47名，比上年前进了34位。
? 提高生活水平迈上新平台。
五年来，城乡居民的收入水平有了较大幅度的提高，城市居民人均可支配收入由5719元提高到9629元，年平均增幅达到11.0％；农村居民人均纯收入由2658元提高到3993元，年平均增幅达到8.5％。城乡居民储蓄存款五年净增120亿元，年均净增24亿元。城市居民人均住房使用面积达到17.3㎡，农村居民人均生活用房面积达到30㎡，两者均增加3.8㎡。居民的消费结构发生积极变化，城乡居民的恩格尔系数分别由2000年的49.7％和48.5％，下降到2005年的42％和46.7％，支出更多地投向了教育、住房、交通、通讯以及文化娱乐和医疗卫生。
? 扩大发展空间实现新突破。
“十五”末，芜湖城市空间布局调整取得重大突破，市区面积达到720平方公里，扩大了3倍多；建成区面积达到94.7平方公里，扩大了27平方公里。从2001年前后相继批准设立并开工建设的鸠江开发区、中国（芜湖）旅游商品经济园区、南陵工业区、芜湖机械工业园、三山绿色食品工业园、高新技术产业开发区和长江大桥综合经济开发区，发展形势喜人。市经济技术开发区和各类特色园区已成为芜湖市及各县区招商引资、加大投资的重要载体和经济发展的重要增长极。
? 与华强项目相关经济资讯。
建筑业。 全年全社会建筑业完成增加值29.43亿元，比上年增长23.9％。完成房屋建筑施工面积747.6万㎡，比上年增加78.4万㎡；房屋建筑竣工面积389.7万㎡，比上年增加27.9万㎡。人均住房使用面积17.37㎡，比上年增加0.78㎡。
旅游业。 全年接待国内外各类游客549.82万人次，比上年增长9.6％，其中，接待国内游客548万
人次，增长9.6％。全年实现旅游业总收入35.65亿元，比上年增长15.0％，其中，旅游创汇收入2460万美元，增长11.8％。年末共有旅行社35家；星级宾馆19家，其中三星级及以上8家；AA级及以上旅游区7处。 市场消费。 全年实现社会消费品零售总额120.74亿元，比上年增长14.6％，其中，城市消费品零售额76.48亿元，比上年增长16.2％。分行业看，其中，批发零售贸易业105.92亿元，比上年增长18.1％；餐饮业13.26亿元，比上年增长7.0％。“十五”时期，全市社会消费品零售总额年平均增长11.0％。
（三）近几年主要经济指标发展趋势
1、国内生产总值
? 2000—2005 年五年期间，芜湖市整体的国内生产总值和人均国内生产总值，呈逐年稳步上升趋势，2005年实
现地区生产总值400.65亿元，比上年增长13.1%，增长水平在全国各城市中处于中等。
? 根据库兹涅茨的观点，当GDP增长速度小于4%时，房地产业将出现萎缩，当GDP增长速度界于4%-5%时，房地
产业将出现停滞；5%-8%
，房地产业将处于稳定发展阶段；8%-10%，房地产业将高速发展。 ?
2、产业结构
? ? 三次产业增加值比例由2000年的11.1∶48.7∶40.2调整为7.5∶53.2∶39.3。 ? 3、社会消费品零售总额
2005年实现社会消费品零售总额120.74亿元，比上年增长14.6%。城市消费品零售额76.48亿元，比上年增长16.2%；批发零售贸易业105.92亿元，比上年增长18.1%；餐饮业13.26亿元，比上年增长7.0%。 4、固定资产投资
从2000 年到2005年，芜湖市固定资产投资一直呈上升趋势，且增涨幅度较大；2005年固定资产投资为220亿元，比上年增长32.1%。 5、人均国内生产总值
世界银行统计资料表明，当一个区域人均 GDP在800-4000美元之间时，房地产会高速增长，目前芜湖的人均 GDP为2190美元，正处于高速发展期。 6、人口情况
? 2005年全市人口226.88万人，比上年增加2.32万人，增长1.0%，增幅较小，属于自然增长。 ? 市区户籍人口80万人，外来人口约为20万人。 7、人均住房面积
? 2005年城市的人均住房使用面积17.37平方米，比上年增加0.78平方米。离全国城镇人均住房建筑面积还差
7.63 平方米（全国人均住宅建筑面积约为25 平方米），表明芜湖城镇居民仍需改善居住条件，房地产市场需
篇二：安徽合肥市场调研报告
合 肥 招 商 报 告
地点：安徽合肥市场 时间：2009.9.19----2009.9.24
目的：调研市场，摸清业主成分及心态 人员：王东升、谭海兵、许兴春、丁力
一、 合肥概况
合肥市居皖之中，长江淮河之间。总面积为7029.48平方公里，市区总面积838.52平方公里；现辖肥东、肥西、长丰3个县，瑶海、庐阳、蜀山、包河4个区，户籍人口(转自：wWw.XiAocAoFanWeN.cOm 小 草 范文网:芜湖市场调研报告)为486.74万（含四区三县），
全市常住人口501万。
合肥位于安徽省中部，江淮分水岭南侧面，巢湖北岸，紧靠“长三角。淮南、合九、合西铁路在此交汇，合宁、合武高速铁路也已建成使用，合肥到南京不超过一个小时，到上海、武汉只需2个多小时。206、312国道和合宁、合徐、合芜、合安、合淮阜、合铜黄、合六叶等高速公路穿境而过，到南京仅需2个小时，到上海、武汉等仅需4—5个小时。 二、 各市场基本概况
1、
综合性市场
①、 长江市场
市场概况：合肥长江批发市场，由安徽新长江集团投资开发，该集团在安徽地区一共投资开发四大市场，包括：合肥长江批发市场、芜湖长江市场园、滁州长江商贸城、淮南长江商贸城。该市场位于合肥龙岗工业区，共有9条公交线经过该市场，另有长江批发市场客运站，位于长江批发市场广场东侧。
物业形态：市场分三期开发，一期，建筑面积12万㎡，于1997年9月30日营业；二期，建筑面积20万㎡；三期，建筑面积20万㎡。一期为框架结构，共三层；二、三期为上下双层连体建筑结构，共有22栋。
经营业态：一期经营：副食品、日用百货、日化、服
装、鞋帽、家纺、皮具箱包；二期：副食品、物流；三期：物流。
目前状况：整个市场以物流和副食品规模最大，该市场的物流为合肥地区最大物流集中地，副食品共有商户600户，生意好，而日用百货、日化、服装、鞋帽、家纺、皮具箱包，规模小，共有商户600户，生意差，正在日益萎缩。该市场依托其庞大的物流，形成了一个范围较广副食品辐射圈（芜湖长街很多商户为该市场下线）。该将在10年内进行整体改造。
②、安徽大市场
安徽大市场由信地置业（合肥）有限公司独资兴建，位于合肥新火车站站前广场东侧500米，临泉路与铜陵北路交叉路口，距安徽省新长途汽车客运中心200米，毗邻省旅游汽车站。合芜路、合定路、318国道、市内一环、二环线于此交汇，有7条公交车专线通达，交通便捷。
市场分六期开发，建筑面积共20万㎡，一期于1997年开业，并拥有1.5万㎡的停车场和停车位，5000㎡仓库。
整个市场经营户3000余户，主要经营：电子电器、日用、日化、书籍、服装、鞋帽、家纺、五金，其中电子电器、书籍、日用生意好，服装、鞋帽生意差。2、专业服装市场 ①、白马服装市场
白马服装市场由安徽省粮油进出口（集团）公司、安徽省投资集团和安徽白马商业经营管理有限公司共同投资开发，市场紧邻合肥新火车站，距胜利路长途汽车站、客运总站100m，有20多条公交线路到达该市场。
一期经营面积4.2万㎡，框架结构，共6层，负一层：皮具、箱包、鞋，1、2、3层女装，4、5层男装，共有商户812户，于2004年10月18日开业。
二期，位于一期对面，二层有人行天桥相连，共12层，1、2、3层女装，4、5层男装，6-12层为公寓，经营面积6万㎡，商户576户，商户大部分为一期老商户，于２００５年０６年１０月开业。
三期，共28层，负1层：服装，1层：皮具、箱包，2层：儿童天地，3层：礼品、工艺品，4层：日用、百货，5层：营销、展示中心，6-28层为公寓，经营面积共9万㎡，2009年9月28日开业。
目前，整个市场一、二期经营状况好，三期的业态调整可以看出合肥服装市场的饱和。 ②、四季青服装市场
四季青服装市场由安徽宝钻置业投资有限公司投资,位于合肥市站前路，合肥新火车站向东300米，于2007年10月29日开业。
该市场为框架结构，共四层，1、2、3层女装，四层
男装正对外招商中，经营面积2万㎡，入驻商户400户。目前经营状况较差，30%空置率。 ③、光大服装城
光大国际服装城是中国光大集团旗下的中国光大地产在安徽省会合肥投资开发，位于站前路，合肥新火车对面。
商城为框架结构，共五层，主要经营品牌男装，经营面积2万㎡，于２００５年１２月１０日开业，该商城以零售为主。
目前经营状况差，无配套仓库及物流，整个服装城共有50户开门，主要集中在电梯和通道旁。该市场商户均为白马市场业主，准备撤店。 3、其余专业市场
①、九龙珠儿童城
九龙珠儿童城由宁波华瑞房产集团开发，框架结构，
共5层，1、2、3层童装，4层孕婴用品，5层玩具，经营面积2万㎡，于2008年9月6日开业。该商城1、2层只租不卖，3、4、5层已卖，生意好，共有商户416户。 ②、光大鞋城
光大国际服装城是中国光大集团旗下的中国光大地产在安徽省会合肥投资开发，于２００５年１２月１０日开业。该市场框架结构，共5层，主要经营品牌鞋，零售为主，经营面积2万㎡。
目前经营状况极差，共有商户12戸，3、4、5层全空。商城面临重新调整招商。 ③、宝业广场
宝业·家纺广场由宝业集团开发，位于站前路，四季青斜对面，于2007年7月28日开业。市场共三层，框架结构，局部四层，分东西两部分，中间为一条街道，两部分由天桥连接。内部分割成单个独立产权式商铺，商铺面积从20㎡到40㎡不等。经营面积3万㎡，共有商户141户，1层床上用品，2、3层窗帘，零售为主。
目前经营状况极差，准备重新调整招商。 ④、中绿广场
中绿广场由北京中绿投资有限公司投资开发，位于站
前路，四季青正对面，于2005年9月开业，后因生意差于2007年重新调整招商。市场共3层，框架结构，1层鞋，2、3层针织、内衣，经营面积3万㎡，共有商户360户。该市场共有8条公交车线经过。
篇三：芜湖市母婴市场调研报告
芜湖市母婴市场调研报告
一、芜湖市母婴行业现状
1、母婴行业总体规模分析
企业数量多。由于孕婴行业个体入门门槛较低，只要投入一定资金、人力即可进入，少受技术等因素的限制，因此，近年来店面不断增多，规模大小不一，竞争愈加激烈。大部分个人母婴用品店价格战非常普遍。
2、成本分析
成本增加，利润减少。成本增加最大的反映在店面租金的大幅上涨上。 3、质量意识增强
随着科技发展，人们更加注重健康产品，而且现代家庭大多只有一个宝宝，对产品质量要求越来越高。
备注：上述行业现状分析来源于网络新闻报道
二、芜湖市母婴店状况分析
通过对弋江区、镜湖区以及鸠江区主要居住生活区周边的44个母婴生活馆进行调研，发现这些母婴生活馆只是经营婴儿用品、食品以及宝宝游泳、抚摸等简单项目，食品类主要是奶粉、婴儿辅食，婴儿用品包括孕婴衣服鞋帽、洗护用品、婴儿床、童车、学步车等，以及具有药用性质的治疗宝宝湿疹、红臀的药膏。但据与妈妈们的沟通，绝大多数家长还是倾向到医院治疗或到药店买药而非选择“不专业”的母婴店。
1、品牌情况
⑴奶粉：牛奶粉、羊奶粉、特殊配方奶粉
品牌：合生元、康宝瑞、欧世蒙牛、卡洛塔尼、纽贝斯特、爱他美、喜安智、惠氏、迈高、明一、多美滋、雀巢、伊利、御宝羊奶、开心羊、纽瑞滋等。
（2）辅食
品牌：亨氏、惠氏、贝因美
（3）洗护用品：婴儿护肤品、洗浴品、湿巾、纸巾
品牌：贝亲、OTBABY、润本、小浣熊、康婴健、好孩子、璞卡，心心相印、爱得利、海绵宝宝、保艾等。
（4）药用性质用品：治疗宝宝湿疹、红臀
品牌：贝亲、康婴健、薇姿旗下OTBABY、点点安、海绵宝宝、婴奈尔 （5）其它用品：奶瓶、奶嘴
（6）衣服：哺乳内衣、防辐射服、宝宝鞋帽袜、内衣、外出服
（7）车、床：童车、学步车
品牌：小龙哈皮、好孩子、胜得贝
2、陈列情况
大多数店面陈列整齐，品种规类摆放，便于顾客识别；受店面规模较小限制，货品补给经常不及时，如奶粉只有一两个阶段，衣物码不全等。
3、店铺性质与规模
芜湖母婴店规模普遍不大，在44家调查走访的店铺中，亲子家园总店、贝贝佳总店、小太阳（一医店）以及母婴坊总店4家超过了100㎡，10家面积60-70㎡，其余店铺面积在15~50m2左右。
44家店铺中19家为连锁经营，3家为可爱可亲加盟店，22家为个体自营。相对来说连锁店的规模较大，有10家面积超过60㎡，其中小太阳无论从店铺规模还是店铺的形象、经营品种都是其中楚翘；亲子家园在芜湖开业时间长，规模大、品种全，一站式服务，孕前集中采买宝宝用品的家长较多。
4、游泳项目
芜湖90%的母婴生活馆都经营婴儿游泳项目，但由于店面小及人员限制，大多店面仅配有1－2个婴儿游泳池和儿童泡澡盆。
市妇幼保健院周边的7家店铺，除贝贝佳总店正在装修婴儿游泳冲浪馆外，其它几家均未经营游泳项目，主要是商业聚焦区店面较小，亲子家园前期有婴幼儿游泳以及产妇熏蒸全套，后因经营不善，停止经营。
皖星家政是芜湖较大的一家家政公司，除了拥有专业月嫂团队外，目前提供产妇熏蒸，按摩，以及宝宝游泳等项目。
收费标准：游泳25元－30/次，办卡200元10次，洗澡10元，办卡100元11次，较大幼儿泡澡180元10次。
5、员工服务态度
连锁店员工服务态度很好，专业知识也很强，有具有亲和力，能够根据顾客需要及时推荐产品。个体经营店在店人员绝大多数是店主本人或亲戚看店，没有经过系统培训，服务热情但是不能根据顾客反映的情况推荐合适的产品。
总结：受大环境影响，芜湖整个母婴市场比较混乱，没有专业的单位进行管理和调控，营业员整体专业水平较低；受区域经济影响，同类产品镜湖价格偏高，且母婴店较集中，多数小区内没有母婴店，而弋江区和鸠江区相对母婴店铺较多，购买宝宝用品或宝宝游泳比较方便。
病患护理
前期陪同华南服务曹总和金陵物业公司王总对芜湖市三级医院病患护理现状进行调研，芜湖市目前有3所三甲和1所三乙医院，通过调研发现，芜湖市病患护理管理比较混乱，没有统一管理单位，所有陪护都是将个人信息留在医