篇一：购房合同如何签
购房合同如何签
本人重新撰写的《购房人收楼全攻略》在网上登出后，收到的最棘手的反馈是：“我的合同已约定了的怎么办？”这种约定有两种情况：一种是不违反法律的约定，只能按合同约定办理；另一种情况，违反法律的约定，虽从法理上说是无效条款，但这种无效往往需要法院的判定才能最终落实。
购房人经常感到有怨无处诉，只能忍气吞声，就是因为购房合同是房地产商和购房人之间的民事行为，即便在没有贪污腐败和执法非常公正的环境下，作为政府并不能直接通过行政手段进行干预，司法单位也只能遵守不诉不理的民事纠纷的处理原则。购房人要想在购房时减少被动，首先应在签合同时多加小心，避免误入合同陷阱。
针对上述情况，笔者根据近年北京最新的政策变化重新撰写了自己对签订购房合同的体会，希望能将自己的实践和研究告诉购房人：购房合同示范文本每一条内容说的是什么？约定的目的是什么？如何约定对购房人更有利？
笔者希望通过本文能帮助未签合同的购房人在签订购房合同前先对合同要表达的真实意思有一个基本了解，同时也希望能帮助已签合同的人能够更清楚自己签的合同，哪条对自己有利，哪条对自己无利，避免将来和房地产商发生纠纷时打无准备之仗，把时间和金钱用在能争取到的权利上，避免浪费不必要的精力和时间去争取无法争取到的利益。
虽然本文是根据北京国土和房屋管理局最新印制的合同文本内容所写，条款比建设部的范本多两条，但笔者相信对北京以外的购房者也会有一定的参考作用。
小心购房第一陷阱 － 虚假广告、沙盘、样板间
楼书、广告可视为要约，但不会自动成为合同的一部分；样板间应与实际交付的商品房一致，但执行起来难，购房人一定要正确认识广告、沙盘和样板间的作用。
看广告要用放大镜
设计精美的广告经常是吹得天花乱坠，很多购房人买某一个项目的欲望首先来源于房地产商的广告或展会上的沙盘。因此，北京房地产商在宣传上花的功夫和本钱不仅在中国，恐怕在世界上都能堪称第一。
房地产商为了达到宣传目的，经常会在广告中进行夸大和不实宣传，购房人千万不要误认为有了最高人民法院的“司法解释”，房地产商的口头承诺、楼书与媒体广告承诺会自动成为合同的一部分，一定会对房地产商有约束力。
购房人看广告不仅要看漂亮的图画和大字，更要学会看那些几乎不用放大镜就看不清的提示，诸如“图则仅作示意用途，如有修改，恕不另行通知。”“房地产商对本广告内容之正确性或完整性并无做出任何保证，亦不负任何责任。”“一切资料均以政府最后批准之图则及法律文件为准。”??即使没有这类提示，笔者到目前为止还没有看到一家房地产商在广告上明示了宣传内容“不可撤消”。由于房地产商在广告上事先埋下了伏笔，所以在纠纷发生后，往往会主张广告即使算为要约，购房人正式签署合同后，没写进合同的要约已经撤消，因为发出广告要约在前，签订合同在后，所以广告要约在签订合同之后已经没有了实际意义。在房地产案件的审判中，司法机关往往也只承认房地产商写进合同中的承诺为要约。 《合同法》第10条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。”由于房屋买卖最终是以书面形式完成交易，购房人还是仅把房地产商的商业广告看作是没有约束力的“要约邀请”，而把房地产商肯写进合同的才看成是“要约”更现实一点。通俗地讲，购房人宁愿相信房地产商广告中凡是不愿写进合同的都是“欺骗”更现实一些。
也许有购房人会说：我们搞不懂什么叫“要约”，什么叫“要约邀请”，我们只知道按《广告法》规定不能做虚假广告。笔者不否认《广告法》对虚假广告的限制作用，但更希望购房人能明白以下几个问题：
《广告法》属于行政法，它只是规定了对做虚假广告的处罚标准，而无法规定做虚假广告的对受虚假广告欺骗人的具体赔偿，也就是说，工商管理部门打击房地产商的虚假广告，国家可以收到罚款，但购房人无法得到赔款。
《广告法》对虚假广告的广告费1至5倍罚款对房地产项目的资金来讲只是皮毛。如果房地产商成立或委托一个注册资金很少的有限公司代理销售，广告由这个代理公司委托广告公司去做，房子卖出后，再将这家公司解散，追究广告责任将非常困难。
看样板间要用心中的尺
房地产商要不要对卖房时的沙盘、样板间承担责任，笔者认为虽从理论上讲“要”，但非常难取证。因此笔者也希望购房人认识到建设部《商品房销售管理办法》第三十一条规定的：“房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。”用意非常好，但执行起来基本没有约束力。
购房人看样板间时，千万别被长高的空间和根据装修需要放大的房屋尺寸所迷惑。自己心中一定要有把尺子，多少米就是多少米，多少平方米就是多少平方米，千万别以为房地产商交给您的房子一定会和您看到的样板间一样高，一样大。您收房子时，由于是空房，感觉会差不多，但一放家具就会发现不是那回事了。再找样板间，对不起，已经完成历史使命，再也看不见、摸不着了。
因此，笔者提醒所有购房人在签订买房合同时，都能牢记建设部《商品房销售管理办法》第十五条规定：“房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。”只有在合同中具体约定的条款才能直接对购房人起到保护作用。
选择适合自己的签约方式
由于政府制定合同示范文本，要表现的是对合同双方的不偏不倚，这就难免使弱势的购房人处于不利地位。购房人可以通过选择适合自己的签约方式，争取改变不利地位。目前的签约方式主要有以下3种：
一、聘请律师帮助自己去签合同
这就是目前一些人呼吁的所谓的向国外学习：购房合同由双方的代理律师签订，而不是由当事人直接签订。
但这种方法目前在国内实行并不容易。原因是：
1、香港买房通过律师楼，国外则多是通过经纪人。有些国家买卖双方的经纪人费用总共高达房价的7％，全部由卖房人支付。但是不管这笔费用由谁支付，肯定会成为买房成本的一部分，这在目前国内房价已和购房人收入大大脱节的情况下，相信大部分购房人宁愿选择买房时吃些亏也不希望房价上调。
2、目前国内房产律师代理谈合同没有统一收费标准，一般是按小时收费；对合同内容也没有一个买卖双方公认的标准。购房人的要求并非由律师出面，房地产商就会接受，这样购房合同谈得越细，律师费用越高，同时又很少有律师肯承诺不成功不收费，这就使一些购房人觉得请律师在经济上并不合算。
3、从目前整个社会法律环境看，购房人签一个满意的合同并不能保证事后若有纠纷会有满意的处理结果，收房后打官司还要另外付费请律师，也不能完全排除个别缺乏职业道德的律师两面吃和不懂房地产的律师滥竽充数的情况。这些因素使一些购房人觉得请律师签合同并不能解决实际问题。
当然，如果您自己签约感到困难，没时间，没精力，但有经济能力请一个专业律师，那么请律师代自己签约是个不错的选择。
二、自己签合同
购房人的经济条件决定了更多的购房人还是选择自己签合同。虽然大家都会说时间就是金钱，但对于并不富余的中国购房人来讲，他们宁愿选择花时间自己去学习签约，而不愿意选择花钱请律师。如果自己签约时能小心谨慎，考虑周全，结果也不见得比请律师代为签约差多少。
三、集体签约
面对上述情况，应运而生地出现了具有中国特色的集体签约的现象。集体签约相对前两种情况既省钱又省时间，购房人的信息可以共享，请律师的钱可以共同承担，也能造成房地产商的心理压力，增强购房人的谈判本钱，不失为一种好方法。
但是任何事情都有正反两个方面。集体购房签约需要集体的团结，不能自说自话；也不能排除房地产商会收买集体购房的谈判代表；同时谈判代表的素质和谈判水平决定着所有参与者的命运。有一个网友曾在网上问我：定金可不可以要回，集体购房的代表律师告诉他，等谈好合同再谈要回定金的事。我感到很惊讶：合同达成一致了，还有什么理由退定金呢？为了防范风险，笔者建议参加集体购房的购房人对代表的委托应限定权限，委托代表进行谈判，把最终决定签字权留给自己。
在此还要提醒准备签约购房的朋友，一个购房人要搞懂自己完全没有接触过的房地产并不容易，这就要学会借鉴，借鉴朋友、网友、媒体报道的经验，签合同时不要怕“抄袭”别人写出来的有用文字，不要把简单的问题复杂化。
签合同不必面面俱到
对普通购房人来讲，签合同不可能面面俱到，更不要指望房地产商能同意他自己都无法解决或预测到结果的事情。买房就是买房，不要做不切合实际的幻想。要明白房地产商无权强迫购房人接受任何条款，购房人也无法强迫房地产商接受任何条款。如果房地产商不接受购房人的要求，购房人能做的只有不买这个房地产商的房。在整体房地产市场由卖方市场转变为买方市场前，很多不合理但又不违法的问题，单靠购房人个人的力量能改变的不多。 因此，笔者认为，对一个普通购房人来讲，更实际的是从合同范本本身入手，就对自己权益影响最大和自己最关心的问题争取和房地产商协商达(本文来自：wwW.xIaocAofanwEn.coM 小草 范文 网:改购房合同要钱吗)成一致，面面俱到或过高要求往往会影响谈判气氛和谈判结果。
避免签约前先把自己置于不利地位
购房人在正式合同谈判前经常会轻信售楼人员，轻易付出“定金”，到正式谈判时只能被对方牵着鼻子走。
不要轻信售楼人员
售楼处的那些能把死人说活的帅哥靓姐们即使不是相面大师，也基本练就了阿庆嫂察言观色的本事，购房人可要小心别为了面子丢了金子。
篇二：网友讲述不花钱买房的经历
网友讲述不花钱买房的经历阅读[75743] 回复[674]
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引用 修改 只看此人 楼主：壮壮 2009-07-09 14:36版面封ID 全局封ID
“现在买房子，傻瓜才掏钱！”
昨晚，和一个开典当行的同学喝酒。
我问同学，“你买了多少套房子，多少间铺面？”
“房子22套，铺面12间。”同学炫耀似的答道。
“那你花了多少钱呢？”同学虽然是千万级的富翁，但他也不至于能把千万多的钱压在固定资产上吧！我心中默算了一下，非常怀疑！
“现在买房子，傻瓜才掏钱！亏你还是个生意人！”同学鄙视的看着我。
同学的话，简直令我震耳欲聋，使我目瞪口呆。我连忙虚心请教。于是，同学就对我说出一番匪夷所思、惊世骇俗的话来......以下，都是我同学的话，虽然词句有些出入，但基本语意我还是转述清楚了的。
一、买房不掏钱，你是怎么操作的？
同学的话——
你知道，我的典当生意完全是靠钱生钱。第一次买房时，虽然我有能力一次性付清全款，但我还是不愿意那么多的现金被房子压死。那时，正流行“零首付”，于是，我一分钱没花，贷款18万买了房（贷款期限为一年）。
一年期满，要还房款和利息了。也不知道是我幸运呢？还是我倒霉！那时，我的资金被一笔业务占用了。为了业务，我不仅还不起房款不说，还得另外新增贷款。迫不得已，我找老关系——银行的信贷部经理沟兑。当我吞吞吐吐的把“延期还房款并另外新增贷款”的要求说出来后，没想到，信贷经理却诡秘的一笑，非常爽快的答应了。
信贷经理给我出的主意很简单：让我老婆，以两倍的价格，贷款买我的房子，贷款期限也是一年。
“两倍的贷款，那就是两倍的利息啊！你这不是变着方的剥削我吗？”我还没有反应过来。
“如果到时，你不还款呢？”信贷经理很镇定。
“啊......”
“被银行收房，没有什么大不了的！关键是除去税费后，我还凭空白得了17万。不，这17万我可不能一个人得，我至少要分给他5万。”很快，我反应过来。于是，我对信贷经理会心的一笑......
这，就是我第一次买房的经历。
我后来的买房经历都与此类似，也就是：坚决的不掏一分钱，全部用银行的贷款买房子；然后，如果遇见不明真象的投资者（说是投资者，其实是傻帽）买房，那就高价卖给他。如果一直没有投资者买房，那就不断的把自己的房子加价转贷给自己，不断的用银行的钱来还银行的债。
并且，我是开典当行的，与银行的关系是一般人无法比的。一般老百姓买房，大都选择20年按揭，而我买房从来都是只贷款一年，到期了才还本金和利息。这样操作，不用交月供。而贷款到期后，我只须做做“纸面文章”转贷款一下。实际上，我一分钱也不用掏。
二、我不信，在实际生活中能有如此荒谬的事情。你讲的是“童话”吧！
同学的话：兄弟！我是看你人对，才给你讲这些掏心窝的话。你怎么可以不相信我呢？你要怎样才能相信我呢？
作者发言：你就给我讲点实际的例子吧！
同学的话：你知道王二麻子是怎么发家的吗？
作者发言：“那你说说。”王二麻子是我的另外一个同学，现在是开发房地产的亿万级富翁。
同学的话——
那我就说说。
想当年，王二麻子那个落魄啊！就连他注册公司的注册资金，也是我临时拆借给他的。如今，别看王二麻子表面风光，他拿地的钱，是从银行贷款的；修房子的钱，是建筑商垫资的。总之，他就是一个完全的“空手道”。
房子修好后，王二麻子在正式开盘前，通常要举行一个“内部认购会”。这个内部认购，其实就是王二麻子召集公司内部员工和一些象我这样的、相熟的炒房客（或者干脆是一些从招聘会上收集的、众多的、应聘者的“身份证复印件”），以这些人的名义来买房子，全部用银行贷款来买。这，就是所谓的“开发商囤房”。
并且，此次交易上报给银行的交易价，必须比实际的内部交易价提高30%。为什么？因为贷款买房要首付两成啊！举个例子，如果你想收回100万，那你就必须以130万的房价向银行贷款。这样，银行给你的钱就是：130万×0.8=104万；你实际装进口袋的钱就是：104万—4万（给相关银行人员的“好处费”）=100万。
就这样，通过开盘前的内部认购，王二麻子其实已经成功的全部收回了投资，把所有的风险转给了银行。到这时，王二麻子才会开始打广告卖房
子，并归还“买地的银行贷款”和“修房子的建筑商垫资”。
作者发言：后面又怎么操作呢？
同学的话——
你怎么那样笨啊！稍微聪明一点的人都能想到，后面的操作方法，其实与我炒房的方法是一样的，也就是：“如果遇见不明真象的投资者（说是投资者，其实 是傻帽）买房，那就高价卖给他；如果一直没有投资者买房，那就不断的把自己的房子加价转贷给自己，不断的用银行的钱来还银行的债。”
不过，由于已经收回了按揭贷款的首付款，所以后面的操作并不需要每一次都加价30%，只需按着楼市房价本来的上涨幅度加价就可以了（即每年上涨14%左右）。
什么？万一房价上涨幅度不足于支付贷款利息怎么办？笑话，你什么时候看见过中国楼市的房价上涨幅度低于当年的贷款利息了？
明白了吧！这，就是中国楼市的房价只能上涨不能下跌；并且，房价的上涨幅度还不能低于当年贷款利息的真正原因！！
想想就觉得可笑，居然有学者说，“建筑成本和地价的不断上涨，是房价飞涨的原因。”这简直是扯蛋！其实，“金融成本”才是房价构成的大头，至少要占目前房价的50%。
以上海倒塌的莲花河畔景苑为例。网上公布，其楼面价格不到604元/平方米，建筑成本也
不到1300元/平方米（其实，网上公布的建筑成本并不准确。市法院电梯公寓的建筑质量总该比它好吧，建筑成本也没有超过1000元/平方米）这么便宜的房子，开发商为什么非得要把它卖到14000元/平方米呢？卖低一点、少赚一点不行吗？答案是不行的。原因很简单，“金融游戏”是有成本的，每这样操作一次，房子就必须加价一次。只有不断的加价，上述操作才有生存的空间。所以，莲花河畔景苑前年卖7000元/平方米，去年卖10000元/平方米，今年就得非要卖14000元/平方米。俗话说“豆腐盘成了肉价钱”。这，就是“金融游戏”的代价！
有句话道出了目前中国楼市的实情，“房子是用来炒的，不是用来住的；商品房是卖给银行的，不是卖给老百姓的。”
老同学，请你想一想，现在的楼市，房价明明已经远远的超过了老百姓的实际购买能力（也就意味着房子永远卖不出去），为什么房价还会不断的上涨呢？并且，还要“量、价齐涨”呢？原因何在？正在于此！
三、你讲的，只是极个别的现象，不能代表中国楼市的整体形势。
同学的话——
老同学，你太孤陋寡闻了吧。请看：
李树彪案：1999年9月8日到2004年1月15日，湖南郴州市住房公积金管理中心原主任李树彪骗取公积金贷款、银行贷款共计44笔，涉案金额1.2亿元。
康明案：2000年前后，河南郑州康明置业有限公司通过东明花园414套房源，在工商银行、交通银行、建设银行、招商银行进行重复抵押贷款共690多套，至少套取银行资金2亿元。
姚康达案：从2002年至2003年上半年，中国工商银行上海外高桥保税区支行向“姚康达”一人发放房贷7141万元，用于炒作128套住房。
篇三：关于规范房屋销售和入住环节收费有关问题的通知
关于规范房屋销售和入住环节收费有关问题的通知
【字体：大 中 小】 【E-mail推荐 】
关于规范房屋销售和入住环节
收费有关问题的通知
各市（州）、县（市）物价局（发展改革委、局）、住房城乡建设局（房产局），长白山管委会经济发展局、住房城乡建设局：
当前，在居民购房和办理房屋入住手续时，房地产开发企业、物业服务企业和垄断企业，都要在商品房销售价格以外加收或代收代缴一部分费用，其中存在乱收费现象，群众反映较大。为进一步规范房屋销售和入住环节收费行为，维护购房者的合法权益，促进房地产业的健康发展，现将我省房屋销售和入住环节收费的有关政策明确如下：
一、居民购房和办理房屋入住手续时可一次性收取的收费项目
（一）物业服务费。收取物业服务费必须严格按照物业服务收费的有关规定执行，预收金额不得超过12个月。
建设单位必须保证电梯能够正常使用后方可通知业主办理入住手续。物业服务合同中确未包括电梯运行维护费的，由双方按照补偿电梯日常运行成本的原则约定电梯运行维护费，并到当地价格主管部门备案。物业服务企业不得阻止业主在装修期间使用电梯，也不得额外收取费用。
（二）房屋维修资金。各地建设行政主管部门组织统一归集。新建房屋首次交存物业专项维修资金，由建设单位在办理房屋买卖合同备案时，按照房屋买卖合同约定的建筑面积代交物业专项维修资金，待房屋交付时凭物业专项维修资金专用票据向业主收取；未售出的房屋暂不收缴物业专项维修资金。
（三）建筑垃圾清运费。业主可自行清运建筑垃圾，也可委托环卫部门清运。环卫部门接受委托收取建筑垃圾清运费，按照原省城乡建设环境保护厅、省物价局、省财政厅《关于印发〈吉林省城市卫生费收费标准暂行规定〉的通知》（吉建城字[1994]15号）中规定的有偿服务收费标准执行。物业服务企业可代为预收，装修结束后需将余额返还业主。业主自行清运的，不得收取建筑垃圾清运费。
（四）代收供水、供电、供气、供热、有线（数字）电视收视费用。以上费用业主可选择到相关部门自行缴纳或经由相关部门委托的房地产开发企业或物业服务企业代收代缴。房地产开发企业或物业服务企业在与相关部门达成代收协议
后，可代收相关费用，代收金额按照相关部门的规定执行，代收协议应当公示，且不得向业主收取手续费等额外费用。物业服务企业代收费用须将相关部门开具的正规票据交付业主。办理房屋入住手续时，房地产开发企业已经代业主缴纳的相关费用，可以凭正规票据向业主收取。收取供热费不得超过一个供热期，收取有线（数字）电视收视费不得超过12个月。以上费用的计费起始时间为业主入住当日，业主入住的时间按照《吉林省物业管理办法》的相关规定执行。业主入住前发生的费用由房地产开发企业承担。
二、以下收费项目应纳入开发建设成本，不得向购房者收取
（一）房屋附属设施费用。房屋附属设施包括，楼宇门、对讲系统、监控设施、入户防盗门、窗户、楼道照明设施、电梯、邮箱以及其他所有附属设施。
（二）垄断企业收费。小区规划范围内的供水、供电、供气、供热、有线（数字）电视、电信的安装工程由房地产开发企业统一组织建设，成本计入商品房开发建设总成本。不得向购房者收取水表费、电表费、燃气安装费、煤气表费、热表费、有线电视初装费、通信设施费以及其他相关费用。已经收取二次供水运行费的，不得收取二次供水管理费、二次供水电费。不得收取供水委托管理费。
三、房地产开发企业或物业服务企业代理业主办理房屋所有权证和土地使用权证的，依据商品住房买卖合同的约定办理，不得额外加收其他费用。合同未约定的，业主可自行办理，不得强迫或变相强迫业主委托房地产开发企业、物业服务企业或其他机构代办。
除本通知第一条所规定的收费项目外，房地产开发企业和物业服务企业不得收取装修保证金、入住手册费、装修人员出入证件费以及其他任何收费项目。业主共同制定的管理规约中有约定的除外。
四、本通知自2012年8月1日起施行。2012年8月1日及以后办理房屋入住手续的，房地产开发企业、物业服务企业和垄断企业须按照本通知规定执行。
业主与房地产开发企业签订具有法律效力的合同约定商品房价格的时间在本通知生效之前的，如房地产开发企业确未将本通知第二条第一款所规定的房屋附属设施相关费用以及燃气安装费纳入开发建设成本，可在办理入住时另行收取。政府定价的保障性住房，政府制定价格的时间在本通知生效之前的，如以上费用确未计入成本，可在办理入住时另行收取。各地已有规定的，在本通知生效之前仍按各地规定执行。
2012年7月18日
单位工程竣工资料验收监督申报
一、办理依据
1、国务院《建设工程质量管理条例》国务院第279号令
2、建设部《房屋建筑和市政基础设施工程质量监督管理规定》住房和城乡建设部令第5号
3、建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》
4、《吉林省建设工程质量管理办法》
5、《建筑工程施工质量验收统一标准》GB50300-2001
6、吉林省建筑工程资料管理标准
二、申报材料
1、单位（子单位）工程竣工报告
2、竣工工程施工技术资料
3、住宅工程质量分户验收表；
4、质量保修书
三、承办程序
1、窗口受理；网上申报（网址：http//）；
2、符合条件监督抽查。
四、办理时限
对符合条件的当日办理。
五、办公地址
长春市南关区幸福街1000号
联系电话：朝阳监督科：89655053；南关监督科：89655063；二道监督科：89655065 宽城监督科：89655051；绿园监督科：89655058；道桥监督科：89655068；
管道监督科：89655061；地铁监督科：89655062；综合监督科：89655055。
投诉电话：89655005；89655007；89655008