篇一：拆迁谈判技巧(很实用)
拆迁谈判技巧
谈判的技巧有几条要点 ：总结起来就是一句话，首先绝对不签字， 不签字， 你就有资本谈， 相信大家身边都有签了字然后要翻耙 ，天天找拆迁办闹的人， 那种人要翻过来几率是非常小的，这点大家其实心里都知道，只不过有时候被策晕了， 迷迷糊糊就签了。
其次 ，这一点， 很多人谈判的时候就没有注意到了，在和你谈之前 ，他们会有一个评估价出来 ，你们每家每户房子按他们的政策， 价值多少钱， 都会有个表， 当然， 这个价格很底 ，也肯定不是最后的成交价。
你们注意到没有， 在谈判开始相当长的一段时间内， 他们是不会和你说你的房子到底他们最多出到多少钱的，大家仔细想想 ，是不是？
你如果问：“那你说， 我的房子最多你们能出多少？“ 这个问题 我可以代替所有拆迁办的回答那就是：“政策是不能逾越的！我只能私下帮你争取最大的利益” 他的这个回答是什么意思呢？
前半句， 说的是， 你问我你的房子能值多少钱， 之前给你的评估表已经写得很清楚了， 就是那个价， 这是政策 ，不会改变， 但是呢 ，我可以私下照顾你， 比如给你家测量的时候量宽一米， 或者把你家2楼也按1楼的价格算， 之类。
拆迁人员往往喜欢用小恩惠来诱惑你， 让你觉得给你的政策是与别人不同的，最优惠的， 骗你先签字， 最后往往糊涂的人被宰了之后还对拆迁的人千恩万谢。
他们为什么不肯说他们的底线 到底你的房子价多少钱呢！？ 因为他们在等你说！！！
一般的人往往开始开口会非常大！
但是反复交涉对方给出的价格都只是那个评估价格之后， 大家心里往往就动摇了， 觉得没希望， 然后主动改口降价。 谈判的双方都很想知道对方的底线。
你们很难套出拆迁办的底线的 ，因为不管你自己考虑之后价格降到什么程度 ，也许比他的底线还是高 ，也许比他的底线已经低了 ，你得到的回答永远是一个， 不可能， 政策是不能变的。 但是， 往往在这种你自己反复开价的过程中， 他已经掌握了你的底线！！！
这很重要 ，一方的底线被对方掌握 ，那谈判就非常的被动。 打个比方
你的房子 ，第一次评估价格是100万， 而拆迁办对你的底线是200万 ，你第一次的开价是300万。 大部分的情况是
在前几个月的谈判中，拆迁办和你说的价格永远是100万！ 而你的要价可能会是300， 250， 200， 180，分好几个阶段。 拆迁办的那些拆迁员， 都经过了非常专业的谈判训练！！！
强拆的部分我一会会说到的。
总结下就是一句话 ：你不能轻易说价格！ 一但说了， 不要轻易变 。
这句话很简单， 但是很少人能做到。 因为大家心里都害怕。
相对于政府 ，我们确实太弱势了。 但是有一点我要告诉你们： 一般会把拆迁户分成若干小组， 每组大概7，8户
每组有若干的人负责 ，一个组长。
这个是第一步的谈判，这个时候出马的人 ，就是你说的那些7拼8凑的，他们会先解决掉一大批。 剩下一些策不进去的人， 他们就会并组重新换人谈。
这个时候出马的人。 才是真正政府的人。
又解决一部分 ，再剩下的就不多了， 再集中谈， 出马的就是开发商的人了。
你们难道没遇到过拆迁到后期 ，你再找和你谈的那个人， 他们告诉你，他已经不在那工作的情况吗？ 如果你是这种情况 ，那你很悲哀， 要知道 ，价格会随着换人层层增加的。
你连第一关都没撑过去。有一点我要告诉你们， 面对强势的政府 ，也不用太害怕。
我们怕的无非是一个强拆！对不对
确实， 我刚也说了 ，强拆之后， 大部分人拿到的钱是比之前协议的要少。
可是有一点你要清楚，
谈判的大门任何时候都是敞开的， 你只要肯谈 ，他们不会真的强制 ，强制执行要牵动很多部门 ，每个部门都要打点， 他们也不愿意 ，谈到最后要强制执行的时候了， 对方的底线你应该多少也清楚个大概了 ，再找他们说 ，不要把你的要求和他们的底线拉得太大，让他们觉得没办法谈， 那他们会强制执行。 这就是我刚说的 ，你现在签字他们答应你是这个价 ，只要你房子没倒， 你等推土机开到你楼下了， 你再答应和他谈， 这个价格也不会变， 他们还是愿意谈的，说简单一点， 就是 ，签字越晚对你越有利 ，当
然 ，这个时间要在你的房子倒之前。 你到最后签 ，你能看到别人都拿了多少钱， 和他们比， 你就不会吃亏。
轩辕殿待拆迁黄(83282610) 22:51:05 意思只能在他们底线上加一点点咯 木牌楼拆迁户陆(100299) 22:51:42 对！但是这是你真正掌握他们的底线之后 他们的底线问是绝对问不出来的 怎么看？
你要看，看别人拆了多少钱！ 所以 ，你要等！
在等的过程中， 你不能随意开价。
开价多了， 就暴露了你的底线 ，那他们能出多也不会给了。 轩辕殿待拆迁黄(83282610) 22:53:04 不开价， 那他来找你谈的时候你不开价那哦死谈？ 木牌楼拆迁户陆(100299) 22:53:29 开高一点啊 ，降少一点 ，慢一点。 记得一句话 ，谈判的时候 ，说多错多！ 少说话， 多听，不要怕冷场
红泥山拆迁户杨(104315389) 22:54:57
前面2批人来谈时不谈价格那和他们谈什么呢？
木牌楼拆迁户陆(100299) 22:55:09 你要就地安置！
木牌楼拆迁户陆(100299) 22:55:00
朝鲜战争， 中美在38线停战谈判， 曾经发生双方瞪着对方几个小时不说话的事！
溁湾镇拆迁户(5624296) 22:56:02
貌似大家都应该开过价格了。我家松了一次口，但自此再没有松过口。而且我家拆迁方的两个老总都来了，应该说，群主提到关键人物都到场了，也给我们拒绝了，不过我家说可以赔房子，而且指定了位置。算是给自己留了条后路。虽然目前也没带我们去看房子，但拆迁方说还会来谈。 木牌楼拆迁户陆(100299) 22:56:47
拆迁办找你， 套路无非是两个： 1是磨 ，2是吓。 我教你们怎么应付， 磨就是不停的上门。 甚至一次去几十人， 或者轮番去， 让你不能安心。
如果你遇到这个情况 ，你就指定一个人谈， 其他人一律不谈。 谈判初期， 最好叫女同志去 ，因为男人一旦争执起来， 喉咙一大， 就感觉有点象要打架的样子。 那样就不好谈了。
还有就是， 如果家里有老人或者病人 ，就转移。
很多时候就是因为这类人心里承受能力不够 ，导致很早就投降了。
他们吓你 ，有3种方法: 1、 要把你分户评估 2 、要拆你家的违章建筑 3 、再不签字就走法院强拆 我一条条教你怎么对付 (1)、分户评估
一开始他给你们所有人的评估价格那是分类评估。
把这个区域的房子划做一类一起评估， 门面什么价 ，住房什么价 ，1楼什么价 ，2楼什么价， 大家都一样。 分户评估评估就是把你家单独评估。
评估机构的主要业务来源就是政府和开发商， 所以他们肯定会向着对方说话。
他们评估的是你的房子的价值 ，其他什么地理位置再好 ，那也只是参考数据。
你的私房， 年份久远 ，要扣多少钱 ，楼层不够， 又扣多少钱 ，没有小区环境， 没有物业， 又扣多少钱。 7扣8扣 ，开始分类评估价值100万的房子， 他们评估出来50万都不到，然后拆迁办的就拿这个来威胁你， 你不签字 ，就按评估价格强制执行，听起来是不是很有道理？你吓到没？ 呵呵
我打个比方
我家里有台电视 ，我是1万买的 ，但是用了很多年以后 ，他的市场价值只有2000了。
这个时候， 你对我说 ，你的那个电视 ，现在价值2000 ，我现在要出2000买走。
我们现在面对的就是这个情况， 这是一个交易， 没错 ，我的电视确实就价值2000。 但是我可以不卖给你啊！
有一点你们要想明白 ，如果分户评估之后 ，他就可以按那个评估价格来执行， ok， 那不会有任何人来找你谈判了， 我谈条毛啊 ，直接把你家拿去评估就好了。
综上所述， 分户评估， 完全是没有任何作用的东西 ，你可以理都不用理 ，他下通知要评 ，你随他去。 第2点， 拆违以前的老房子， 很多人家里都有违章建筑。 他们确实有权利拆，
比如把你家私自加的厨房拆了 ，让你没办法吃饭，比如把你家3楼的顶给掀了， 让你淋浴，怎样？怕了没？这招确实有点毒辣 ，拆违的通知下来之后， 很多人就只能去签字了。怎么办？我教你：
大家想想 ，你们去签字之后， 结果是什么？结果就是你家的房子被他们拆了！！！不签字， 你只是违章建筑被拆 ，签字了 ，你家全部被拆！
哪个拆得多？？？既然这样 ，你还怕毛的拆违啊，住不了， 创造条件住， 实在不行租到外面！你就告诉他 ，老子的房子即使只剩下一堆瓦片 ，老子还是要那个价！
他动不动就喊上百人来拆违 ，你以为不要钱啊， 盒饭都吃死他。 他无论说什么， 目的只有一个， 是要你签字， 不是真想来拆，如果他知道拆违吓不到你， 恭喜你， 你家反而安全了， 他不会来拆的！哎。。。你们怎么不明白 我现在就是教你们怎么拿到最多的钱啊。
要拿到最多的钱 ，就要经受住他们的这些手段， 明白不？可以这么理解， 反正绝大多数情况都是 ，后签的比先签的钱多 ，你想做先签的还是后签的哦！ 木牌楼拆迁户陆(100299)180万。。。
木牌楼拆迁户陆(100299) 23:20:31 准确的说是178.8万。。。
木牌楼拆迁户陆(100299) 23:20:40 他们不肯给整的
轩辕殿待拆迁黄(83282610) 23:20:38 好多平方
木牌楼拆迁户陆(100299) 23:20:48 74点几
红泥山拆迁(510876949) 23:20:49 现金支付还是银行转帐啊
南湖片区坡子街(8601288) 23:20:34 1楼门面多少？
木牌楼拆迁户陆(100299) 23:21:06 现金支票
木牌楼拆迁户陆(100299) 23:21:35 1，2楼一样大 你除2就知道了 这个价格也没什么可比性的。。。 轩辕殿待拆迁黄(83282610) 23:22:22 2W多一个平方啊
木牌楼拆迁户陆(100299) 23:22:32
我旁边的那些房子拆出来的价格都相差很大。 溁湾镇拆迁户(5624296) 23:22:41
群主家房子本身值钱，所以拆了钱多，不像我们，楼房，只肯给20几万，根本买房子不起。 木牌楼拆迁户陆(100299) 23:22:57 不过我应该是没上法院的人中间最多的。。 溁湾镇拆迁户(5624296) 23:23:04 20几万到哪里去买房子啊！
评估价3900，最后7788一起5600左右。
木牌楼拆迁户陆：关于强拆 ，要么是天堂， 要么是地狱当然， 能上天堂的真的是很少一部分人。 你首先要问， 你是不是那种人！？
这种人 ，不是说有多深厚的社会背景，我刚就说了， 走水路没用 ，你真有背景， 轮不到强拆的那一天。 我说的这种人， 就是不要命的人，重庆出哒事以后 ，现在拆迁的都怕再出事， 责任人肯定要处分， 你要觉得你是那哈人， 你可以立！最好是亲戚朋友多 ，屋里还有几个7老80动不得的人 ，如果立得住， 你绝对可以多拿一叠 ，但是如果立不住，那有可能反而会少些， 至少他们强拆你用来打点各个部门的费用， 会从本来答应给你的钱里面扣 ，我再港清楚一点 ，你是不是那种可以站得楼上身上淋汽油往楼下丢燃烧瓶的人？？？？？我相信绝大部分人都不是。。。所以 ，注定上天堂的人，只是极少数。这种人我见过。。。还有的房子都已经被强拆了好几年了，房子都没了， 他还是死活都不同意， 每年去北京上访好几次， 8年！！ 8年之后 他终于打赢了官司 沧海横流(78124102) 23:34:41
那有什么意义，8年前的钱和现在的钱不一样。 木牌楼拆迁户陆(100299) 23:34:45
8年后他拿到的钱 ，相比当时签字的人， 那差距不是一点半点，可是你绝对不是这种人 ，你没有8年的时间不工作，去北京上访，我说的人就在我隔壁几家，他们8年前从5.1广场被拆迁， 后来不光拿到了客观的赔偿 ，还分了房子在我旁边。 就是现在的解放西路上的邻街门面。酒吧一条街
现在他们分到的房子又要拆 他们直接不谈
要求强拆打官司。。。你是不是这种人？
不是的话， 听我一句劝， 在房子倒地之前签字。 当然， 越晚越好！
有8年的时间，你拿签字的那点钱做生意 ，赚得比那多多了， 那种是无业游民好不好。 沧海横流(78124102) 23:39:19
强拆也有时间技术，我所知道的，同一批房子拆迁的钉子户，有的被强拆了，有的还在拖，同一幢楼，
这是为什么？ 木牌楼拆迁户陆(100299) 23:39:54
那是因为先被拆的几户的开价和他们的底线差距太大， 他们觉得没可能谈 ， 没拆的几户和他们心里价位差距不大 ，他们想吓到他们妥协。
你不要以为没拆的是有后台 ，告诉你， 有后台的人在你们不知道要拆之前， 就已经谈好了。 沧海横流(78124102) 23:41:21
正常情况下，开出比首批价高百分之多少正好在他们的临界状态？
木牌楼拆迁户陆(100299) 23:42:04
我觉得是翻一翻， 这个要看具体情况， 每个地方不一样。 轩辕殿待拆迁黄(83282610) 23:42:34 就是比他报的价翻一翻是摆？ 木牌楼拆迁户陆(100299) 23:43:01
。。。你别拿这个做标准， 不一定的 ，别到时候来骂我。 木牌楼拆迁户陆(100299) 23:44:34
最好不要走到打官司的路上 ，真的很难打赢， 非要打 律师要请外地的，
本地律师你给再多钱，也不会帮你， 他会失业的。溁湾镇拆迁户(5624296) 23:45:15
我只想看看能不能让别人强拆不成，貌似现在还很少有先例
木牌楼拆迁户陆(100299) 23:45:53
他决心强拆，拆不下来的只有那种丢燃烧瓶的人。 木牌楼拆迁户陆(100299) 23:46:08 一般他会把你骗出去 然后偷偷拆 沧海横流(78124102) 23:46:07
有也被封锁了，怕大家学，就像多补钱给你了，也要求你保密。 溁湾镇拆迁户(5624296) 23:46:13 上海那个丢瓶子的还不是给抓了，给拆了 沧海横流(78124102) 23:46:44 那个也是没房证得。 沧海横流(78124102) 23:47:00 非国有土地。溁湾镇拆迁户(5624296) 23:47:33
人家既然来强拆，车辆、工具都是准备好了的，绝对想得比我们周全。
木牌楼拆迁户陆(100299) 23:47:51 对了
群里那个律师是干嘛的？ 也是家里要被拆？ 来是来帮你们打官司的？
轩辕殿待拆迁黄(83282610) 23:48:36 他屋里堂客的房子也要拆 木牌楼拆迁户陆(100299) 23:49:28 如果大家遇到什么问题， 可以找我咨询 ，能出点主意，一定帮忙。
特别欢迎妹妹找我。
木牌楼拆迁户陆(100299) 23:50:23 怎么看出来的？
溁湾镇拆迁户(5624296) 23:50:42
拆了那么多钱，比起很多长沙本地人，不错了 应该说是上辈积累的财富吧 木牌楼拆迁户陆(100299) 23:51:10 我就是土生土长的长沙伢子咧 木牌楼拆迁户陆(100299) 23:51:33 住坡子街， 几千年前就是长沙市区哒。。。 吾往矣(12497491) 23:51:40
门面都是2W了 ，只要是私房(有天有地)都好策 轩辕殿待拆迁黄(83282610) 23:52:01 是不是私房的房子比楼房的价钱多很多？ 红泥山拆迁(510876949) 23:52:25 肯定啦。
吾往矣(12497491) 23:52:24
我们这里一个70平合法 ， 210违章 ，拆迁了280W 溁湾镇拆迁户(5624296) 23:53:27 小楼土地利用价值高，开发商拆了起高楼赚得也大 红泥山拆迁(510876949) 23:54:01 2号线出口是建在哪儿
溁湾镇拆迁户(5624296) 23:54:13 出口多了去了
溁湾镇拆迁户(5624296) 23:54:59
我们这里为了这个出口和周边的黄金位置，把整个山都要推平 吾往矣(12497491) 23:55:18
私房一平2W ，楼房一平5千 ，6楼就合计3W了 ，拆私房划的来些
红泥山拆迁(510876949) 23:55:23 你是不是在28中旁边
木牌楼拆迁户陆(100299) 23:56:40
房改以前不是现在的市场经济，那是共产主义国家分配制度 ，所以所有的房子都是房产公司的， 住在里面的人只是租的国家的房子， 每月要给租金， 那就是公房， 有一部分解放前的遗留问题， 有些是要打倒的地主资产阶级的人，有自己的房子 ，国家没有没收 ，那是私房 ，自己的房子。
现在已经没有这个概念了 ，你买的商品房都是私房。 吾往矣(12497491) 23:57:25 自己有天有地的可以按门面拆迁 木牌楼拆迁户陆(100299) 23:57:17
即使是原来的老私房 ，土地也是国家的，同学 木牌楼拆迁户陆(100299) 0:08:50 你坚持不松口， 他么就会松的，
你一直在调整价格 ，他们反而不会松， 他们要看你的底线。 你们如果拿不出不能产权置换的法律法规根据就不要来找我”，并告诉他们刚刚我说的要求录了音，以备今后没有依据。
篇二：拆迁组内部人员谈判技巧
拆迁组内部人员谈判技巧（献给正在面临拆迁的同志们）
古人云:“知己知彼,百战不殆”动迁工作无疑是和平年代的“战争”。战役的双方是不对等的，一方是散兵游勇，一方是机械化军队。一般情况，动迁人员熟知法律法规，熟知每一户情况，而对于每一户该具体如何说，如何做，每一句话都会进行认真安排，如同战争前的部署。常规做法先易后难，选择突破口，突破口的选择原则是该户人家位置关键，最好能够起到割断分裂房屋的作用，其次该户在当地有些影响，面积亦不宜过大，便于操作，能起到“以点带面”的作用。被拆迁户要想在这场“战争”中立于不败，就要知道什么是拆迁？对拆迁的程序、动迁人员的手段及战术要有基本的了解。抓住每一环节，找其漏洞。
首先我们来分析拆迁过程中被拆迁户的心理状态，说实在话，当拆迁公告出来时,相信每个人心里都发毛,不知道怎么办好，比较典型的有下列四种心理状态：
一、如意心理这是被拆迁户获悉自己所有或使用的房屋要进行拆迁时表现出一种愉快和兴奋的行为特征。形成这种心理的原因是被拆迁户对旧居的厌烦
二、恐惧心理当房屋拆迁工作进入实质性阶段时，部分被拆迁户怀有一种恐惧心理状态。他们在不同程度上关心自己利益的实现，主要特征是表现出忧虑和慌张，在这种情况下，被拆迁户对拆迁工作人员一般缺乏信任感，生怕工作人员克扣面积、贬低价格及折旧率等。凡事总是斤斤计较、举棋不定。
三、消极心理有些被拆迁户当遇上房屋拆迁的规定、标准、和原则与自己所要求的条件不一致时，就处于一种消极心理状态，通常表现出一种不卑不亢、行动迟缓的行为特征。
四、横缠心理当房屋拆迁工作进入实施阶段时，部分被拆迁户认为这是实现个人利益的关键时刻，力求经济利益或其他利益最大化，以拒不拆迁为筹码，表现为横扯和要挟行为。上述消极心理和横缠心理就是通常所说的“钉子户”，前者表现软拖，后者表现硬抗。但二者对房屋拆迁工作的影响基本一致，也是本文论述重点。下面从7个方面分别说明如何做一个“合格”的钉子户。
一、钉子户的分类：
1、漫天要价型：漫不讲理，把动拆迁视为捞一票的机会，撒无赖。翻手为云，覆手为雨，自以为老子天下第一，这一类人，一般没有后台，没有关系，但有三四个狐群狗党，给他当狗头军师，自己并没有多少文化，也不懂多少政策、法规，这类人中，地痞、流氓，无业人员、刑满分子居多。一般武来！
2、后台撑腰型：有一定的社会关系，自持无恐，有文化、懂政策，喜欢钻政策的空子，其背后往往有高人的指点。他们以利润为目标。当他们的目标没有达到的时候，高层的电话、条子纷纷涌来。他们会见好就收，只要达到目的。一般文来！
3、自我保护型：他们是社会的弱势群体，收入较低。以下岗工人、回城知青、帮困人员为主。他们的生活磨练太多了，以至不信任任何人，他们的信念是坚持到底就是胜利，他们
对今后的生活顾虑太多了，对生活没有多少信心，他们计算补偿能不能买套房以后，还节余一点生活费。他们会耍无赖，会点小聪明，他们惧怕权威，对政府不信任，喜欢听小道，他们信奉只有自己才能保护自己。动迁中，最会漠视他们的利益，因为动迁人员喜欢豆腐挑嫩的吃，柿子捡软的捏。
二、产生钉子户的原因：
钉子户除了主观原因以外，客观上，当事人双方没有完全体现平等、自愿、等价的交易原则。其次，工作方式简单、粗暴，在政策面前不能人人平等，都是钉子户产生的原因。
三、钉子户的目的：
要知道绝对正确的拆迁之上还有一个绝对正确的人道主义。要给对方压力以获得最大的经济利益或其他利益。不过见好就收，戏不能演过头。
四、钉子户的条件：
其一：吃透各种法律法规。其二、皮要厚、嘴要凶、脾气要大、会耍赖。其三、要有“良好”的心理素质，大风面前不弯腰，天塌下来撑得住，遇事不慌乱，钉子户的成功与否，在于最后一分钟。如果家中有见风即倒的老人，则是王牌，因为谁也不敢动。所以不是每个人都可以当钉子户的。
五、钉子户的手段：
要文斗，不要武斗；要斗法，不要斗狠；要智斗，不要力斗！
老百姓和拆迁利益集团的斗争一直血光不断。跳楼、自焚、服毒、斗殴、上访、拦车、示威、**、绝食、阻断路桥、冲击国家机关??不一而足！自杀壮烈，但代价太大，效果不大。暴力反抗，拆迁集团人多势众，且有黑白（所谓“白道”更可恶）协助，明摆着是吃亏。尤其不可以采取阻断路桥、冲击国家机关等手段。因为这是卑鄙的利益集团最希望出现的情况。一旦如此，他们即可将简单的拆迁经济事件上纲到治安事件，甚至政治事件，顺理成章地通过他们掌握的一部分国家机关轻而易举地将被拆迁户“名正言顺”“合法”解决。
大量的案件证明：1.掌握证据，抓住拆迁集团违法违纪把柄这实在简单，一抓一大把），
2.吃透各种法律法规（这最要紧），一定可以打垮利益集团！调查发现：在拆迁官司中，知识分子几乎没吃亏的，而吃亏的大多是文化不高的劳苦大众。只要被拆迁户掌握以上两条，在加上紧扣《宪法》以及党和国家领导人对拆迁的言论，就胜券在握??
记住：要达到目的有时不可以用直接手段，间接手法更有效，这就是有的象36计中的“围魏救赵”。
六、钉子户的措施：
1 拖：生病住院，离家出走，找不到人，都可以。在拆迁的每一个环节上尽可能拉长时间，给他反反复复。时间就是胜利。
2撤：面对官府和暴力机关、医院１２０－殡仪馆，单个被拆迁户是弱小的无力的，注意：要文斗不要武斗。和他们去拼是一定吃亏的。拿好所有的房产文件，拒绝在任何文件上签字（当然，写上他们反对《宪法》，批判他们是法西斯之类的谴责文字还是可以的。），拒绝任何所谓”安排“。收集好一切证据，不能签任何字。尤其在我们江苏，公正的那一天为期
不远了。
3 抓：你的拆迁对手们一定有大量的弱点，抓住它们不放。尤其是他们大量违反的“公开公平公正”的拆迁原则：比如说：给某些有背景的被拆迁户巨额补偿费用，你可以要求同等待遇呀！
4 访：一去上级机关或者直接北京去上访。 二找人大代表，人大代表也是一支不可小瞧的力量，要想取得满意的结果就需要人大代表的支持，给邻居每个人分配一项任务，就是找人大代表，并且让他们在你写的上访材料上签字，这就意味着政府的有关机构必须以某种姿态来回复，这种回复有时可以作为有利证据；希望大家想办法能够说服他们。三找律师咨询，在接触过程中，律师有时会陷于矛盾之中，为了代理案件就要展示自己的风采，他如果将案件的全部解决方法都说出来，可能你们就不请他了，如果不说呢你们可能不信任他，所以最好想出一个办法来解决这些矛盾，具体的方法我也在探索之中。
5 谈：告诉他们，你们支持拆迁，但反对违法拆迁，一定要把违法问题理顺才可以进行。记住，永远不谈补偿问题，决不可以。只谈他们的违法乱纪问题，告诉他们，名不正则言不顺。一定要他们解决所有违法乱纪（不违法乱纪，怎么搞拆迁）后才谈拆迁。一定要逼他们主动和你谈条件，不满意永远和违法拆迁做斗争，绝对自己不先谈条件。以上5字诀应当贯穿整个拆迁过程，适时合理利用。
七 钉子户的步骤：（关键哦）
要做一个“合格”的钉子户，在拆迁的每一时段要要有不同的对策。
当一个人可以给你一种感动，让你想和他手牵手走一辈子的路，那就该坚定的抓紧这只手！
第1阶段 公告阶段
当拆迁公告出来时,看清楚拆迁公告内容并最好进行拍照加以证据保全。作为拆迁公告它是拆迁的法律依据,出了公告也表明了它已具备拆迁的条件并领出了拆迁许可证,拆迁公告一般内容写着建设项目名称、拆迁人、拆迁实施单位、拆迁安置补偿标准、拆迁期限、拆迁范围、立项和立项文号,规划和规划文号,土地定点和土地批准文号。你可去对照一下公告是否缺少这些要素,特别是缺少拆迁许可证五要素中的三要素:立项,规划,土地批准书。缺的话你就要小心了。拆迁公告的日子和有效期你也得看清楚,过了有效期还没拆的话,他必须去补办。此阶段对策要点是装聋作哑；背后鼓动。
第2阶段商谈、协议阶段
房屋拆迁都以土地为中心而进行拆迁，所以必须对拆迁后所建设的项目要了解,是作为公用事业还是以经营性的商业开发,土地性质是划拨土地还是出让土地，以划拨方式取得土地使用权的的必须符合国土资源部颁布的第9号令《划拨用地目录》，不符合此目录取得划拨土地，将追究国土资源局领导责任。国土资源部第11号令（2002年7月1日起施行）《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》中的第四条明确规定：商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。未经招标、拍卖或者挂牌方式出让取得的土地,此项目不合法,追究国土资源局领导责任,拆迁行为不成立属违法。
房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人，不得接受拆迁委托。另外还应该了解拆迁实施单位资质情况，是否超资质拆迁，（3级资质为3万平方米以下）是否持证上岗，拆迁资金是否到位。
此亦为拆迁双方互相试探、互相摸底阶段。动迁补偿弹性也很大，被拆迁户要忍耐，示弱，采用“拖”字诀，逼迫对方主动抬高补偿水准。别急~，你急他们就开心~；要沉住气~，让他们急~！！！！！不能随便签字，因为一旦你签了字，就视为认可，一定要盯住自己的心理价位，不到万不得已不降价；你没偷没抢，只是在争取自己的合理要求，一定要心平气稳??心理素质一定要好噢~，千万不能怕他们的恐吓~~。要知道拆迁就是一种心理战,就看你有多大的忍耐度, 拆迁工作人员手段不外就是以关心骗人、拿文件压人、以小利哄人、以强制吓人等等，采用轮翻轰炸，甚至有时间动用流氓、涉黑分子，很多被拆迁户经不起这样心理上折磨。投降了！能挺过这一关的人就是基本“合格”的钉子户。要坚信，大闹多给；小闹小给；不闹不给的方针。团结就是力量！这里要注意闹事情不能有头头，因为最出挑头的人往往是对方收买的对象，如果被买通了，大家就象散沙一样团结不起来了。有事情就私下集体讨论，单独去谈,谈完后再进行集体讨论，团结加互通信息很重要。有想法以挂号信的形式最好,因为你跟对方说过的话都可赖的,。寄出去的信对方不理你,你可告知他,不是你不要和他们商量,是你们不跟我谈,把皮球踢给对方。挂号寄给哪些地方呢？拆迁办,建设局,对方当事人,,信要留底,和寄出去的信一起敲上骑缝章,信封和信件也要骑缝章。此阶段对策要点是漫天要价；满足就签。
第3阶段听证调解、行政裁决阶段
1、了解是否拆管理分离。现在好多拆迁管理部门和拆迁实施单位为两块牌子，一套班子。既是“运动员”，又是“裁判员”，没有做到政事、政企分开。这个是违规的！
2、对方一发裁决通知就寄挂号信给拆迁办,建设局,对方当事人,并将裁决通知复印留底后一并连挂号信退给裁决机关,要求查看五项文件和拆迁许可证，并且对照一下相互间有没有矛盾。记住！这是你的权利！拿不出就有问题，不能拆！五项文件为：（一）建设项目批准文件；一般由地方计划委员会批准立项。（二）建设用地规划许可证（附红线图）；一般由地方城市规划行政主管部门核发。（三）国有土地使用权批准文件；一般由地方土地行政主管部门颁发。（（四）拆迁计划和拆迁方案；是指拆迁人对将来准备实施的拆迁活动所制定的计划和方案。（五）办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明；由拆迁人开设房屋拆迁补偿安置资金专用帐户，一般由拆迁人、金融机构、房屋拆迁管理部门三方监管。
地方政府不得违反法定程序和法律规定，以政府会议纪要或文件代替法规确定的拆迁许可要件及规划变更，擅自扩大拆迁规模。详见（国办发［2004］46号国务院办公厅《关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》）。
不要以为拆迁管理部门颁发拆迁许可证就一定五项文件齐全。现在好多项目证件不齐全照发拆迁许可证。胆好大的！
违法办理拆迁许可证,资料显示目前全国好多城市都有此现象,例如：1、上海的周正毅(号称资产有150个亿)的房屋开发也出现了拆迁补偿安置资金不到位和土地问题. . 2、嘉禾事
件，嘉禾县珠泉商贸城是一个以商业营业用房为主的房地产开发项目。现已查明，嘉禾县在未进行规划项目定点的情况下，为开发商发放《建设用地规划许可证》；先办理《建设用地批准书》，再补办土地使用权挂牌出让手续；在开发商未缴纳土地出让金的情况下，发放《国有土地使用证》。在缺乏拆迁计划、拆迁方案和拆迁补偿安置资金足额到位证明等要件的情况下，为拆迁人发放《房屋拆迁许可证》；在没有按规定程序举行听证的情况下，对11户被拆迁人下达强制拆迁执行书。在项目实施过程中，县委、县政府滥用行政权力强制推进房屋拆迁，去年12月份以来，先后对11名公职人员进行了降职、调离原工作岗位到边远乡镇工作等错误处理，并错误拘捕李会明等3人。
被拆迁户要认真核查5项文件，特别注意土地的取得和是否足额拆迁补偿安置资金存入专用帐户。肯定会有所收获。这样和拆迁人谈判也就游刃有余.在没有协商好前不能签任何字，保管好所有的房屋证件,因为这是你的原始股票!
3、抓住要害：“公开”“公平”“公正”一招致敌。例如，评估单位没有选择、评估结果没有公示、暗箱操作、给某些有背景的被拆迁户巨额补偿费用.............等等。数不胜数，你可以要求同等待遇呀！强烈要求上榜公布已经走人的被拆迁户补偿，按规定，这是必须的！现实中几乎每户被搬的人家都被要求保密补偿费（否则，奖金、补助没有.............等等）。为什么他们要如此。因为只有不让被拆迁户互通信息，才可让其他人心中无底，无法参照，才可以进一步压底其他被拆迁户的补偿费。既然你不敢根据国家要求“公开”“公平”“公正”，那么，咱们就好好聊聊价钱！！！！！不要钱只要房子的人家，要求同一家评估单位对自己的原有住房和给的住房一齐评估。--其中奥妙自己体会。
能挺到第3阶段的被拆迁户都是好样的，也是团结的关键时刻，坚信成功在于最后一分钟，要相互支持，大家一起撑；要有团结一起的信念！！！！此阶段对策要点是老生常谈；对天鸣冤！
第4阶段 执行、行政救济阶段
1、现行政策环境下，行政强拆的可能性小了，司法强拆多了。现在行政救济进入谎谬的司法怪圈，例如，建设局通过单方面的裁决进行拆迁，双方当事人对裁决不服在三个月内可进行起诉，现实情况是对方当事人（拆迁人）在作出裁决后也对裁决不服进行起诉（房屋拆迁管理部门），恶人先告状，一起诉就进入了司法程序，就可强制拆迁，在法院的帮助下甩掉被拆迁户进行强拆，把被拆迁户带入被告缺位的怪圈中。简直就是猪八戒倒打一耙。强拆目的达到后对方当事人再进行撤诉，这样就免去了法院的责任。受害人不服你去告吧，拆了就不怕你告了。受害人起诉，法院审理，一审谎唐的判决下来：举证证实非法颁发拆迁许可证，但拆迁合法性与本案无关，裁决合法，安置合理，维持原裁决。这种情况发生我们怎么办？应该同时向人民法院提起诉讼，状告房屋拆迁管理部门非法颁发拆迁许可证。由于拆迁许可证案件审理结果可能影响拆迁裁决案件的最终胜负，人民法院在审理许可案件时有可能中止裁决案件的审理。事实上按现有法律法规来讲在城市房屋拆迁中根本领不出一张合法的《拆迁许可证》。其中重要原因违反了《土地管理法》，当然领不出合法的《拆迁许可证》。法律规定开发商的土地使用权取得必须通过招标、拍卖、挂牌。但土地证还在老百姓手里没有经过
篇三：房屋征收谈判技巧 (5000字)
房屋征收谈判技巧
古人云:“知己知彼,百战不殆”征收工作无疑是和平年代的“战争”。战役的双方是不对等的，一方是散兵游勇，一方是机械化军队。一般情况，征收人员熟知法律法规，熟知每一户情况，而对于每一户该具体如何说，如何做，每一句话都会进行认真安排，如同战争前的部署。常规做法先易后难，选择突破口，突破口的选择原则是该户人家位臵关键，最好能够起到割断分裂房屋的作用，其次该户在当地有些影响，面积亦不宜过大，便于操作，能起到“以点带面”的作用。被房屋征收户要想在这场“战争”中立于不败，就要知道什么是房屋征收？对房屋征收的程序、征收人员的手段及战术要有基本的了解。抓住每一环节，找其漏洞。
首先我们来分析房屋征收过程中被房屋征收户的心理状态，说实在话，当房屋征收公告出来时,相信每个人心里都发毛,不知道怎么办好，比较典型的有下列四种心理状态：
一、如意心理 这是被房屋征收户获悉自己所有或使用的房屋要进行房屋征收时表现出一种愉快和兴奋的行为特征。形成这种心理的原因是被房屋征收户对旧居的厌烦和对新居的向往。当房屋征收实施单位进入现场时，被房屋征收户一般都是态度和蔼、热情主动、积极配合。房屋征收工作人员与其相处也比较和谐。
二、恐惧心理 当房屋房屋征收工作进入实质性阶段时，部分被房屋征收户怀有一种恐惧心理状态。他们在不同程度上关心自己利
益的实现，主要特征是表现出忧虑和慌张，在这种情况下，被房屋征收户对房屋征收工作人员一般缺乏信任感，生怕工作人员克扣面积、贬低价格及折旧率等。凡事总是斤斤计较、举棋不定。
三、消极心理 有些被房屋征收户当遇上房屋房屋征收的规定、标准、和原则与自己所要求的条件不一致时，就处于一种消极心理状态，通常表现出一种不卑不亢、行动迟缓的行为特征。
四、横缠心理 当房屋房屋征收工作进入实施阶段时，部分被房屋征收户认为这是实现个人利益的关键时刻，力求经济利益或其他利益最大化，以拒不房屋征收为筹码，表现为横扯和要挟行为。上述消极心理和横缠心理就是通常所说的“钉子户”，前者表现软拖，后者表现硬抗。但二者对房屋房屋征收工作的影响基本一致，也是本文论述重点。下面从7个方面分别说明如何做一个“合格”的钉子户。
一、钉子户的分类：
1、漫天要价型：漫不讲理，把动房屋征收视为捞一票的机会，撒无赖。翻手为云，覆手为雨，自以为老子天下第一，这一类人，一般没有后台，没有关系，但有三四个狐群狗党，给他当狗头军师，自己并没有多少文化，也不懂多少政策、法规，这类人中，地痞、流氓，无业人员、刑满分子居多。一般武来！
2、后台撑腰型：有一定的社会关系，自持无恐，有文化、懂政策，喜欢钻政策的空子，其背后往往有高人的指点。他们以利润为目标。当他们的目标没有达到的时候，高层的电话、条子纷纷涌来。他们会见好就收，只要达到目的。一般文来！
3、自我保护型：他们是社会的弱势群体，收入较低。以下岗工人、回城知青、帮困人员为主。他们的生活磨练太多了，以至不信任任何人，他们的信念是坚持到底就是胜利，他们对今后的生活顾虑太多了，对生活没有多少信心，他们计算补偿能不能买套房以后，还节余一点生活费。他们会耍无赖，会点小聪明，他们惧怕权威，对政府不信任，喜欢听小道，他们信奉只有自己才能保护自己。征收中，最容易漠视他们的利益，因为征收人员喜欢豆腐挑嫩的吃，柿子捡软的捏，这类人群更需要专业人士的指点和帮助。
二、产生钉子户的原因：
钉子户除了主观原因以外，客观上，当事人双方没有完全体现平等、自愿、等价的交易原则。其次，工作方式简单、粗暴，在政策面前不能人人平等，都是钉子户产生的原因。
三、钉子户的目的：
要知道绝对正确的房屋征收之上还有一个绝对正确的人道主义。要给对方压力以获得最大的经济利益或其他利益。不过见好就收，戏不能演过头。
四、钉子户的条件：
其一：吃透各种法律法规 。其二、皮要厚、嘴要凶、脾气要大、会耍赖。其三、要有“良好”的心理素质，大风面前不弯腰，天塌下来撑得住，遇事不慌乱，钉子户的成功与否，在于最后一分钟。如果家中有见风即倒的老人，则是王牌，因为谁也不敢动。所以不是每个人都可以当钉子户的。
五、钉子户的手段：
要文斗，不要武斗；要斗法，不要斗狠；要智斗，不要力斗！ 老百姓和房屋征收利益集团的斗争一直血光不断。跳楼、自焚、服毒、斗殴、上****、拦车、示威、静坐、绝食、阻断路桥、冲击国家机关??不一而足！自杀壮烈，但代价太大，效果不大。暴力反抗，房屋征收集团人多势众，且有黑白（所谓“白道”更可恶）协助，明摆着是吃亏。尤其不可以采取阻断路桥、冲击国家机关等手段。因为这是卑鄙的利益集团最希望出现的情况。一旦如此，他们即可将简单的房屋征收经济事件上纲到治安事件，甚至政治事件，顺理成章地通过他们掌握的一部分国家机关轻而易举地将被房屋征收户“名正言顺”“合法”解决。
大量的案件证明：
1.掌握证据，抓住房屋征收集团违法违纪把柄这实在简单，一抓一大把）；
2.吃透各种法律法规（这最要紧），一定可以打垮利益集团！调查发现：在房屋征收官司中，知识分子几乎没吃亏的，而吃亏的大多是文化不高的劳苦大众。只要被房屋征收户掌握以上两条，在加上紧扣《宪法》以及党和国家领导人对房屋征收的言论，就胜券在握?? 记住：要达到目的有时不可以用直接手段，间接手法更有效，这就是有的象36计中的“围魏救赵”。
六、钉子户的措施：
1拖：生病住院，离家出走，找不到人，都可以。在房屋征收的
每一个环节上尽可能拉长时间，由专业人士帮助，精心设计行政诉讼拖延行政裁决进程，导致行政裁决迟迟不能下达，则无法实施合法的强拆，把房屋征收单位拖入诉讼的泥潭，时间就是胜利，因为没有几个房屋征收人拖得起时间。
２撤：面对官府和暴力机关、医院１２０－殡仪馆，单个被房屋征收户是弱小的无力的，注意：要文斗不要武斗。和他们去拼是一定吃亏的。拿好所有的房产文件，拒绝在任何文件上签字（当然，写上他们反对《宪法》，批判他们是法西斯之类的谴责文字还是可以的。），拒绝任何所谓”安排“。收集好一切证据，不能签任何字。
３抓：你的房屋征收对手们一定有大量的弱点，抓住它们不放。尤其是他们大量违反的“公开公平公正”的房屋征收原则：比如说：给某些有背景的被房屋征收户巨额补偿费用，你可以要求同等待遇呀！ 4访：一去上****。 二找人大代表，人大代表也是一支不可小瞧的力量，要想取得满意的结果就需要人大代表的支持，给邻居每个人分配一项任务，就是找人大代表，并且让他们在你写的上****材料上签字，这就意味着政府的有关机构必须以某种姿态来回复，这种回复有时可以作为有利证据；希望大家想办法能够说服他们。三找律师咨询。
5谈：告诉他们，你们支持房屋征收，但反对违法房屋征收，一定要把违法问题理顺才可以进行。记住，永远不谈补偿问题，决不可以。只谈他们的违法乱纪问题，告诉他们，名不正则言不顺。一定要他们解决所有违法乱纪（不违法乱纪，怎么搞房屋征收）后才谈房屋征收。