篇一：农村房屋交付已九年,买卖合同违法仍无效
北京市大兴区法院审结一起农村房屋买卖合同纠纷案件,法院确认该房屋买卖合同无效。
1997年，原告邢某将坐落于甲村的房屋6间卖给了被告王某，价格为9000元。双方签订了买卖合同，原告交付了房屋，被告也付清了房款。但是双方未办理集体土地建设用地使用证的土地使用者变更登记手续。2006年5月，原告找到被告，要求被告返还房屋，但是经多次协商，双方未能达成协议。因此，原告邢某向法院起诉，要求确认合同无效。
法院经审理认为，宅基地属于农民集体所有，村集体有权管理本村属于农民集体所有的土地和其它财产。购买这些宅基地上的房屋的主体应当是本村村民。被告于2002年将其户口迁入乙村，不再是甲村村民，且双方在房屋买卖合同签订后未办理集体土地建设用地使用证的土地使用者变更登记手续，因此原告邢某的诉讼请求有法律依据。据此，法院判决原告与被告签订的房屋买卖合同无效。(转载自：www.xiaocaOfaNWen.com 小草 范 文 网:农村房屋买卖合同无效陪嫁付)
篇二：浅谈农村房屋买卖合同效力问题
浅谈农村房屋买卖合同效力问题
摘要：随着我国农村经济的发展和农村建设城市化步伐的加快，全国各地农村的房地产市场也变得异常活跃。在这种形势带动下，农村房屋买卖合同纠纷也日益增多。，在农村集体所有土地向国有土地转变的过程中，房屋买卖合同的效力、房屋所有权和宅基地使用权的归属成为焦点，但是，我国法律目前对于农村房屋的规范尚比较杂乱，尤其是涉及农村房屋买卖合同效力的规范政出多门，导致在司法实践中对于这一法律问题理解各异，判决千差万别，建议有关机关尽快研究出台相应立法，填补农村房屋买卖这一块的立法空白。
关键词 农村房屋 宅基地使用权转让 合同效力 法律效力
一、农村房屋买卖合同纠纷产生的背景
由于城市市民到农村购房已经是较为普遍的社会现象，因此此类纠纷的解决具有重
要的社会意义。首先，由于农村土地是众多农村人口的生存保障，土地制度构成农村社会制度的基础，若纠纷解决不好，导致当事人之间的矛盾升级，将会害及农村社会的稳定。其次，此类纠纷事关我国集体所有权土地制度与公平市场交易秩序，弱势农民的利益和市场交易秩序都是法律重点保护的对象，二者在一定程度上是相互冲突的，对二者的价值如何均等地予以考虑、衡量，于法律理论、实践都是一种考验。农村房屋买卖合同之所以被房屋出卖人起诉认定无效，很大程度上是因为农村土地增值以及城中村改造拆迁补偿等因素，房屋现价或拆迁补偿价格高于房屋买卖价格，出卖人受利益驱动而反悔，有的要求直接收回已交付的农村房屋，有的要求与买受人共沾拆迁利益。从现状来看，有的房屋已经过装修、翻建、改建等添附行为，如果确认买卖合同无效还涉及对因房屋翻建、扩建、添附等价值评估鉴定、费用补偿标准难题，甚至遭遇执行难题。
二、农村房屋买卖合同纠纷的现状
随着社会主义市场经济的不断发展，城乡之间的交流进一步加深，相对优厚的劳动报酬和相对完善的社会保障吸引了越来越多的农民进城务工，进入城市的农民迫切需要处置其原有的农村房屋；而外来人员迁入本地谋生，需要购买相对便宜的农村房屋居住；另外，城镇居民也出于各种原因打算在农村买房，农村房屋买卖兴旺起来。
由于我国农村土地的集体所有属性，农民建造农村住房所需土地（即宅基地）需要经过所在村许可，而转让宅基地需要经过政府主管部门行政审批，且宅基地上的房屋交易关系至今没有位阶较高的规范性法律文件予以调整，农村房屋买卖合同纠纷没有直接
的法律引导。近年来，法院受理的农村房屋买卖纠纷案件增幅较大。如何处理此类纠纷已经成为法院司法实践中亟待解决的问题。
三、对农村房屋买卖合同效力的分析
农村房屋买卖涉及到宅基地使用权能否转让问题，2007年10月1日开始施行的《物权法》第一百五十五条规定：“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。”该规定已经明确了宅基地使用权是可以转让的。但是转让宅基地使用权是有条件的，《土地管理法》等法律虽有涉及，但比较原则，在具体实施方面通常由国家政策和行政规章予以规范和调整。总的来说，转让宅基地使用权须同时具备以下条件：1、转让人与受让人应为同一集体经济组织内部的成员；2、受让人没有住房和宅基地，且符合宅基地使用权分配条件；3、转让行为须征得本集体经济组织同意；4、宅基地使用权不得单独转让，必须与合法建造的住房一并转让。 因此，在实践中对于农村房屋买卖合同的效力，有两种观点： 一种观点认为，因房屋是建筑在宅基地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，而宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，农村村民转让宅基地使用权有一定限制。农村房屋买卖在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，此类行为损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的。国务院办公厅1999年5月6日发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条第二款规定：“农村的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”；2004年12月24日，国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》再次强调：“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”。由此可见，国家不允许宅基地使用权向集体经济组织之外的城镇居民转让，城镇居民购买农村住房的房屋买卖合同当属无效。本集体经济组织以外的农村村民购买农村住房和宅基地的买卖合同，因违反了集体经济组织的成员权属性，也应当认定无效。另一种观点认为，宅基地使用权和房屋所有权是否经过户登记并不是房屋买卖合同的有效要件，未办理过户登记不影响买卖合同的效力。只要买卖合同符合合同的有效要件，合同即为有效。《合同法》第四十四条第二款规定的合同生效必须办理的批准登记手续与房屋产权过户登记是两个不同性质的问题。房屋过户登记行为是物权行为，房屋买卖合同则属于债权行为，进行过户登记并不是房屋买卖合同有效的要件。没有办理过
户登记手续，是房屋买卖合同未履行完毕，并不影响合同的效力。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》（法释［1999］19号）第4条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”国务院1999年和2004年两个文件并非行政法规，不能作为认定合同无效的依据，故农村宅基地房屋买卖合同并不存在法定的无效事由。
对农村房屋买卖合同效力的认定主要适用《合同法》，而合同法的基本精神是意思自治、诚实信用，农村房屋买卖体现了当事人意思自治的原则。而目前有关土地管理法规关于农村宅基地流转的规定皆为禁止性规定，而不是强制性效力规范，不能以此确认房屋买卖合同的效力。而房屋出卖方在违规出卖房屋获得利益后，因土地升值、拆迁补偿等原因主张合同无效，违反了诚实信用原则。因此如确认此类合同无效，将严重损害社会的公序良俗和诚实信用的社会根基，违反诚实信用的卖房者获益，而遵守诚实信用的买房者却蒙受损失，卖方赢得了诉讼却要承担高额的缔约过失赔偿责任，而买方获得了赔偿却要面临腾房搬迁。
在我国房屋被赋予了很多社会意义，房屋不仅是居住场所，也体现为居住人的财产、社会依附关系。尤其是房屋买卖大多发生在几年甚至十几年前，经过多年的经营，房屋买受人对涉案房屋已具有了强烈的认同感，建立了较为稳定的社会关系，确认合同无效意味着买受人稳定的生活将面临巨大改变，在感情上难以接受。并且大多买卖行为依约履行了合同义务，出卖人交付了房屋，买受人入住并支付了房款，很多办理了房屋登记变更或宅基地使用权变更登记手续；甚至房屋已经过装修、翻建、改建等添附行为。因此，需要认真审查房屋买卖的现实情况，包括合同履行、房屋的权属、是否经过登记、有无翻建、是否具备腾房条件等。
在实践中要全面考虑到合同无效对双方当事人利益影响，尤其出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格差异受到的损失，来确认房屋买卖合同效力。对于出卖人因土地升值或拆迁补偿利益，而恶意主张合同无效的情形，应确认房屋买卖合同有效。判决要以“有利于妥善解决纠纷、有利于规范交易行为”为指导，起到制约农民审慎处分自己房屋的积极效果，以实现裁判的法律效果和社会效果有机统一。
同一集体经济组织成员之间的农村房屋买卖合同的法律效力。同一集体经济组织成员之间受交易主体的身份和土地权利的影响较少，同一集体经济组织成员之间的农村房屋买卖合同是有效的。理由是：第一，宪法和其他法律规定人们对自己所有的房屋享有所有权，有权自行处分、转让。《物权法》第30条、第64条规定：农村村民对自己合法建造的房屋享有所有权，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。买卖就是一种处分的形式。第二，法律没有禁止农村房屋买卖，并且在多部法律、法规中都规定了农村村民可以买卖自己所有的房屋。《土地管理法》第62条就规定了农村村民可以出卖自己的房屋，但是再申请宅基地的不被批准。
不同集体经济组织成员之间的农村房屋买卖合同的法律效力。不同集体经济组织之间的农村房屋买卖合同的效力的认定，还没形成定论，有的认为有效，有的认为无效。认为无效的原因是宅基地是属于农民集体所有的，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的特权，不能转让。处分了农村房屋的同时就会也处分了农村宅基地，这会损害农村集体经济组织的利益。买受人不是房屋所在地农村集体经济组织的成员，无权享受该村的宅基地使用权，所以房屋买卖合同无效。这种观点并不完全正确。理由是：第一，宪法、法律和国家政策没有禁止农民异地购买农村房屋。国家政策只是禁止将农村房屋出卖给城市居民，但是并没有规定不能出卖给不同集体经济组织的村民。第二，我国法律并没有禁止农民在购买房屋的同时取得宅基地使用权。土地和其上的房屋是两个独立的客体，即使受让人在购买农村房屋时无法取得宅基地使用权，也不会影响农村房屋买卖合同的效力。第三，不同集体经济组织成员之间买卖农村房屋，有利于农村的社会经济发展。综上，不同集体经济组织成员之间的农村房屋买卖合同是有效的。
城镇居民购买农村房屋的一般法律效力。我国法律、法规对于农村房屋能否转让给城市居民处于不明确状态。但在我国，党和国家的政策处于重要地位。国家政策明确禁止城镇居民购买农村房屋，因此，在法无明文规定的情况下，城镇居民购买农村房屋的行为不符合国家政策。同时，因为农村房屋买卖涉及到农村集体土地的所有权和使用权，而农村集体土地权利具有身份性，限于农村集体经济组织成员。法律禁止集体所有的土地使用转让，城镇居民购买农村房屋从而导致宅基地使用权被转让，这种现象应受到严格限制。综上，城镇居民购买农村房屋合同在原则上是无效的。
城镇居民购买农村房屋合同有效的特殊情形。城镇居民购买农村房屋合同原则无效，但不排除在特殊情形下认定此类买卖合同有效。
第一，买受人是城镇居民身份，但其父母、配偶或子女是所购房屋所在地的农村集体经济组织成员，并且是家庭成员共同出资购买、共同居住的，该农村集体经济组织也同意该房屋买卖合同的，农村房屋买卖合同有效。
第二，出卖人将宅基地上的房屋出卖给城镇居民之前，该房屋的宅基地已经因为征收而变为国有土地，原是农民身份的出卖人随之变为城镇居民，宅基地的性质已经发生了变化，农村房屋买卖合同有效。
第三，城镇居民在购买了农村房屋之后，已经将户口迁入房屋所在地，并且申请加入当地农村集体经济组织、成为农民的，农村房屋买卖合同有效。
第四，城镇居民在购买了农村房屋之后，如果所购买房屋已经经过有关机关批准，获得当地农村集体经济组织的同意，办理了房屋所有权和宅基地使用权的产权变动手续，并且取得了合法权属证书的，农村房屋买卖合同有效。
四、目前在对于农村房屋买卖法律欠缺的情况下，农村房屋买卖应采有条件有效原则 农村房屋也应享有完全的物权，所谓物权，是指公民、法人依法享有的直接支配特定物并对抗第三人的财产权利。物权本质上是一种支配权，是权利人对物的直接支配;它具有对抗第三人的效力。对房屋的所有权是属于物权的一种。从法理上分析，村民对其房屋具有绝对的支配权。但是，从实践上，村民对其房屋并没有享有该种权利，这对村民是很不公平的。同时，按照意思自治原则，对于买卖合同，以双方意思达成一致为准。但是，在农民房屋转让的问题上，并没有采意思自治原则。在这里，土地和房屋是两个物，只是因为土地和房屋自然上的不可分，法律才创制了房屋所有权人享有土地使用权，并使两权主体一致，以简化因房屋与土地权利不一致带来的麻烦和不便。这样，虽然房屋和土地是相互独立的物，但土地和房屋使用权的一体性，使我国的房地产权也一体化。由此便创立了土地使用权随房屋的处分而处分，即地随房走和房屋随土地使用权的处分而处分，即房随地走这两个原则。 宅基地所有权属农村集体经济组织所有，其使用权由集体组织按法律规定的条件和程序划拨给村民使用。作为宅基地使用权人，有权在取得的土地上享有占有、使用的权利，可以在该土地上建造住房以及其他附着物。作为使用权人无权单独转让宅基地，但如果使用权人在宅基地上以建造了房屋，房屋的所有权的完整权能属于宅基地的使用权人。此时，房屋的所有权与土地的使用权分属不同的权利主体，双方在权利行使方面
篇三：农村房屋买卖合同效力及处理问题探析
农村房屋买卖合同效力及处理问题探析
作者：临泉法院 王辉 发布时间：2014-08-05 09:16:43 打印 字号： 大 | 中 | 小
随着市场经济深入发展及城镇化步伐的加快，农村产业结构和生产模式发生变化，农村人口大规模流向城市，农村房屋买卖现象大量出现，而且买卖主体的范围不再局限于同一集体经济组织之内，跨村、乡镇的买卖，甚至城市居民购买农村房屋行为也屡见不鲜。同时随着城市向农村扩张、土地升值、房屋拆迁等因素，农村房屋买卖合同纠纷案件不断增多。由于目前我国针对农村房屋买卖的法律法规尚不完善，甚至有的法条之间还存在矛盾和冲突，导致司法实践中该类合同效力认定不一，纠纷处理陷入两难，法官在依据诚实信用原则保护合同交易安全和维护农村物权静态安全之间举棋不定。司法实务界和学术理论界对此争议较大，《物权法》亦未作出明确结论。
农村房屋买卖合同纠纷，实质上是对房屋所涉土地利益的争夺。法院内部对如何评价农村房屋买卖合同效力、房屋判归何方也存在分歧：若判决合同有效，买受方可能也无法凭生效判决向当地主管部门申领宅基地使用权证，财产权利实现存在客观障碍；若判决合同无效，双方返还（这也是目前通常的处理方法）的后果，可能招致大批售房者效仿要求收回房屋，使已居住的买受方可能无家可归，导致矛盾激化。此类纠纷应当如何解决，笔者结合司法实践，拟就有关问题作一探讨，以期在现有法律框架下公正合理解决纠纷。
一、当前农村房屋买卖基本情况及特点
（一）基本情况。农村房屋买卖标的物为农村居民私有房屋，包括农村居民住房、杂物房、饲养牲畜用房等。而处于房屋之下的宅基地，一般包括农民生活居住用地、四旁绿化用地以及其它生活服务设施用地。在农村多数地方，宅基地是统指一家一户居住生活的庭院用地。
农村房屋交易的卖方，一般为农村集体经济组织村民，而买方目前存在两种情况：一是集体经济组织内部成员，二是集体经济组织以外成员。集体经济组织内部成员又分三种：一是本身已有宅基地，且符合国家规定的宅基地标准；二是已有宅基地，但尚未达到国家规定的标准；三是已在集体组织落户，但尚没有被分到宅基地。作为买方的集体经济组织以外成员，则包括外村村民和城镇居民。
（二）农村房屋买卖合同纠纷案件特点。1.从买卖双方身份来看，出卖人为农村村民，买受人主要为城市居民或外村村民，也有同村村民的情况；2.从诉讼双方和案由来看，主要为房屋出卖人诉买受人，要求确认合同无效并收回房屋；3.从交易发生的时间看，多发生在起诉前两年以上，有的甚至在10年以上；4.从合同履行来看，合同大都已履行，出卖人交付房屋，买受人给付房款并入住，但多未办理房屋或宅基地使用权变更登记；5.从诉因看，多源于土地增值以及土地征用、房屋拆迁等因素，房屋现值或拆迁补偿价格远远高于原房屋买卖价格，出卖人受利益驱动而起诉；、从标的物现状看，有的房屋已经过装修、翻建、改建等添附行为。这是目前法院处理此类案件的难点，涉及到对房屋增值部分的处理问题。
二、目前涉及农村买卖合同的观点及律依据分析
目前法院农村房屋买卖合同纠纷中，主要有三种观点，即：合同无效说、合同有效说、折中说。
（一）合同无效说。合同无效说的主要观点是除买受双方均为同一农村集体经济组织成员外，农村房屋买卖合同一律无效，其法律依据为：1、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地”。 由于宅基地关系到农民的基本居住条件，所以只有具有农村户口的人才能在本集体所有土地范围内申请宅基地。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许自由转让。目前农村房屋买卖中买房人名义上是买房，实际上是买地，在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，违反了法律法规的强制性规定。由于农村房屋的转让必然导致宅基地使用权的转移，依据当前我国的土地法律和政策，结合审判实践经验，对农村房屋买卖合同的效力应以认定无效为原则，以认定有效为例外。只有房屋买卖的双方均是同一集体经济组织成员的，方可以认定合同有效。2007年《北京市高级人民法院关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知》确立了此类合同的效力“以认定无效为原则，以认定有效为例外，如买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效”的基本原则。
2、1999年4月国务院办公厅在《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》（中发（1997）11号文）第二条第二款规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建筑和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。 2007 年12 月国务院又发出《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》，通知指出农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。国家土地管理局[1990]国土函字第97号《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》也明确规定：原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋，给出资者使用，并从中牟利或获取房屋产权，是属“以其他形式非法转让土地”的违法行为之一。
合同无效说在北京市宋庄“画家村”案件的审判中得到充分体现。画家李玉兰和宋庄农民马海涛买房纠纷一案，经过二审，法院依据“农村居民不得出售宅基地给城市居民”的有关规定，判定房产买卖无效。买房画家李玉兰败诉失房，卖房农民马海涛则被判返还李玉兰总计9.3万元的卖房款与补偿款。而法院同时又以买房画家“信赖利益损失”为主要理由支持败诉方反诉。在另外两起类似案件中经过法庭调解，村民与两位艺术家最终达成以下协议：（1）双方签订的买卖协议无效；（2）被告方可以在房屋中继续居住直至房屋拆迁之日止；（3）如遇房屋拆迁，地上物补偿款、搬迁费用、区位补偿款归被告所有，土地补偿款归原告所有。
合同无效观点其所产生的积极影响是有效地维护了政策施行的力度，其产生的消极影响有：首先是破坏交易安全。助长出售方受利益驱动而恶意毁约的无理行为，不利于经济秩序的健康发展；其次是有损司法和谐。发生纠纷时交易大多已经完成多年，买房者购房后已实际入住甚至已对原有房屋进行翻新或装修，极易导致矛盾激化。
（二）合同有效说。合同有效说则认为对于农场房屋买卖法律并无强制性规定，应认定农村房屋买卖合同有效。其主要理由及法律依据为：1、我国宪法规定“公民在法律面前一律平等”，法律面前的平等是绝对的，不分城镇、农村居民，也不分农村集体经济组织
内村民和农村集体经济组织外村民。无论是《民法通则》、《合同法》还是《物权法》对人的适用范围都是一样的，都是中华人民共和国公民，适用法律并不因买卖合同双方主体为城镇、农村居民存在差异性。《民法通则》、《合同法》关于买卖合同的主体并无具体规定，《物权法》中虽未对农村房屋买卖行为做出明确规范，但是第一百五十五条规定：“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记”。这一条认可了宅基地使用权是完全可以转让的，只不过转让后需要到相关机关办理相应登记手续。
2、1963年3月20日中共中央《关于对社员宅基地问题做一些补充规定的通知》第二项规定：“社员有买卖房屋的权利，房屋出卖后，宅基地的使用权即随之转移给房主，但宅基地的所有权仍归集体所有”。这一规定最早赋予了农民享有买卖房屋的权利，并且房屋买卖之后宅基地的使用权也自然随之转移给买方。这说明即使在更强调阶级划分更重于保护农民利益的年代里国家也没有限制农民处分其房屋及宅基地使用权的意向。
3、最高人民法院[1992]民他字第8号批复认为：农村房屋买卖按约定交付房款以及管理房屋的买卖有效。该批复明确界定有效的情况是买房人交付购房款并且占有管理出卖房屋的合同是合法有效的，从而在司法实践中也认可了农村房屋买卖的合法性。
4、我国继承法第三条规定公民死亡时遗留的房屋是遗产，第三十二条规定“无人继承又无人受遗赠的遗产，归国家所有；死者生前是集体所有制组织成员的，归所在集体所有制组织所有。”由此可见，继承法认可了农村房屋可以通过继承方式取得，继承人是否为同一集体所有制组织成员法律并无限制性规定。
合同有效观点产生的积极影响是从尊重现状的角度出发维持了社会稳定，降低了矛盾激化的概率。其所产生的消极影响有：首先影响审执兼顾。自从2004 年11 月国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》出台后,大部分地方国土管理部门停止了办理农村房屋土地使用权的过户手续, 这对法院作出农村房屋买卖有效的判决产生了很大影响,形成了判决无法履行的被动局面；其次，影响政策实施。对农村房屋出售给本集体经济组织以外的人，特别是城镇居民，国家明令禁止，如若司法为其行方便之道，使之明禁暗行，则会使政策的施行力度降低。再次，认定买卖合同有效不利于保护出卖人的利益，在许多案件中，出卖人多为进城务工农民，相对处于弱者的地位，其在城镇中居住的稳定性不高，一旦在城镇中不能居留，其要求返还私有房屋更关涉到生存权益。
（三）折中说。为解决社会效果和法律效果的矛盾，在无效观点和有效观点夹缝中又滋生出一种折中的做法：1、对于发生在本乡镇范围内的农村经济组织成员之间的农村房屋买卖，该买卖合同认定为有效；2、对于将房屋出售给本乡镇以外的人员，如果取得有关组织和部门批准，可以认定合同有效；3、对于将房屋出售给本乡镇以外人员，未经有关组织和部门批准的，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应做无效处理；4、对于将房屋出售给本乡镇以外人员，未经有关组织和部门批准，如果合同实际履行完毕，且购房人已实际居住，使用该房屋的，对合同的效力暂不表态，承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住使用该房屋的权利。
折中观点虽能较为妥善解决法律效果和社会效果的矛盾，但其法律逻辑上的不严密也是显而易见的：其一，合同是否履行并不能影响合同的效力，同时，以是否经有关部门批准作为认定合同效力的依据，缺乏法律依据，将造成同一情况不同处理的司法不公；其二，
消极地回避合同效力问题在实践中缺乏可操作性。
三、农村房屋买卖合同的效力认定及处理建议
依据我国《民法通则》第七十一条、第七十五条的规定，房屋属于公民个人的财产，公民享有对个人财产占有、使用、收益和处分的权利，因此法律并无直接禁止农民出卖房屋，但由于受“房地不可分”的土地管理制度的限制，农村房屋买卖合同效力的认定才会陷入困境。因此，农村房屋是否可以自由处分，首先应当解决宅基地是否可以自由流转的问题。就宅基地的自由流转问题，我国法律包括《物权法》虽未明确禁止宅基地自由流转，但学者们对于宅基地自由流转的态度可以归纳为国家保障和合同自由两个方面。前者认为我国公有制为主体的所有制结构明确了农村土地归集体所有，宅基地使用权是基于农民身份获得的基本保障，不能自由流转。后者则认为合同法规定了平等民事主体间的合同自由原则，当事人有权要求法律保护其基于诚信签订合同的交易安全，因而宅基地使用权可以自由流转。
笔者认为，宅基地使用权的客体是土地，是农民基本的生活保障，因此其具有保障功能，即保障农民生存利益的功能。主要体现在以下几个方面：（1）身份的特殊性。农村宅基地使用权是基于使用权人的特殊身份而取得的，只有集体经济组织内的成员才有资格向其所在的集体经济组织申请农村宅基地的使用权。（2）设立的限制性。农村村民一户只能拥有一处宅基地,农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。（3）取得的无偿性。农村宅基地使用权的取得是无偿的,是基于农民身份的一种福利，符合法定条件即可申请取得,而且不需要支付费用。（4）用途的有限性。宅基地使用权人对宅基地仅享有占有和使用的权利，原则上只能由宅基地使用权人建造住宅及附属设施供其居住和使用，不能将宅基地使用权出卖和转让。
有人认为《物权法》规定，“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”的授权性条款，是立法者为宅基地的自由流转预留的立法空间，实际上这恰恰显示了立法者对宅基地自由流转的顾虑，至少在目前或者说是将来很长的一段时间内宅基地使用权的流转还是以“禁止说”为主流，坚守其保障功能为先的价值取向。宅基地最重要的职责就是确保农民的居住权益，所以农民完全没有必要借助宅基地去实现经济利益。
我国农村宅基地使用权法律制度是以保障功能为基础建立起来的，因此按这一价值取向所建立起来的宅基地使用权的取得、行使制度决定了其不可自由流转，这决定了在认定农村房屋买卖合同的效力时必须以宅基地使用权的居住保障功能为基础。
（一）农村居民间的房屋买卖合同应认定为有效。1、我国相关法律、行政法规中都没有禁止房屋在农民之间转让的规定，所以认定此类合同无效无法律依据；2、允许农民范围内的流转从本质上说并未违反宅基地使用权保障功能，同时也可以通过流转使闲置的宅基地得以充分利用，解决资源配置不合理的难题；3、允许农民范围内的流转没有违反“房地不可分”的原则，集体土地使用权从广义而言属于农民所有，仅在农民之间的转让并没有导致建筑物所有权和土地使用权的主体分离结果，因此应当为有效。如果说这样的流转违反了宅基地属于集体经济组织所有的身份性，那么通过继受取得的方式获取集体经济组织成员资格，即只要将户口迁入所购农房所在的集体经济组织内便可以清除宅基地使用权在集体经济组织之间流转的障碍。
（二）农村居民转让给城镇居民的房屋买卖合同应认定为无效。
1、从宅基地的社会功能分析。农村房屋出售给城镇居民使宅基地的保障功能不能实现。在农村，国家通过土地改革将没收的房屋无偿分配给无房农民或者无偿提供宅基地供其建房的方式从而保障农民的居住权，因此如果允许宅基地使用权流向城镇居民，将破坏国家现存的保障体制。2、从法律视角分析。我国《物权法》第一百五十三条规定“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”，而我国土地管理法及其管理条例等并未对宅基地上农村私有房屋的转让作出明确的禁止性规定，最早作出明确的禁止性规定的是国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：“农民的住宅不得向城市居民出售”。对于上述法律条文的理解，实践中有观点认为，宅基地使用权规定在物权法用益物权编内，故应属于民事基本制度，而《中华人民共和国立法法》第八条中规定“民事基本制度事项只能制定法律”。因此，上述所谓“国家有关规定”应解释为国家有关法律规定，现行的国家有关部门的规范性文件(国务院办公厅1999年颁布的《通知》)不能作为宅基地制度的法律渊源，因此在无法律相反规定的前提下，宅基地使用权可适用《物权法》第一百一十七条“用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利”之规定，故能得出宅基地可以自由流转，包括可以转让给城镇居民的结论。
笔者对上述意见不敢苟同：虽然根据我国《立法法》的规定，基本经济制度只能由法律作出规定，宅基地使用权作为用益物权属于基本经济制度，但基于我国的国情，宅基地使用权的转让除是基本经济制度以外还涉及审批、登记等程序，因此其不仅是一项基本经济制度，同时也涉及行政管理事宜，故仅以法律加以规制不符合我国国情，此外以文意解释的方法对第一百五十三条作理解，将“法律”和“国家有关规定”以并列的方式列明，也可推断该条中的国家有关规定不仅仅是指国家法律规定，也包括行政法规和国家行政规章，例如国务院办公厅1999年5月6日发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第2条第2款规定:“农村的住宅不得向城市居民出售。”2004年12月24日，国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》再次强调：“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”上述规定均应属“国家有关规定”的范畴。
综上，虽然此前有观点认为由于法律位阶较低，国务院办公厅颁布的该禁止性规定因属于部门规章而不可作为认定合同无效的依据，但自《物权法》实施以后，以该规定认定售予城镇居民的农村房屋买卖合同无效便可名正言顺了。不过因规章制度也无溯及力，故应将1999年国务院办公厅颁布禁止性规定的时间作为临界点，即1999年之前将农村房屋转让给城市居民的买卖合同为有效合同，1999年之后的则为无效合同。
（三）合同无效后果的处理。虽然与城镇居民间的农村房屋买卖合同的效力因违反国家有关强制性规定而无效，但不等同于普通的无效合同，在无效后果的处理时，应当将维护交易安全作为考量的基础，不可因保障功能而一味地保护出售方的利益。
首先，确定过错责任应体现诚信原则。作为市场主体，农民和城镇居民在交易秩序中的地位是平等的，农村房屋买卖是双方当事人真实意思表示，不能因为农民抵御风险的能力差就认为城镇居民的购房行为是欺诈，而且从纠纷现状看，也多是农村房屋出卖人因房屋价格上涨或动迁等原因诉诸法院要求确认合同无效。因此在确定过错责任时，我们应当以