篇一：农村土地流转抵押贷款——发展模式制约因素
农村土地流转抵押贷款：发展模式、制约因素及策略安排
摘要：加快农村土地承包经营权流转，增强信贷支持农业规模经营是进一步优化农村资源配置和推进农村金融创新，促进现代农业发展的必然选择。本文以湖南省益阳市为案例，深入分析了农村土地流转的现状和作用、金融部门创新农村土地流转抵押贷款的做法和成效及农村土地流转和土地流转抵押贷款的制约因素，在此基础上提出了加快农村土地流转和土地流转抵押贷款的对策和建议。
农村土地流转抵押贷款在优化农村资源配置和推进农村金融创新、稳定农村土地承包关系和加快农村土地承包经营权流转等方面有着积极的作用。中国人民银行益阳市中心支行在湖南益阳市南县开展了涉农金融机构农村土地流转抵押贷款的创新试点工作，创新“公司（农户或农合组织）+土地经营权抵押（产品预期收入质押）+信贷”的贷款模式，对促进农业适度规模经营和农民增收起到了积极作用。
一、农村土地流转贷款管理模式的创新举措
（一）明确流转主体对象
在保障农民基本生活的前提下，选择“抛荒”地、城镇一体化土地和开发成本核算低或增值潜力大的土地作为抵押土地。以流转土地使用权作抵押向取得土地使用权的个体承包户、家庭农场和土地合作社等发放贷款。涉农金融机构有权根据贷款合同，监督项目资金运行，到期偿还有困难的，可依法对土地使用权及地面作物进行
拍卖。
（二）政策措施配套支持到位
当地政府对办理土地流转贷款实行“三优”：即政策优先。当地政府明确提出所有相关政策均依据《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》的相关精神，按照依法自愿有偿原则，允许农民以转包出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营。
1.抵押便利。鉴于目前农民土地流转抵押登记无相关法律规定，当地政府积极支持由村委会及村民代表与信用社签订“土地流转使用权抵押协议”，无需到土地、房产部门办理抵押登记，缴纳相关费用。
2.处置便利。当土地流转受让大户、企业或公司由于经营管理不善出现不能按期归还信用社贷款时，当地政府积极支持并协调流转土地使用权的处置拍卖，拍卖所得优先偿还农信部门贷款本息，农民土地转让费由土地再次受让方支付。
3.信用社则实行流转贷款“三优”政策，即资金计划优先，在考虑全年信贷计划时优先1
做好流转贷款资金计划安排。资金安排优先，在贷款投放上优先安排并尽量满足流转贷款资金。贷款利率优惠，流转贷款利率优惠于其他贷款利率。
（三）流转模式因地而异
根据流转土地的属性以及要求，明确了可供选择的“三种”流转模式。一是和谐互利模式。该模式先由村支两委与企业洽谈意向，再由村委会向农民发放土地流转意见征求书，农民在自愿的前提下跟村委会签订合同，农信社凭合同办理抵押贷款。二是价格引导模式。该模式先由村委会垫资，按市场价格从农户手中收购土地种植权，进行规模整合后，对外招商承包。如浪拨湖农村信用社以土地经营权为抵押，对8户承包户的600亩土地发放了土地流转贷款60万元。三是能人经济模式。该模式将土地流转给长期从事规模种养殖经营的本村或外地种植大户[1]。
农村土地经营权抵（质）押贷款模式的创新延伸，不仅有效保证了农村规模经营主体的资金需求，有效促进了农村土地经营权的合理流转，实现了政、银、企、农村规模经营业主等多方共赢。通过土地流转，一方面，使农民自愿将无力经营或不愿经营的土地及时转让出去。另一方面，使部分经营有方、有能力扩大经营规模的农民能及时获得相应的土地，解决“有人无田种、有田无人种”，“多种不能、少种不行”的人地矛盾，为土地规模化经营创造了有利条件，如南县低洼土地开发后其收益助长了20倍，土地流转加快提高了农村土地的规模化经营水平。通过土地流转，探索出三种流转农民利益保障机制。一是建立了粮食收购及土地租金价格浮动机制。如大通湖粮食加工企业每年每亩以300元的保底价格受让农民水田的种植权，国家粮食补贴由农户享受。当粮食价格超过100元／50公斤时，粮食企业按每亩150公斤稻谷总价计付给农户，而土地租金随粮价的上涨而浮动。二是建立了价格协商机制。以“公司+农户+基地”的生产模式为基础，打破垄断经营，由当地政府及有关部门引进多家
粮食加工企业参与价格竞争，保障农民利益。三是建立了价格联动机制。如大通湖新裕村，每亩粮食加工企业付农户租金400元，种粮补贴由企业享受。每两年由企业、村委会及村民代表根据市场和国家粮食补贴政策变化情况，共同确定价格补偿办法。
二、农村土地流转和土地流转抵押贷款的制约因素
（一）农村土地承包经营权主体不明确
益阳市在1998年开始农村土地二轮延包工作。过去，由于种田负担过重，比较效益低，农民承包积极性不高，有的自愿放弃承包土地，不愿签订二轮土地延包合同。近年来，承包土地有补贴，农户又要求土地承包经营权，加之有的地方新增人口承包土地无着落，导致人 2
地矛盾日益突出，确权发证工作难度很大。尤其是部分村组实行“三年小调整，五年大调整”的“土政策”，确权确地向农户颁发土地承包经营权证的少。以南县为例，由于前些年许多农户弃耕抛荒外出务工等特定原因的影响，该县确权确地向农户颁发土地承包经营权证的比例不到30%。目前，益阳市农用地中，新签农村二轮土地承包合同802145份，签订率86.1%，换发新经营权证书706510份,到户率76%。由于土地权属不确定，致使外来承包者的投资安全和投资利益缺乏强有力的法律保障，制约了土地的顺利流转。由于土地承包经营权证发放不到位，导致农村土地流转纠纷不断，以土地承包经营权作为抵押的信贷业务就失去了存在的基础。
（二）农村土地流转手续不完备
调查发现，农村土地流转呈以下“三多三少”的现象：即集中流转的少，零星流转的多；合同流转的少，口头流转的多；长期流转的少，短期流转的多。农户与农户之间、农户与经营承包大户之间的土地流转大多是采用“田头协议”或“委托村组协议”的方式，无合同或合同不规范现象较为普遍。即使部分农户采用“签订合同”的形式进行流转，也无任何签证手续。截至2009年6月末，以书面合同形式进行土地流转的农户为1252户，仅占涉及农户的4.1%；面积9736亩，仅占流转面积的5.9%，且大多数流转合同不规范。流转土地约定期限短，在两年以内达到67.9%，且一般规定为一年。由于农村土地流转手续不完备，零星流转且期限短，农村土地经营权的法律效用不强，导致农村土地承包经营权抵押贷款失去推广应用的条件，大多涉农金融机构也不敢以土地承包经营权作为抵押物。
（三）农村土地流转操作不规范
尽管各级对农村土地基本政策是稳定明确的，但由于基层在土地流转操作过程中存在不规范行为，导致流转权益难以得到保障。如安化县CT镇HZ村村委会将该村265户农户经国土整理后的1600亩水田出租给资阳区8位农民种粮，按每年每亩400斤稻谷的条件承租期限三年。目前，承租农民已经开始耕作，并已交村上24.8万元租金,但该村迟迟不能与承租农民签订有流转农户签名认可的租赁合同，承租农民权益得不到保障。
（四）农村土地流转信息网络和渠道不畅
《农村土地承包法》明确规定，“农村土地承包权证的发放和管理机关是农业主管部门”；《关于积极推进农村土地承包经营权流转促进农业适度规模经营的意见》（湘办发[2009]15号）中明确，“农村土地承包经营权流转双方要签订规范的流转合同，到乡（镇）农村经营管理机构办理流转合同签证手续。”但据调查，目前基层土地流转信息网络和流转渠道不畅，甚至部分乡（镇）还没有明确土地流转和纠纷仲裁机构。有的土地流转即使通过了合同签证， 3
而一旦发生纠纷，大多农户根本不予认可。
（五）缺乏专业的土地评估机构
由于目前尚无具备专业资质的土地经营权价值评估机构和评估人员，没有相对独立的评估价值作参照，金融机构开办农村土地承包经营权抵押贷款，如果仅以土地租金及地上种养物价值来确定抵押物的评估价值，主观意愿成份较大，实际价值难以合理确定。
（六）缺乏土地流转市场要素
由于没有建立土地流转市场，土地流转大多由农户私下进行，流转对象也仅限于亲朋好友之间。由于流转市场发育缓慢，缺少有权威的流转中介，流转信息不畅，无法对农村土地经营权进行公开竞标，无法对林权、“四荒”资源、水面等使用权进行公开拍卖，一旦经营户出现贷款违约，农信社处置抵押物难度较大，土地经营权难以
变现。由于农村土地承包经营权变现能力差，较大程度上制约了金融机构开展农村土地承包经营权抵押贷款的积极性，影响了农村土地承包经营权抵押贷款业务的推广步伐。
（七）风险保障机制缺失
因农业抵御自然灾害或市场风险的能力较弱，存在不可预知的风险。一旦承包经营户遇到自然灾害，造成地上附着物重大损失；或因市场形势变化导致地上附着物价值大幅降低，都会直接影响土地流转价值。贷款人对这些因素难以有效掌控，也缺乏应对措施，导致信贷风险防范困难加大，金融机构的积极性不高。
（八）相关法律法规制约
《担保法》规定：“耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押”；《农村土地承包法》规定：“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转”，但没有明确土地承包经营权可以抵押，农村土地经营权抵押贷款操作难度较大。
三、对策建议
（一）加大《农村土地承包法》的宣传力度
有关部门要采取贴近农村、贴近农民等多种方式，通过宣传教育提高广大农村干部的法律水平，增强依法行政、依法维护农民土地承包权益的主动性和自觉性，增强广大农民群众依法维护自身合法土地承包权益的意识和能力，以稳定农村土地承包关系，为农村土地承包经营权合理、合法流转提供坚实基础。
（二）建立农村土地价值评估专业机构
制定《农村土地经营权价值评估管理办法》，引入中介机构对农村土地经营权抵押价值 4
进行评估。土地管理部门也可组建成立独立的土地流转评估中心，自主经营，自负盈亏，培养专业资质评估人员，规范土地承包经营权价值的评估，为金融机构开展农村土地承包权抵押贷款创造有利条件。同时，建立科学的农村土地资产评估体系，合理评价农村土地价值。
（三）加快推进农村土地流转市场建设
建立健全土地流转管理和服务中介机构以及土地经营权争议仲裁机制，为农村土地经营权流转提供服务，并明确其相关法定职责。即土地流转供求登记和信息发布，接受供求双方质询；协调供求双方有关事宜，落实契约关系，办理合同签证手续；对土地流转跟踪服务，调节纠纷，协调供求关系，维护土地所有者、承包者和经营者三方的合法权益。
（四）逐步建立农业保障机制
加快成立农业信贷担保机构和发展农业保险，降低土地经营权抵押贷款的信贷风险。鼓励和支持保险公司开办农业保险业务，对农业保险的亏损进行适当的补偿。农村信用社要积极探索多种担保方式，对额度较大的农村土地承包经营权抵押贷款，推行“农村土地经营权抵押+公司担保”、“农村土地经营权抵押+基金担保”和“农村土地经营权抵押+经营户担保”等方式，进一步防范信贷风险。
（五）修订和完善农村土地相关法律制度
农村土地承包经营权既然被定义为农民的“用益物权”，就属于农民的“财产权”，应该允许土地承包经营权抵押。建议修改和完善《农村土地承包法》、《担保法》等相关法律，明确规定土地承包经营权可以抵押，为开办土地承包经营权抵押贷款提供法律支持。
（六）建立农村土地流转长效机制
农村土地流转在很大程度上取决于当地经济发展水平和农业产业化程度的高低。依托特色产业，抓好产业培育，加大农业项目招商引资力度，用大项目和农业产业化龙头企业带动土地规模化经营，提高农业经济效益，努力推进由农业大市向农业强市的发展转变。坚持走“公司+科技+基地+农户”的现代农业发展模式,稳妥推进流转土地使用权逐步向具有较高生产技术的专业化公司、协会、经纪人集中，建立土地流转长效机制，实现土地规模化、集约化、专业化经营，不断提升土地综合经济效益，促进农业增效、农民增收。
（七）着力推进农民素质技能培训
大力扶持农村教育事业发展，在巩固九年制义务教育基础上，努力发展高中阶段教育和职业技术教育培训体系，扩大农民子弟就学面。继续实施“阳光工程”，抓好
农村转移劳动力就业技能培训，把传统农民改造培养成为能适应时代发展需要的新型农民，为农村劳动力转移创造条件。抓住国家实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策、扩 5
篇二：昆明市人民政府关于进一步加强国有土地使用权出让收支管理的通知
昆明市人民政府文件
昆政发?2010?19号
昆明市人民政府
关于进一步加强国有土地使用权
出让收支管理的通知
各县（市）、区人民政府，市政府各委办局、市直各机构：
为进一步加强和规范国有土地使用权出让收支管理，提高资金使用效益，根据?国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知?（国办发?2006?100号）、?财政部、国土资源部、中国人民银行关于印发?国有土地使用权出让收支管理办法?的通知?（财综?2006?68号）和?财政部、国土资源部关于印发?土地储备资金财务管理暂行办法?的通知?（财综?2007?17号）等文件精神和省、市有关政策规定，结合我市实际，现就有关事项通知如下，请认真贯彻执行。
— 1 —
一、明确国有土地使用权出让收入范围，切实加强征收管理
（一）国有土地使用权出让收入的范围
国有土地使用权出让收入（以下简称“土地出让收入”）是政府以出让等方式配置国有土地使用权取得的全部土地价款，具体范围包括：
1.土地出让价款。以招标、拍卖、挂牌和协议方式出让国有土地使用权所确定的总成交价款；转让划拨国有土地使用权或依法利用原划拨土地进行经营性建设应当补缴的土地价款；变现处置抵押划拨国有土地使用权应当补缴的土地价款；转让房改房、经济适用住房按照规定应当补缴的土地价款；改变出让国有土地使用权的土地用途、容积率等土地使用条件应当补缴的土地价款，以及其他和国有土地使用权出让或变更有关的收入等。按照土地出让合同规定依法向受让人收取的定金、保证金和预付款，在土地出让合同生效后可以抵作土地价款。
2.土地租赁收入。依法出租国有土地向承租者收取的土地租金收入；出租划拨土地上的房屋应当上缴的土地收益。
3.土地使用者以划拨方式取得国有土地使用权，依法向市、县人民政府缴纳的土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费等费用（不含征地管理费）。
（二）切实加强征收管理
财政部门负责土地出让收入的征收管理，纳入政府非税收入收缴管理，规范收缴程序，统一收缴票据，提高收缴效率。国土部门负责土地出让收入的具体征收，督促土地使用者严格履行土 — 2 —
地出让合同，确保将应缴的土地出让收入及时足额缴入地方国库；对未按照合同约定足额缴纳土地出让收入并提供有效缴款凭证的，不予核发国有土地使用证；地方国库负责办理土地出让收入的收纳、划分、留解等各项业务，确保土地出让收支数据准确无误。土地储备机构、国土、规划、住建、发改等部门，应当严格按照有关规定，积极配合做好土地出让收入征收管理工作。
二、完善土地分配机制，规范土地出让收入支出管理
五华区、盘龙区、官渡区、西山区和呈贡县（以下简称“四区一县”）区域内土地出让收入和跨县（市）区重点项目周边或配套土地出让收入，全部缴入市级国库，纳入市级地方政府基金预算管理，支出一律通过基金预算从土地出让收入中予以安排，严格实行“收支两条线”管理。
（一）完善土地分配机制
1.工业用地的土地出让收入按国家、省有关政策规定计提后全额返还四区一县。
2.划拨转让国有土地使用权或依法利用原划拨土地进行经营性建设应当补缴的土地价款，变现处置抵押划拨国有土地使用权应当补缴的土地价款，转让房改房、经济适用住房按照规定应当补缴的土地价款，改变出让国有土地使用权土地用途等土地使用条件应当补缴的土地价款，企业土地使用费，以及其他和国有土地使用权出让或变更有关的收入，全额缴入市级国库。
3.除工业用地土地出让收入和变更、补缴的2009年前的土地出让收入外，缴入市级国库的土地出让收入按确定比例和标准划分 — 3 —
为：土地收储支出、城市建设支出，并按国家、省有关政策规定计提廉租住房保障资金、国有土地收益基金、农业土地开发资金等，实行分账核算。
（1）土地储备支出
在实施土地收储过程中支付的土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费，储备土地前期开发整理及相关费用，各项税费，以及被征地农民社会保障基金等，按土地出让收入的45%安排。
为实施土地收储进行的规划设计、储备土地勘测定界、测量测绘、调查和评估、策划推介、咨询论证、会务开支、媒体宣传、公告公示、聘请中介机构、融资顾问、审计评审等工作，以及为土地市场信息化建设等产生的费用，作为土地储备管理费（含土地出让业务支出），按土地出让收入的2%安排。
（2）城市建设支出
为完善土地使用功能支付的配套设施建设和城市基础设施建设等相关费用，按照土地出让收入的45%安排。其中，安排40%用于市级投融资公司承担的市政配套设施和城市基础设施项目等建设；安排5%返还四区一县，用于当地市政基础设施项目建设。
（3）廉租住房保障资金、国有土地收益基金和农业土地开发资金等，按照国家、省有关政策规定计提。
除四区一县土地出让以及市政府确定的跨县（市）区重点项目周边或配套土地的出让收入之外，其他县（市）区出让的经营性用地（不含工业用地）国有土地使用权，市级按照其出让收入 — 4 —
的5%统筹。
（二）规范土地出让收入支出管理
土地出让收入的使用范围包括：
1.征地和拆迁补偿支出。包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费。
2.土地开发支出。包括前期土地开发性支出以及按照我市有关规定与前期土地开发相关的费用等。
3.支农支出。包括计提农业土地开发资金、补助被征地农民社会保障支出、保持被征地农民原有生活水平补贴支出以及农村基础设施建设支出。
4.城市建设支出。包括完善国有土地使用功能的配套设施建设支出以及城市基础设施建设支出。
5.其他支出。包括土地出让业务费、缴纳新增建设用地土地有偿使用费、计提国有土地收益基金、城镇廉租住房保障支出、支付破产或改制国有企业职工安置费支出等。
市级土地出让收入中的土地收储资金，在土地出让收入缴入国库后5个工作日内，由市财政局直接拨付市级土地储备机构；城市建设资金，在缴入国库后5个工作日内，由市财政局直接拨付市级投融资公司和四区一县财政局；其余部分由市财政局按照相关规定计提后，及时核拨。
市级投融资公司受托实施土地储备的，由市级土地储备机构在收到市财政局拨付的土地收储资金后10个工作日内，向市级投融资公司拨付相关支出费用。
— 5 —
篇三：【转】合同风险与规划2-招商与开办期
[转]合同风险与规划2——招商与开办期
招商引资合同涉税处理
一、无效税收优惠条款
观点：不得在招商引资合同中约定，给企业享受增值税、营业税、所得税优惠条款。 法律依据：税收征收属于国地税征收机关或进口关税由海关征收，契税可以由税务征收机关或财政局征收。招商局、工业区、村委会不得进行税收优惠。
重要法律风险提示：税收优惠由国务院、财政部、国家税务总局制定。国家规定优惠的，不签订合同也可以享受优惠，没有规定优惠的，即使合同签订优惠也不得享受优惠。政府、招商引资局或工业区村委会的税收优惠条款，在税收征管中不得执行。 二、政府补助条款
观点：地方政府不得擅自扩大税收优惠，但可以约定地方政府扶持基金补贴、科技奖励基金、贴现补贴等财政扶持。
地方补贴要缴纳企业所得税。
重要法律风险提示：
企业不得约定工业区或招商局给予税收上的先征后返还，即征即退、先征后退，如果违反税法规定擅自扩大优惠范围属于不正当竞争，属于违法行为。税收纳税主体不得采用合同约定形式侵占国家税收。税收优惠政策不在合同中约定，只要符合国税发[2005]129号文与国税发[2008]111号文的规定办理审批或备案收据即可，不属于税收优惠的，即使在合同中约定也不能享受税收优惠。
同时满足财税[2009]87号文规定不征税收入，日后使用时也不得计入成本，不得在税前扣除，对于企业所得税来说没有实质上的优惠。不满足条件作收入处理的，日后使用可以记入成本在税前扣除。其实这个文件在企业所得税上没有实质优惠意义，不过可以从资金时间价值来考虑，影响的是企业所得税的利息而已。
税务规划提示：不同时满足财税[2009]87号文规定的收入，作为应税收入处理，如果用于技术开发，不但可以在税前扣除，而且还可以享受加计扣除优惠。三、购买工业区厂房同时签订装修涉税处理
观点：向工业区购买厂房，又签订装修条款多缴契税条款。
税务规划提示：如果企业向工业区购买毛坯房，再与装修公司独立签订装修合同，此装修费就不用缴纳契税了。
重要法律风险提示：不得将毛坯房的装修费不计入房屋价值计算房产税依据，因为购买的毛坯房属于在建工程，只有装修后才属于达到预计使用状态。
开办期应用经济合同涉税处理
企业开办期往往会涉及土地用权权受让、固定资产购置、广告宣传、研究开发等业务流程，由此涉及买卖合同、广告合同、委托开发合同等。
土地使用权受让合同涉税处理
一、签订合同主体涉税处理
1．个人股东竞拍所得土地用于企业开发涉税处理
观点：股东以个人名义取得土地使用权，事后由开发商企业使用，造成多缴契税。
重要法律风险提示：不得以自然人股东个人名义取得土地，为了避开投入企业开发商品房交纳契税或土地增值税，又以个人名义建房，同时公司出钱为个人建房。日后个人无法取得房屋销售发票，又以公司名义向税务机关申购发票，以公司名义向业主销售房屋。 如果这样操作，税务风险在于，公司借款给股东建房属于财税 [2008]83号文的视同股利分配缴纳个人所得税；日后又以公司名义卖房，会被税务机关认定为个人股东将房屋卖给公司要求交纳营业税、土地增值税、个人所得税，以公司名义卖房时又按公司销售房屋缴纳营业税、土地增值税、企业所得税。
税务规划提示：直接以公司名义参与竞拍，由企业缴纳一次契税。
2．企业竞拍
先成立公司后竞拍或受让土地使用权。
如果甲乙成立丙企业以后，再以丙企业名义取得土地使用权，根据《中华人民共和国契税暂行条例》规定，只需要由丙企业缴纳一次契税即可。
3．个人竞拍所得土地后投资一人公司
观点：股东个人取得土地后缴纳契税，向一人公司投资不缴纳契税，后增加股东可以节税。
重要法律风险提示：《关于土地增值税若干问题的通知》(财税2006年21号)规定，对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]048号)第一条暂免征收土地增值税的规定。
税务规划提示：如果个人股东已经取得土地，必须用多个股东的企业开发时，面临再投资再征一次契税风险。先成立一人公司，向一人公司投资不征契税，再将股份转让给其他股东参股。
4．向破产企业购置土地与向其他途径购置土地涉税处理
观点：向破产企业收购土地可以不缴纳契税。
重要法律风险提示：向破产企业购置土地不缴纳契税，必须全部安置原企业职工。不得在合同中由约定全部安置原企业职工条款，而实际解除职工。
5．购置孙公司土地处理
观点：购置全资孙公司土地免征契税。
重要法律风险提示：全资子公司、全资孙公司不得有集团成员企业外其他股东，否则不属于财税[2004]143号文件规定的免税条件。
税务规划提示：全资孙公司如果有集团成员企业外其他股东，可以先通过收购股份后到达全资孙公司后，再收购土地，再进行股份转让回原股份状态。
二、标的物涉税处理
购置不同标的物条款，涉税事项有差异。
1．合同约定购置土地不过户处理
观点：购置土地不过户也要按过户一样征收相关税种。
法律依据：根据《关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》(国税函
[2007]645号)规定：土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。
重要法律风险提示：购置土地合同不得约定土地不过户，以后出售方保证不找购置方的麻烦等条款。
如果不办理过户手续，还可能面临税务机关要求出售方缴纳房产税风险。
再如：辽地税发[2007]11号规定：企业购买房屋、土地，无论采取何种付款方式，只要没有办理产权变更手续，房屋或土地的折旧或摊销费用不允许在税前扣除。
2．分别定价条款
观点：购置大宗土地未在合同中注明各自用途，土地增值税计算依据不同。
税务规划提示：如果在签订土地出让合同时，约定总价不变的情况下，将别墅群土地单价适当调高在合理范围内，同时调低普通住宅用地价格，可以少缴纳土地增值税。 三、价格条款
观点：转让无偿划拨土地按转让价双方交纳契税。
重要法律风险提示：转让无偿划拨土地按转让价双方交纳契税。不是按出让土地金补偿金额计算，涉及补缴政府的其他费用的，还得一次计入计税依据计算缴纳契税。
四、标的物交割时间涉税处理
观点：取得土地未予开发期也要缴纳土地使用税。
法律依据：根据《财政部 国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》(财税[2006]186号)规定：以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
税务规划提示：先签订搬迁、整理土地合同，2年后再签订土地转让合同，或在签订搬迁土地整理合同时明确注明2年后为土地交付日期。
五、土地出让金返还处理
购置土地使用权后，由于物价下降或企业为市政作了一些大市政建设，政府决定给予土价政策优惠或格外补偿等鼓励，不同条约涉税问题不同。
1．土地出让金返还涉及契税处理
观点：企业高价竞拍取得土地后，政府给予土地出让金补偿的，契税还得按竞拍价计算缴纳。
法律依据：《国家税务总局关于免征土地出让金出让国有土地使用权征收契税的批复》(国税函[2005]436号)规定，对承受国有土地使用权所应支付的土地出让金，要计征契税。不得因减免土地出让金而减免契税。因此，免缴的土地出让金照样要缴契税。
纳税人取得土地使用权时缴纳的契税，应当计入“取得土地使用权所支付的金额”扣除。即契税计入无形资产成本。
重要法律风险提示：不得要求除国土局以外的部门以“说明”、“证明”等批文减免契税。即使取得“说明”、“证明”等批文也不得作为减少契税计税依据。
税务规划提示：将政府以减免土地出让金形式改为政府奖励基金等与土地价无关扶持。现在按全额缴纳契税，日后可以按全额计算土地增值税扣除，还可以享受加计扣除优惠。
2．土地出让金返还涉及土地增值税处理
3．土地出让金返还改为地方政府财政补贴条款
房地产开发企业收到政府返还的“土地出让金”或政府给予奖励款，是政府对房地产开发企业的一种补助，是企业的一项营业外收入，而不是地价款的折让或冲减开发成本。因此，不扣减土地成本，应当缴纳企业所得税。
设备买卖合同涉税处理
一、设备送货时间选择
观点：开办期未申请一般纳税人资格，采购设备不得抵扣。
重要法律风险提示：在未申请一般纳税人之前尽量不要签订付款送货条款。
税务规划提示：公司开办期间采购设备尽量采用分期付款或赊购方式采购设备，尤其在关键时刻要关注增值税抵扣的系列规定，如果在公司取得营业执照时及时申请税务登记证后立即申请增值税一般纳税人资格，增值税进项税额就可以抵扣。
二、发票开具涉税处理
观点：采购设备同时安装，要求供应商将安装款开成增值税发票的，不得抵扣增值税进项税额。
重要法律风险提示：向自产设备销售方采购设备时，不得在合同约定采购设备款与安装款一并开具增值税专用发票的条款。不得在合同中约定，将安装款设定为零元，将安装费转移定价在设备价款中。不得签订本应安装的设备表述为无需安装等条款。
税务规划提示：国税发[2009]7号文废止国税发[2002]117号文第三条，但对于国税发
[2002]117号文第二条没有废止。因此，如果向自产设备没有建安资质销售方采购设备时，就不同时满足《增值税暂行条例实施细则》第七条规定的混合行为，就应当将设备与安装劳务一并开具增值税专用发票。如果向商业企业购买设备同时提供安装的，也属于混合行为，就应当将设备与安装劳务一并开具增值税专用发票。
三、标的物选择涉税处理
观点：高性能高价格设备可能给企业带来高收益。
案例分析：2009年6月甲企业准备增设一台节能减排设备，经市场考察，目前有两套设备可供选择，一台A设备价值900万元，功能刚好满足现实需要，另一台B设备价值1000万元，标准高于现实需要，均能取得增值税专用发票。再经咨询得知B设备可以享受企业所得税抵免优惠政策，从购买设备之日起5年内可以节约企业所得税100万元。同时采购B设备多支付的100万元可以折旧在税前扣除，导致少缴纳企业所得税25万元。
法律依据：从事符合条件的环境保护、节能节水项目的所得税优惠，“符合条件”是指，《安全生产专用设备企业所得税优惠目录(2008年版)》(财税[2008]118)规定的设备。《关于执行环境保护专用设备企业所得税优惠目录、节能节水专用设备企业所得税优惠目录和安全生产专用设备企业所得税优惠目录有关问题的通知》(财税[2008]48号)规定，企业利用财政拨款购置专用设备的投资额，不得抵免企业应纳所得税额。企业购置并实际投入使用、已开始享受税收优惠的专用设备，如从购置之日起5个纳税年度内转让、出租的，应在该专用设备停止使用当月停止享受企业所得税优惠，并补缴已经抵免的企业所得税税款。转让的受让方可以按照该专用设备投资额的10％抵免当年企业所得税应纳税额；当年应纳税额不足抵免的，可以在以后5个纳税年度结转抵免。
广告宣传合同涉税处理
一、开办期的广告费、业务宣传合同涉税处理
观点：开办期发生的广告费可按实际发生额计算在开办期扣除，没有收入限制了。 《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第四十四条“企业发生的符合条件的广告费和业务宣传费”暂按下列规定执行：
企业发生的符合条件的广告费，应符合下列条件：
1．广告是通过经工商部门批准的专门机构制作的；
2．已实际支付费用，并已取得相应发票；
3．通过一定的媒体传播。
企业发生的符合条件的业务宣传费，指未通过媒体的广告性支出，并取得能够证明该支出确属已经实际发生的真实、合法凭证。
法律依据：国家税务总局公告2012年第15号和国税函[2009]98号。
2012年第15号公告，对于筹建期的业务招待费如何税前扣除给出了明确的规定。公告
规定，企业在筹建期间，发生的与筹办活动有关的业务招待费支出，可按实际发生额的60%计入企业筹办费，并按有关规定在税前扣除。
重要法律风险提示：根据《实施条例》第四十三条和第四十四条规定，企业正常生产经营活动期间发生的业务招待费、广告费和业务宣传费，可以按企业当年收入情况计算确定扣除限额。但是，对于在筹办期间没有取得收入的企业发生的上述费用如何进行税前扣除，未作具体规定。考虑到以上费用属于筹办费范畴，《国家税务总局公告2012年第15号公告》明确，企业筹办期发生的业务招待费直接按实际发生额的60%、广告费和业务宣传费按实际发生额，计入筹办费，按照《国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知》（国税函[2009]98号）第九条规定的筹办费税务处理办法进行税前扣除。
二、价格条款
广告合同金额可以分解为广告发布费和广告制作费、设计费条款。
根据《文化事业建设费征收管理暂行办法》(财税[1997]95号)规定，在中华人民共和国境内依照《中华人民共和国营业税暂行条例》的规定缴纳娱乐业、广告业营业税的单位和个人，为文化事业建设费的缴纳义务人。文化事业建设费按缴费人应当缴纳娱乐业、广告业营业税的营业额和规定的费率计算应缴费额。
根据《国务院关于支持文化事业发展若干经济政策的通知》(国发[2000]41号)规定，广播电台、电视台和报纸、刊物等广告媒介单位以及户外广告经营单位，按经营收入的3％缴纳文化事业建设费。文化事业建设费由地方税务机关在征收娱乐业、广告业的营业税时一并征收。从事广告代理业务的，以其全部收入减去支付给其他广告公司或广告发布者(包括媒体、载体)的广告发布费后的余额为营业额。
因此，如果在广告合同中关于金额部分分别注明广告发布费、广告制作费、设计费等，对于广告公(本文来自：wwW.xIaocAofanwEn.coM 小草 范文 网:银行土地抵押与政府的招商引资合同约定土地不能转让)司来说营业税方面均要合计缴纳营业税，但在文化事业建设费计费依据时仅就广告发布费按3％计算，广告制作费、设计费等不缴纳文化事业建设费。对于接受广告方而言广告制作费、设计费等作为广告费按上述(一)方法在所得税前扣除。